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Abschließende Hinweise


Mietrecht und WEG

Keine Mietminderung: Vermieter darf sich im Hof nackt sonnen

| Die Miete mindern „auf Teufel komm raus“ funktioniert nicht. Das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main hat sich mit zahlreichen geltend gemachten Mietmängeln hinsichtlich einer in einem gemischt genutzten Haus liegenden Büroetage befasst. Bemerkenswert: Nach dem OLG wird durch den sich im Hof nackt sonnenden Vermieter die sog. Gebrauchstauglichkeit der Mietsache nicht beeinträchtigt. Es fehle an einer unzulässigen, gezielt sittenwidrigen Einwirkung auf das Grundstück. |

Das war geschehen

Der Kläger vermietete an die Beklagte eine Büroetage in einem Gebäude im Frankfurter Westend, das zum Teil zu reinen Wohnzwecken u.a. vom ihm selbst genutzt wurde. Die Beklagte minderte die Miete nach knapp einjähriger Mietzeit. Mit seiner Klage begehrt der Vermieter u.a. rückständige Mieten. Das Landgericht (LG) hatte der Klage hinsichtlich der ausstehenden Mieten nach einer aufwändigen Beweisaufnahme überwiegend stattgegeben.

Mietminderung wegen Bauarbeiten gerechtfertigt…

Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hatte vor dem OLG nur geringfügig Erfolg. Zu Recht habe die Beklagte die Miete allerdings wegen umfangreicher Bauarbeiten in der Nachbarschaft gemindert, führte das OLG aus. Wegen der Beeinträchtigung der Nutzbarkeit der Räume durch Lärm und Staubimmissionen im Umfeld des Mietobjekts habe die Beklagte für drei Monate die Miete um 15 Prozent mindern dürfen. Die Baumaßnahmen in der Nachbarschaft und damit verbundene Beeinträchtigungen seien hier als unwesentlich oder ortsüblich einzuordnen. Für die Höhe der Minderung sei wesentlich, dass einerseits keine Zugangsbeeinträchtigung für die Laufkundschaft entstanden sei, andererseits aber das Objekt in einer ruhigen Nebenstraße in einem sehr gehobenen Wohngebiet liege. Die „Ruhe und Gediegenheit“ des Umfelds sei in Form des Ambientes des Mietorts Bestandteil der vertraglichen Beschaffenheit geworden.

… aber nicht wegen „Gerümpel“ im Hausflur und Küchengerüchen...

Weitergehende Minderungsgründe bestehen nach Ansicht des OLG nicht. Soweit die Beklagte die Miete gemindert habe, da im Erdgeschossbereich „Gerümpel“ abgestellt worden sei, sei dies unbegründet. Das Verhalten der Mitbewohner sei zwar häufiger Anlass für Beanstandungen. „Da die Wohnung neben der Funktion der Unterkunft und Lebensmittelpunkt auch soziale Kontakte, individuelle Erholung und Entspannung ermöglichen soll, sind Konflikte vorprogrammiert“, so das OLG. Der Freiraum der Mitbewohner sei unter dem Gesichtspunkt der Sozialverträglichkeit zu werten und mit dem Gebot der Rücksichtnahme abzuwägen. Beeinträchtigungen durch abgestellte Sachen im Flur (Kinderwagen, Schuhe, Ranzen, Tüten oder Ähnliches) gingen nur in Ausnahmefällen über das als sozialadäquat hinzunehmende Maß der Beeinträchtigung hinaus. Hier sei nicht feststellbar, dass es zu einer massiven Beeinträchtigung gekommen sei.

Ohne Erfolg habe die Beklagte auch eine Minderung in Hinblick auf Küchengerüche vorgenommen. „Vor dem Hintergrund der gemischten Nutzung des Gebäudes ist auch mit sozialadäquatem Verhalten der Mitbewohner zu rechnen. Dazu gehört, dass man sich gelegentlich ein Mittagessen kocht und es gelegentlich auch riecht“, betonte das OLG. Im Rahmen des extra zur Mittagszeit durchgeführten Ortstermins seien im Treppenhaus zudem keine Küchengerüche festgestellt worden. Auch der behauptete „muffige Geruch“ sei nicht zu riechen gewesen.

