Mietrecht & WEG · Ausgabe 1/2020

Inhaltverzeichnis:

• WEG: Ergänzende Auslegung einer Vertretungsklausel in der Teilungserklärung
• Tod des Mieters: Für den Eintritt in das Mietverhältnis reicht die Pflege des Wohnungsinhabers nicht aus
• Mieterhöhung: Trickreiche Modernisierungsankündigung ist unwirksam
• Mietmangel: Minderungshöhe bei Abschaffung der Antenne
• Erbrecht: Persönliche Haftung eines Erben bei Eintritt in das Mietverhältnis

Abschließende Hinweise

• Berechnung der Verzugszinsen
• Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 01/2020

Mietrecht und WEG

WEG: Ergänzende Auslegung einer Vertretungsklausel in der Teilungserklärung

| Eine Bestimmung in der Teilungserklärung, nach der Wohnungseigentümer sich in der Eigentümerversammlung nur durch den Ehegatten, einen Wohnungseigentümer oder den Verwalter vertreten lassen können, ist auslegungsbedürftig. |

Sie ist nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (BGH) regelmäßig dahin ergänzend auszulegen, dass sie auch für juristische Personen gilt, und dass diese sich nicht nur durch ihre organschaftlichen Vertreter, sondern auch durch einen ihrer Mitarbeiter vertreten lassen können. Die Vertretungsklausel ist ferner ergänzend dahin auszulegen, dass sich eine juristische Person in der Eigentümerversammlung jedenfalls auch von einem Mitarbeiter einer zu demselben Konzern gehörenden (weiteren) Tochtergesellschaft vertreten lassen darf, wenn diese für die Verwaltung der Sondereigentumseinheiten zuständig ist.

QUELLE | BGH, Urteil vom 28.6.2019, V ZR 250/18, Abruf-Nr. 211411 unter www.iww.de.

Tod des Mieters: Für den Eintritt in das Mietverhältnis reicht die Pflege des Wohnungsinhabers nicht aus

| Allein die aufopferungsvolle Pflege des Mieters durch sein Kind gibt keinen Anspruch nach dessen Tod in das Mietverhältnis eintreten zu dürfen. |

Das folgt aus einer Entscheidung des Amtsgerichts München im Fall eines Mannes, der fast 50 Jahre lang in einer Wohnung gelebt hatte. Als er 2017 starb, erklärte seine Tochter, in das Mietverhältnis einzutreten. In der folgenden Woche kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis. Sie meint, die Voraussetzungen für einen Eintritt in das Mietverhältnis würden nicht vorliegen. Die Tochter habe ihren Vater zwar gepflegt, jedoch keinen gemeinsamen Haushalt geführt. Die Tochter wendet ein, sie habe mit ihrem Vater seit 2015 einen gemeinsamen Hausstand geführt, auch wenn sie ihre bisherige Wohnung behalten habe.

Das Amtsgericht München verurteilte die Tochter, die Wohnung zu räumen und herauszugeben. Sie habe nicht nachgewiesen, dass sie mit ihrem Vater in der Wohnung zusammengelebt und dort ihren Lebensmittelpunkt gehabt habe. Sie habe nämlich ihre bisherige Wohnung weiter beibehalten. Dort habe sie auch mehrfach pro Woche übernachtet und ihren Hund gehalten. Die Pflege des Vaters reiche für sich alleine nicht aus, um von einem gemeinsamen Haushalt ausgehen zu können. Das Urteil ist nach Zurücknahme der Berufung nunmehr rechtskräftig.

QUELLE | Amtsgericht München, Urteil vom 27.6.2018, 452 C 17000/17, Abruf-Nr. 212153 unter www.iww.de.

Mieterhöhung: Trickreiche Modernisierungsankündigung ist unwirksam

| Eine Modernisierungsankündigung des Vermieters im Dezember 2018, die nur dazu dient, sich die Vorteile aus dem bis zum 31.12.18 geltenden Recht zu sichern, ist keine wirksame Grundlage für eine Modernisierungsmieterhöhung. |

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) München hin und ging im Rahmen einer Musterfeststellungsklage eines Mietervereins von einer entsprechenden Intention des Vermieters aus. Grund hierfür war, dass zwischen der Modernisierungsankündigung und dem geplanten Beginn der Modernisierungsarbeiten mehr als zwei Jahre lagen. Dies offenbare nach Ansicht der Richter, dass der Vermieter sich trickreich die Vorteile des alten Mietrechts habe sichern wollen.

