Mietrecht & WEG · Ausgabe 5/2020

Inhaltverzeichnis:

• Mietsicherheiten: Nur eingeschränkte Aufrechnung mit Kautionen bei öffentlich gefördertem Wohnraum
• Benachteiligungsverbot: Diskriminierung bei der Einladung zur Wohnungsbesichtigung
• Eigenbedarfskündigung: Das Geschäft mit dem Eigenbedarf

Abschließende Hinweise

• Berechnung der Verzugszinsen
• Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 05/2020

Mietrecht und WEG

Mietsicherheiten: Nur eingeschränkte Aufrechnung mit Kautionen bei öffentlich gefördertem Wohnraum

| Der Vermieter von öffentlich gefördertem Wohnraum darf nicht mit Mietrückständen gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnen. |

Diese Klarstellung traf das Amtsgericht Bremen. Es wies darauf hin, dass bei öffentlich gefördertem Wohnraum eine Sicherheitsleistung mit dem Mieter nur vereinbart werden kann, wenn damit Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter aus Schäden an der Wohnung oder unterlassenen Schönheitsreparaturen gesichert werden sollen.

Aus diesem Urteil folgt damit, dass der Vermieter gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch nur eingeschränkt aufrechnen darf. Er darf nur mit Ersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache oder unterlassenen Schönheitsreparaturen aufrechnen.

QUELLE | Amtsgericht Bremen, Urteil vom 8.11.2019, 3 C 52/18, Abruf-Nr. 212560 unter www.iww.de.

Benachteiligungsverbot: Diskriminierung bei der Einladung zur Wohnungsbesichtigung

| Trägt ein Mietinteressent hinreichende Indizien dafür vor, dass die mehrfachen Absagen für Wohnungsbesichtigungen offensichtlich aufgrund seines türkisch klingenden Namens erfolgten, muss der Vermieter beweisen, dass kein Verstoß gegen die Bestimmungen zum Schutz vor Benachteiligung vorgelegen haben. |

So entschied es das Amtsgericht Charlottenburg. Der Mieter kann sich für die Sammlung von Indizien des sog. Testing-Verfahrens bedienen, d. h., er kann nach der Absage eine erneute Anfrage unter anderem Namen starten. Gelingt dem Vermieter der ihm obliegende Beweis nicht, liegt ein Verstoß gegen das Verbot der Benachteiligung wegen ethnischer Herkunft vor.

Etwas anderes kann gelten, wenn der Rechtfertigungsgrund gemäß § 19 Abs. 3 AGG gegeben ist: Danach ist eine unterschiedliche Behandlung im Hinblick auf das Schaffen und Erhalten sozial stabiler Bewohnerstrukturen und ausgewogener Siedlungsstrukturen sowie ausgeglichener wirtschaftlicher, sozialer und kultureller Verhältnisse zulässig. Es bestehen aber Zweifel an der Europarechtskonformität dieser Norm, sodass sie bereits das AG Hamburg-Barmbek (3.2.17, 811b C 273/15) nur anwendet, wenn es sich bei der gezielten Vermietung an bestimmte Personen oder Personengruppen um „positive Maßnahmen“ i. S. v. § 5 AGG handelt. Dem schließt sich das AG Charlottenburg an.

Der Anspruch auf eine angemessene Entschädigung in Geld wird nach teilweise vertretener Auffassung nur bei einer vorsätzlichen Diskriminierung zugestanden. Dem hat sich das AG Charlottenburg ausdrücklich nicht angeschlossen. Das ergebe sich nicht aus dem Gesetz und könne auch nicht hineininterpretiert werden.

QUELLE | Amtsgericht Charlottenburg, Urteil vom 14.1.2020, 203 C 31/19, Abruf-Nr. 213993 unter www.iww.de.

Eigenbedarfskündigung: Das Geschäft mit dem Eigenbedarf

| Erhält ein Mieter eine Eigenbedarfskündigung, sollte er sich sein weiteres Vorgehen gut überlegen. Das gilt insbesondere in Fällen, in denen es dem Vermieter möglicherweise nur darauf ankommt, ein gutes Geschäft zu machen. Wie wichtig hier eine gute Beratung ist, zeigt der folgende Fall. |

1. Ausgangsfall

Der Vermieter schickte dem Mieter eine WhatsApp-Nachricht, wonach er ihm wegen Eigenbedarf für seine Nichte kündigen müsse. Wenige Tage später erhielt der Mieter eine zweite Nachricht, wonach der Vermieter für seine Nichte eine vergleichbare Wohnung gefunden habe, allerdings mit befristetem Mietvertrag und höherer Miete, als der Mieter sie zahle. Der Vermieter würde nun auf die Kündigung verzichten, wenn der Mieter bereit sei, eine zeitlich befristete Vertragsbindung auf drei Jahre mit höherer Miete (so wie die Nichte sie zahle) einzugehen. Muss der Mieter dies tun?

1. Die Lösung

Nein. Die bloße Ankündigung einer Eigenbedarfskündigung, zumal per WhatsApp, löst allein noch keine Rechtswirkung aus.