… und nicht wegen Nacktheit im Hofbereich

Schließlich könne die Miete auch nicht gemindert werden, soweit sich der Kläger unstreitig nackt im Hof sonne. Rein das ästhetische Empfinden eines anderen verletzende Umstände führten grundsätzlich nicht zu einem Abwehranspruch, sofern sie sich nicht gezielt gegen den anderen richteten. Eine „grob ungehörige Handlung“ im Sinne des Gesetzes über Ordnungswidrigkeiten (hier § 118 OWiG) liege nicht vor. Durch den sich im Hof nackt sonnenden Kläger werde die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache nicht beeinträchtigt. Es fehle an einer unzulässigen, gezielt sittenwidrigen Einwirkung auf das Grundstück. Der Ort, an dem der Kläger sich unbekleidet auf seine Liege lege, sei von den Räumlichkeiten der Beklagten aus nur dann sichtbar, wenn man sich weit aus dem Fenster herausbeuge. Dies stehe einer gezielten Einwirkung entgegen.

Soweit die Beklagte behaupte, dass der Kläger sich bereits unbekleidet durch das Treppenhaus zum Hof begebe, sodass „ein sich zufällig zu diesem Zeitpunkt auf der Treppe befindlicher Bewohner oder Besucher mit seiner Nacktheit“ konfrontiert würde, sei dies nicht nachgewiesen worden. Der Kläger habe vielmehr glaubhaft bekundet, stets einen Bademantel zu tragen, den er erst unmittelbar vor der Sonnenliege ausziehe.

QUELLE | OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 18.4.2023, 2 U 43/22, PM 26/23


WEG: Bauaufsichtliche Verfügung richtet sich gegen die Gemeinschaft, nicht gegen die Eigentümer

| Eine bauaufsichtliche Verfügung, die brennbare Fassade zu entfernen, betrifft das Gemeinschaftseigentum und muss sich daher an die Wohnungseigentümergemeinschaft richten. Die einzelnen Wohnungseigentümer können die Befolgung der Verfügung nicht verhindern. Dies hat das Oberverwaltungsgericht (OVG) Lüneburg entschieden (16.11.22, 1 Me 106/22). |

Im Juli 2019 wurde einer Wohnungseigentümergemeinschaft aufgegeben, bis Sommer 2021 die brennbare Fassadenverkleidung des zwölfgeschossigen Hochhauses, errichtet in den 70er Jahren, zu entfernen. Da die Frist ungenutzt verstrich, setzte die Behörde im Mai 2022 ein Zwangsgeld in Höhe von 100.000 Euro fest und drohte ein weiteres Zwangsgeld in Höhe von 200.000 Euro an.

Dagegen richtete sich der Antrag auf Eilrechtsschutz der Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese meinte, es sei eine Duldungsverfügung gegen die einzelnen Wohnungseigentümer erforderlich. Zudem habe bis dato kein Beschluss über die brandschutzrechtliche Sanierung gefasst werden können. Das Verwaltungsgericht (VG) wies den Eilantrag ab.

Die Beschwerde der Wohnungseigentümergemeinschaft war erfolglos. Eine Duldungsverfügung gegen die einzelnen Wohnungseigentümer sei nicht erforderlich gewesen, so das OVG. Verstößt eine in Wohnungseigentum aufgeteilte bauliche Anlage hinsichtlich der in gemeinschaftlichem Eigentum stehenden Gebäudeteilen, wie etwa der Fassade, gegen öffentliches Baurecht, sei richtiger Adressat der bauaufsichtlichen Verfügung die Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese übe die sich aus dem Gemeinschaftseigentum ergebenden Rechte aus und nehme die entsprechenden Pflichten der Wohnungseigentümer wahr. Die einzelnen Wohnungseigentümer seien insoweit von der Verwaltung ausgeschlossen. Sie könnten die Gemeinschaft nicht daran hindern, eine wirksame und vollziehbare bauaufsichtliche Verfügung zu befolgen. Aufgrund der wirksamen und vollziehbaren bauaufsichtlichen Anordnung stehe für die Gemeinschaft verbindlich und ohne Rücksicht auf eine fehlende oder gegenläufige Beschlussfassung fest, dass ein Handeln geboten ist. Der einzelne Wohnungseigentümer könne die Gemeinschaft nicht unter Berufung auf zivilrechtliche Bestimmungen zur Willensbildung im Innenverhältnis hindern, ihrer öffentlichen Handlungspflicht nachzukommen.