QUELLE | OLG München, Urteil vom 15.10.2019, Abruf-Nr. 212151 unter www.iww.de.

Mietmangel: Minderungshöhe bei Abschaffung der Antenne

| Heißt es im Mietvertrag „Das Haus ist mit (…) Hör- und Sehfunk“ ausgestattet, schuldet der Vermieter die Versorgung mit Radio- und Fernsehfunk. |

Das stellte das Amtsgericht Dortmund klar. Stellt der Vermieter die Versorgung ein und verweist den Mieter auf die Möglichkeit, individuelle Versorgungsverträge mit einem Kabelversorger abzuschließen, begründet dies einen Mangel der Mietwohnung. Das Maß der Minderung hat das Amtsgericht mit 10 Prozent bemessen.

QUELLE | Amtsgericht Dortmund, Urteil vom 8.10.2019, 425 C 5770/19, Abruf-Nr. 212152 unter www.iww.de.

Erbrecht: Persönliche Haftung eines Erben bei Eintritt in das Mietverhältnis

| Tritt der Erbe kraft Gesetzes in das Mietverhältnis ein, weil der Erblasser alleine in der Wohnung lebte, kündigt er das Mietverhältnis aber nicht innerhalb eines Monats, liegt allein hierin keine Verwaltungsmaßnahme, welche die nach Ablauf dieser Kündigungsfrist fällig werdenden Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis zu Nachlasserbenschulden beziehungsweise Eigenverbindlichkeiten werden lässt, für die der Erbe auch persönlich haftet. |

So entschied es der Bundesgerichtshof (BGH) in einem aktuellen Fall. Die Richter machten jedoch deutlich, dass der Erbe dann persönlich hafte, wenn er nach wirksamer Beendigung des Mietverhältnisses seiner (fälligen) Pflicht zur Räumung und Herausgabe der Mietsache nicht nachkommt.

QUELLE | BGH, Urteil vom 25.9.2019, VIII ZR 138/18, Abruf-Nr. 211702 unter www.iww.de.

Abschließende Hinweise

Berechnung der Verzugszinsen

| Für die Berechnung der Verzugszinsen ist seit dem 1. Januar 2002 der Basiszinssatz nach § 247 BGB anzuwenden. Seine Höhe wird jeweils zum 1. Januar und 1. Juli eines Jahres neu bestimmt. Er ist an die Stelle des Basiszinssatzes nach dem Diskontsatz-Überleitungsgesetz (DÜG) getreten. |

Der Basiszinssatz für die Zeit vom 1. Juli 2019 bis zum 31. Dezember 2019 beträgt -0,88 Prozent. Damit ergeben sich folgende Verzugszinsen:

• für Verbraucher (§ 288 Abs. 1 BGB): 4,12 Prozent

• für einen grundpfandrechtlich gesicherten Verbraucherdarlehensvertrag (§ 497 Abs. 1 BGB): 1,12 Prozent

• für den unternehmerischen Geschäftsverkehr (§ 288 Abs. 2 BGB): 8,12 Prozent

Nachfolgend ein Überblick zur Berechnung von Verzugszinsen (Basiszinssätze).

Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 01/2020

| Im Monat Januar 2020 sollten Sie insbesondere folgende Fälligkeitstermine beachten: |

Steuertermine (Fälligkeit):

• Umsatzsteuer (Monatszahler): 10.1.2020

• Lohnsteuer (Monatszahler): 10.1.2020

Bei einer Scheckzahlung muss der Scheck dem Finanzamt spätestens drei Tage vor dem Fälligkeitstermin vorliegen.

Beachten Sie | Die für alle Steuern geltende dreitägige Zahlungsschonfrist bei einer verspäteten Zahlung durch Überweisung endet am 13.1.2020. Es wird an dieser Stelle nochmals darauf hingewiesen, dass diese Zahlungsschonfrist ausdrücklich nicht für Zahlung per Scheck gilt.

Beiträge Sozialversicherung (Fälligkeit):

Sozialversicherungsbeiträge sind spätestens am drittletzten Bankarbeitstag des laufenden Monats fällig, für den Beitragsmonat Januar 2020 am 29.1.2020.