Eine Nichte gehört zum privilegierten Personenkreis des Mietrechts, für den ein Vermieter Eigenbedarf geltend machen kann. Für Verwandte in der Seitenlinie, wie Nichten und Neffen, hat der BGH (27.1.10, VIII ZR 159/09, Abruf-Nr. 100747  ) entschieden: Es kommt nicht darauf an, ob eine besondere persönliche Beziehung oder soziale Bindung zum Vermieter besteht. Der Vermieter kann also Eigenbedarf für die Nichte geltend machen.

Die schlichte Vereinbarung einer Befristung ohne Begründung wäre aber unwirksam, da zwingend ein Grund mitgeteilt werden muss. Wohnungsmietverträge können nur durch einen qualifizierten Zeitmietvertrag befristet werden. Mögliche Befristungsgründe sind:

• im Vertrag enthaltener Eigennutzungswille nach Ablauf der Mietzeit,

• Beseitigung oder wesentliche Veränderung der Mieträume und

• der Wille, die Räume an einen Dienstleistenden zu vermieten.

Es ist zwar grundsätzlich zulässig, eine höhere Miete zu vereinbaren. Die hier beabsichtigte Vereinbarung dürfte aber als eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung zum Zeitmietvertrag unwirksam sein. Unwirksam ist sie weiterhin, weil sie mit dem Verzicht des Vermieters auf die Eigenbedarfskündigung als Druckmittel verbunden ist. Sollte der Vermieter tatsächlich wegen Eigenbedarf für die Nichte kündigen, dürfte dies, selbst wenn er einen Eigenbedarfsgrund behaupten sollte, schon unwirksam sein, weil für die Nichte eine gleichwertige, wenn auch teurere Wohnung zur Verfügung steht.

Auch die Ernsthaftigkeit des Kündigungswillens steht infrage, wenn der Vermieter gleichzeitig dem Mieter eine Vertragsverlängerung mit höherer Miete anbietet. Bedarf muss tatsächlich im Sinne eines vernünftigen Erlangungsinteresses bestehen. Die Rechtsprechung hat nur einen Eigenbedarfsgrund darin gesehen, dass der Vermieter oder die Bedarfsperson in einer unzumutbar teuren Wohnung wohnt und sie Bedarf an einer vermieteten billigeren Wohnung geltend macht.

Abschließende Hinweise

Berechnung der Verzugszinsen

| Für die Berechnung der Verzugszinsen ist seit dem 1. Januar 2002 der Basiszinssatz nach § 247 BGB anzuwenden. Seine Höhe wird jeweils zum 1. Januar und 1. Juli eines Jahres neu bestimmt. Er ist an die Stelle des Basiszinssatzes nach dem Diskontsatz-Überleitungsgesetz (DÜG) getreten. |

Der Basiszinssatz für die Zeit vom 1. Januar 2020 bis zum 30. Juni 2020 beträgt -0,88 Prozent. Damit ergeben sich folgende Verzugszinsen:

• für Verbraucher (§ 288 Abs. 1 BGB): 4,12 Prozent

• für einen grundpfandrechtlich gesicherten Verbraucherdarlehensvertrag (§ 497 Abs. 1 BGB): 1,12 Prozent

• für den unternehmerischen Geschäftsverkehr (§ 288 Abs. 2 BGB): 8,12 Prozent

Nachfolgend ein Überblick zur Berechnung von Verzugszinsen (Basiszinssätze).

Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 05/2020

| Im Monat Mai 2020 sollten Sie insbesondere folgende Fälligkeitstermine beachten: |

Steuertermine (Fälligkeit):

• Umsatzsteuerzahler (Monatszahler): 11.5.2020

• Lohnsteuerzahler (Monatszahler): 11.5.2020

• Gewerbesteuerzahler: 15.5.2020

• Grundsteuerzahler: 15.5.2020

Bei einer Scheckzahlung muss der Scheck dem Finanzamt spätestens drei Tage vor dem Fälligkeitstermin vorliegen.

Bei der Grundsteuer kann die Gemeinde abweichend von dem vierteljährlichen Zahlungsgrundsatz verlangen, dass Beträge bis 15 EUR auf einmal grundsätzlich am 15.8. und Beträge bis einschließlich 30 EUR je zur Hälfte am 15.2. und am 15.8. zu zahlen sind. Auf Antrag kann die Grundsteuer auch am 1.7. in einem Jahresbetrag entrichtet werden. Der Antrag ist bis zum 30.9. des vorangehenden Jahres zu stellen.

Beachten Sie | Die für alle Steuern geltende dreitägige Zahlungsschonfrist bei einer verspäteten Zahlung durch Überweisung endet am 14.5.2020 für die Umsatz- und Lohnsteuerzahlung und am 18.5.2020 für die Gewerbe- und Grundsteuerzahlung. Es wird an dieser Stelle nochmals darauf hingewiesen, dass diese Zahlungsschonfrist ausdrücklich nicht für Zahlung per Scheck gilt.

Beiträge Sozialversicherung (Fälligkeit):

Sozialversicherungsbeiträge sind spätestens am drittletzten Bankarbeitstag des laufenden Monats fällig, für den Beitragsmonat Mai 2020 am 27.5.2020.