QUELLE | OVG Lüneburg, Beschluss vom 16.11.2022, 1 Me 106/22


Abschließende Hinweise

Berechnung der Verzugszinsen

| Für die Berechnung der Verzugszinsen ist seit dem 1. Januar 2002 der Basiszinssatz nach § 247 BGB anzuwenden. Seine Höhe wird jeweils zum 1. Januar und 1. Juli eines Jahres neu bestimmt. Er ist an die Stelle des Basiszinssatzes nach dem Diskontsatz-Überleitungsgesetz (DÜG) getreten. |

Der Basiszinssatz für die Zeit vom 1. Juli 2023 bis zum 31. Dezember 2023 beträgt 3,12 Prozent. Damit ergeben sich folgende Verzugszinsen:

  • für Verbraucher (§ 288 Abs. 1 BGB): 8,12 Prozent
  • für den unternehmerischen Geschäftsverkehr (§ 288 Abs. 2 BGB): 12,12 Prozent*

* für Schuldverhältnisse, die vor dem 29.7.2014 entstanden sind: 11,12 Prozent.

Nachfolgend ein Überblick zur Berechnung von Verzugszinsen (Basiszinssätze).

Übersicht / Basiszinssätze

Zeitraum

Zinssatz

01.01.2023 bis 30.06.2023

1,62 Prozent

01.07.2022 bis 31.12.2022

-0,88 Prozent

01.01.2022 bis 30.06.2022

-0,88 Prozent

01.07.2021 bis 31.12.2021

-0,88 Prozent

01.01.2021 bis 30.06.2021

-0,88 Prozent

01.07.2020 bis 31.12.2020

-0,88 Prozent

01.01.2020 bis 30.06.2020

-0,88 Prozent

01.07.2019 bis 31.12.2019

-0,88 Prozent

01.01.2019 bis 30.06.2019

-0,88 Prozent

01.07.2018 bis 31.12.2018

-0,88 Prozent

01.01.2018 bis 30.06.2018

-0,88 Prozent

01.07.2017 bis 31.12.2017

-0,88 Prozent

01.01.2017 bis 30.06.2017

-0,88 Prozent

01.07.2016 bis 31.12.2016

-0,88 Prozent

01.01.2016 bis 30.06.2016

-0,83 Prozent

01.07.2015 bis 31.12.2015

-0,83 Prozent

01.01.2015 bis 30.06.2015

-0,83 Prozent

01.07.2014 bis 31.12.2014

-0,73 Prozent

01.01.2014 bis 30.06.2014

-0,63 Prozent

01.07.2013 bis 31.12.2013

-0,38 Prozent

01.01.2013 bis 30.06.2013

-0,13 Prozent

01.07.2012 bis 31.12.2012

0,12 Prozent

01.01.2012 bis 30.06.2012

0,12 Prozent

01.07.2011 bis 31.12.2011

0,37 Prozent

01.01.2011 bis 30.06.2011

0,12 Prozent

01.07 2010 bis 31.12.2010

0,12 Prozent


Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 09/2023

| Im Monat September 2023 sollten Sie insbesondere folgende Fälligkeitstermine beachten: |

Steuertermine (Fälligkeit):

  • Umsatzsteuer (Monatszahler): 11.9.2023
  • Lohnsteuer (Monatszahler): 11.9.2023
  • Einkommensteuer (vierteljährlich): 11.9.2023
  • Kirchensteuer (vierteljährlich): 11.9.2023
  • Körperschaftsteuer (vierteljährlich): 11.9.2023

Bei einer Scheckzahlung muss der Scheck dem Finanzamt spätestens drei Tage vor dem Fälligkeitstermin vorliegen.

Beachten Sie | Die für alle Steuern geltende dreitägige Zahlungsschonfrist bei einer verspäteten Zahlung durch Überweisung endet am 14.9.2023. Es wird an dieser Stelle nochmals darauf hingewiesen, dass diese Zahlungsschonfrist ausdrücklich nicht für Zahlung per Scheck gilt.

Beiträge Sozialversicherung (Fälligkeit):

Sozialversicherungsbeiträge sind spätestens am drittletzten Bankarbeitstag des laufenden Monats fällig, für den Beitragsmonat September 2023 am 27.9.2023.


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Abschließende Hinweise


Mietrecht und WEG

WEG-Beschlussfassung: Bestellung eines Verwalters setzt konkreten Tagesordnungspunkt voraus

| Ein Tagesordnungspunkt „Bestellung der Verwaltung: interne Verwaltung - externe Verwaltung“ deckt die Bestellung eines konkreten Wohnungseigentümers zum Verwalter auch dann nicht, wenn sie in einer Vollversammlung erfolgt. So sieht es das Amtsgericht (AG) Essen-Steele. |

Verwalterbestellung angefochten

Dieser Tagesordnungspunkt war Gegenstand eines Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Versammlungsniederschrift wurde dokumentiert, dass mehrheitlich einer der Wohnungseigentümer über fünf Jahre zum Verwalter bestellt wurde. Die Anfechtung der Verwalterbestellung hatte Erfolg. Der Beschluss sei wegen eines formellen Mangels ungültig, so das AG.

So konkret muss die Einladung sein

Der Gegenstand der Beschlussfassung muss bei der Einberufung der Eigentümerversammlung aufgeführt werden. Es ist erforderlich, aber auch ausreichend, wenn die Tagesordnungspunkte und die vorgesehenen Beschlüsse so genau bezeichnet werden, dass die Wohnungseigentümer verstehen und überblicken können, was in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erörtert und beschlossen werden soll und welche Auswirkungen der Beschluss auf die Gemeinschaft und sie selbst hat. In der Regel genügt dazu jedenfalls bei einfachen Sachverhalten eine schlagwortartige Bezeichnung, so das AG. Die Wohnungseigentümer haben auch mit naheliegenden, mit der Bezeichnung eng verbundenen Beschlüssen zu rechnen. Je bedeutsamer der Gegenstand der Beschlussfassung für die einzelnen Wohnungseigentümer ist, desto genauer ist er in der Einladung zu bezeichnen.

Im vorliegenden Fall genügte der gemeinsam verfasste o. g. Tagesordnungspunkt mit Blick auf die insoweit fast überraschende protokollierte Beschlussfassung diesen Vorgaben nicht. Weil über die zentrale Funktion in der Wohnungseigentümergemeinschaft entschieden werden sollte, also eine bedeutsame Entscheidung anstand, wäre eine konkrete Fassung des Tagesordnungspunkts erforderlich gewesen.

QUELLE | AG Essen-Steele, Urteil vom 3.5.2023, 21 C 21/22


Mietminderung: Wenn es aus der Nachbarwohnung riecht

| Dringen durch Öffnungen, Risse usw. in der Decke einer Wohnung Kochgerüche in das Schlafzimmer der darüber liegenden Wohnung, kann der Mieter der oberhalb liegenden Wohnung die Behebung dieses baulichen Mangels verlangen und bis zur erfolgten Mangelbeseitigung die Miete um 10 Prozent mindern. So sieht es das Amtsgericht (AG) Berlin-Mitte. |

Das AG: Die Verbreitung von Küchengerüchen allein stellt noch keinen Mietmangel dar. Dieser sei jedoch zu bejahen, wenn es sich um eine erhebliche oder durchgängige Belastung des Geruchsempfindens handle.

Die eindringenden Gerüche störten insbesondere die Nachtruhe, da der Nutzer der unteren Wohnung sehr häufig zur Nachtzeit kochte. Die Gerüche seien so intensiv, „als würde man direkt neben dem Herd stehen“. Auch die von dem gerichtlich beauftragten Sachverständigen vorgenommene Nebelprobe habe „eine deutliche bzw. erhebliche Undichtigkeit der Geschossdecke“ gezeigt. Es liege eine besonders intensive Beeinträchtigung des Mietgebrauchs vor, wenn man den Gerüchen „machtlos, nicht vorhersehbar (und) während der Ruhezeiten ausgesetzt“ sei. Angesichts der Tatsache, dass die Belästigung nicht durchgängig, sondern nur temporär erfolge und nur im Schlafzimmer, allerdings dort „sehr massiv“, sei eine Mietminderung in Höhe von 10 Prozent angemessen.

QUELLE | AG Berlin-Mitte, Urteil vom 13.10.2022, 122 C 156/219


Mietende: Kündigung: Einwurf in Briefkasten um 22:30 Uhr ist zu spät

| Eine schriftliche Kündigung eines Wohnraummietvertrags geht nicht schon am dritten Werktag zu, wenn der Kündigende sie um 22:30 Uhr in den Briefkasten des Empfängers wirft und diesen mündlich über den Einwurf und den Inhalt informiert. So sieht es das Landgericht (LG) Krefeld. |

Darüber stritten die Parteien

Die Parteien stritten nach beendetem Mietverhältnis über die Höhe der Kautionsrückzahlung. Der Vermieter meinte, er könne mit der Miete für Mai 2020 aufrechnen. Die Mieterin wandte ein, dass das Mietverhältnis bereits zum 30.4.2020 beendet war, ein Mietzahlungsanspruch für Mai 2020 somit nicht bestehe. Der Vermieter argumentierte, dass das Mietverhältnis durch die Kündigung vom 4.2.2020 erst zum Ablauf des 31.5.2020 beendet worden sei, da ihm die Kündigung erst am 5.2.2020 zugegangen sei. Bei dem unstreitigen Einwurf des Briefes am 4.2.2020 um 22:30 Uhr sei nicht mehr mit einer Entnahme am selben Tag, sondern erst am darauffolgenden Tag zu rechnen gewesen. Die Mieterin entgegnete, sie habe den Vermieter unmittelbar vor Einwurf der Kündigung in den Briefkasten über die Gegensprechanlage über den bevorstehenden Einwurf informiert, was dieser bestritt.

Amtsgericht und Landgericht einig

Das Amtsgericht (AG) gab dem Vermieter Recht. Das LG bestätigt dessen Urteil. Der Vermieter habe gegenüber dem Kautionsrückzahlungsanspruch der Mieterin mit seiner Mietzahlungsforderung für Mai 2020 wirksam aufgerechnet. Das Mietverhältnis sei durch die Kündigung vom 4.2.2020 erst zum Ablauf des 31.5.2020 beendet worden.

Kündigung kam zu spät: Kenntnisnahme war nicht mehr möglich

Die Kündigung sei spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig, wobei die Wirksamkeit der Kündigungserklärung vor allem deren Zugang voraussetzt. Vorliegend sei die Kündigung erst am 5.2.2020 und damit am vierten Werktag des Monats zugegangen, sodass das Mietverhältnis erst zum Ablauf des 31.5.2020 beendet gewesen sei. Durch den Einwurf der Kündigungserklärung am 4.2.2020 um 22:30 Uhr in den Briefkasten der Wohnung des Vermieters sei diese in den Machtbereich des Vermieters gelangt. Wann unter normalen Umständen mit einer Kenntnisnahme vom Inhalt der Erklärung durch den Vermieter zu rechnen gewesen sei, richte sich danach, wann nach den gewöhnlichen Verhältnissen mit der Leerung des Briefkastens durch ihn zu rechnen war. Dabei sei nicht auf die individuellen Verhältnisse des Empfängers abzustellen, sondern im Interesse der Rechtssicherheit zu generalisieren. Nur bis um 18:00 Uhr in den Briefkasten eingeworfene Briefe gelten demnach als noch am selben Tag zugegangen.

QUELLE | LG Krefeld, Urteil vom 21.9.2022, 2 S 27/21


Abschließende Hinweise

Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 08/2023

| Im Monat August 2023 sollten Sie insbesondere folgende Fälligkeitstermine beachten: |

Steuertermine (Fälligkeit):

  • Umsatzsteuerzahler (Monatszahler): 10.8.2023
  • Lohnsteuerzahler (Monatszahler): 10.8.2023
  • Gewerbesteuerzahler: 15.8.2023 (16.8.2023*)
  • Grundsteuerzahler: 15.8.2023 (16.8.2023*)

Bei einer Scheckzahlung muss der Scheck dem Finanzamt spätestens drei Tage vor dem Fälligkeitstermin vorliegen.

Beachten Sie | Die für alle Steuern geltende dreitägige Zahlungsschonfrist bei einer verspäteten Zahlung durch Überweisung endet am 18.08.2023 (21.8.2023*). Es wird an dieser Stelle nochmals darauf hingewiesen, dass diese Zahlungsschonfrist ausdrücklich nicht für Zahlung per Scheck gilt.

Beiträge Sozialversicherung (Fälligkeit):

Sozialversicherungsbeiträge sind spätestens am drittletzten Bankarbeitstag des laufenden Monats fällig, für den Beitragsmonat August 2023 am 29.08.2023.

* Gilt für Bundesländer, in denen der 15.8.2023 (Mariä Himmelfahrt) ein Feiertag ist.


Berechnung der Verzugszinsen

| Für die Berechnung der Verzugszinsen ist seit dem 1. Januar 2002 der Basiszinssatz nach § 247 BGB anzuwenden. Seine Höhe wird jeweils zum 1. Januar und 1. Juli eines Jahres neu bestimmt. Er ist an die Stelle des Basiszinssatzes nach dem Diskontsatz-Überleitungsgesetz (DÜG) getreten. |

Der Basiszinssatz für die Zeit vom 1. Juli 2023 bis zum 31. Dezember 2023 beträgt 3,12 Prozent. Damit ergeben sich folgende Verzugszinsen:

  • für Verbraucher (§ 288 Abs. 1 BGB): 8,12 Prozent
  • für den unternehmerischen Geschäftsverkehr (§ 288 Abs. 2 BGB): 12,12 Prozent*

* für Schuldverhältnisse, die vor dem 29.7.2014 entstanden sind: 9,62 Prozent.

Nachfolgend ein Überblick zur Berechnung von Verzugszinsen (Basiszinssätze).

Übersicht / Basiszinssätze

Zeitraum

Zinssatz

01.01.2023 bis 30.06.2023

1,62 Prozent

01.07.2022 bis 31.12.2022

-0,88 Prozent

01.01.2022 bis 30.06.2022

-0,88 Prozent

01.07.2021 bis 31.12.2021

-0,88 Prozent

01.01.2021 bis 30.06.2021

-0,88 Prozent

01.07.2020 bis 31.12.2020

-0,88 Prozent

01.01.2020 bis 30.06.2020

-0,88 Prozent

01.07.2019 bis 31.12.2019

-0,88 Prozent

01.01.2019 bis 30.06.2019

-0,88 Prozent

01.07.2018 bis 31.12.2018

-0,88 Prozent

01.01.2018 bis 30.06.2018

-0,88 Prozent

01.07.2017 bis 31.12.2017

-0,88 Prozent

01.01.2017 bis 30.06.2017

-0,88 Prozent

01.07.2016 bis 31.12.2016

-0,88 Prozent

01.01.2016 bis 30.06.2016

-0,83 Prozent

01.07.2015 bis 31.12.2015

-0,83 Prozent

01.01.2015 bis 30.06.2015

-0,83 Prozent

01.07.2014 bis 31.12.2014

-0,73 Prozent

01.01.2014 bis 30.06.2014

-0,63 Prozent

01.07.2013 bis 31.12.2013

-0,38 Prozent

01.01.2013 bis 30.06.2013

-0,13 Prozent

01.07.2012 bis 31.12.2012

0,12 Prozent

01.01.2012 bis 30.06.2012

0,12 Prozent

01.07.2011 bis 31.12.2011

0,37 Prozent

01.01.2011 bis 30.06.2011

0,12 Prozent

01.07 2010 bis 31.12.2010

0,12 Prozent


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