Mietrecht & WEG · Ausgabe 8/2020

Inhaltverzeichnis:

• Mietrecht: Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung
• Mietrecht: Wenn Nachbars Dachziegel blenden …
• Vertragsgestaltung: Formulierung „Der Mieter trägt alle Betriebskosten“ – genügt das?
• Wohnungseigentum: Ordnungsgemäße Verwaltung: Wenn die Gemeinschaft Bäume fällen will …
• Wohnraummiete: Was kostet der Verlust des Wohnungsschlüssels?
• Zwangsräumung: Corona-Krise: Kann trotz Infektionsgefahr zwangsgeräumt werden? Ja!

Abschließende Hinweise

• Berechnung der Verzugszinsen
• Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 08/2020

Mietrecht und WEG

Mietrecht: Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung

| Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jetzt entschieden: Hat der Vermieter dem Mieter eine unrenovierte Wohnung als vertragsgemäß überlassen und die Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf den Mieter abgewälzt, kann dieser vom Vermieter verlangen, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. |

Der BGH bestätigt: An die Stelle der unwirksamen Schönheitsreparaturklausel tritt die gesetzlich normierte Erhaltungspflicht des Vermieters. Diesen trifft eine Instandhaltungspflicht, wenn sich der anfängliche Dekorationszustand der Wohnung wesentlich verschlechtert hat. Doch Achtung: Der Vermieter muss die Wohnung auf Verlangen des Mieters zwar in einen frisch renovierten Zustand versetzen. Der Mieter muss sich aber in angemessenem Umfang i. d. R. zur Hälfte an den dafür erforderlichen Kosten beteiligen.

QUELLE | BGH, Urteile vom 8.7.20, VIII ZR 163/18, Abruf-Nr. 216764; VIII ZR 270/18, Abruf-Nr. 216765 unter www.iww.de.

Mietrecht: Wenn Nachbars Dachziegel blenden …

| Zwei Gebäude liegen nebeneinander. Das eine ist mit sogenannten engobierten Dachziegeln gedeckt. Der Mieter des anderen Gebäudes verklagte seinen Vermieter, damit dieser vom Eigentümer des erstgenannten Gebäudes verlangen sollte, dass der eine Blendwirkung, die von den Ziegeln ausgehe und die ihn bei Sonnenschein oder hellem Mondschein beeinträchtige, beseitige und künftig unterlasse. |

Der Mieter unterlag vor dem Oberlandesgericht (OLG) Hamm. Der Eigentümer eines Grund-stücks kann Einwirkungen vom Nachbargrundstück nicht verbieten, wenn diese die Nutzung seines Grundstücks nicht oder kaum beeinträchtigen. Bei einer Blendwirkung von Dachziegeln ist dies schwierig. Denn es gibt keine Rechtsvorschriften, die Grenzwerte beinhalten, wonach sich die Frage einer Erheblichkeit der Einwirkung richten könnte.

Was macht ein Gericht also? Es beauftragt einen Sachverständigen, um festzustellen, ob ein „verständiger Durchschnittsmensch“ durch die Blendwirkung erheblich beeinträchtigt wird. Hier kam der Sachverständige zu dem Ergebnis, dass er durch den Anblick des Dachs zwar beim Sehen gestört gewesen, aber keine „Absolutblendung“ eingetreten sei. Zusätzlich nahm das Gericht selbst noch die Dachziegel in Augenschein. Ergebnis: Allen Mitgliedern des aus mehreren Personen bestehenden Gerichts war es möglich, auf das Dach zu schauen, ohne die Augen teilweise verschließen zu müssen. Es verneinte folglich eine erhebliche Beeinträchtigung und damit den vom Mieter geltend gemachten Anspruch.

QUELLE | OLG Hamm, Urteil vom 9.7.2019, 24 U 27/18, Abruf-Nr. 215868 unter www.iww.de.

Vertragsgestaltung: Formulierung „Der Mieter trägt alle Betriebskosten“ – genügt das?

| Vereinbaren Vermieter und Mieter einzelvertraglich, dass der Mieter alle Betriebskosten tragen muss, reicht diese Formulierung im Bereich der Gewerberaummiete aus. Folge: Der Mieter muss die Grundsteuer tragen, auch wenn diese nicht ausdrücklich benannt ist. |

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jetzt klargestellt: Wird in einem Gewerberaummietvertrag der Begriff „Betriebskosten“ verwendet, erfasst dies auch ohne weitere Spezifizierungen alle zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in die gesetzliche Definition einbezogenen Kostenarten. Aber Vorsicht: In einer älteren Entscheidung hat der BGH dies für Wohnraum enger gesehen.

QUELLE | BGH, Urteil vom 8.4.2020, XII ZR 120/18, Abruf-Nr. 215523 unter www.iww.de.

Wohnungseigentum: Ordnungsgemäße Verwaltung: Wenn die Gemeinschaft Bäume fällen will …

| Jede Wohnungseigentümergemeinschaft ist dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung verpflichtet. Sie entspricht diesem Grundsatz bei mehreren Entscheidungsmöglichkeiten nur, wenn eine sogenannte Ermessensentscheidung getroffen wird. Dazu gehört auch, festzustellen, ob eine Ermessensentscheidung möglich ist oder ob eine Ermessensreduzierung auf Null vorliegt. Letzteres ist der Fall, wenn der Spielraum der Gemeinschaft so weit reduziert ist, dass sie nur eine fehlerfreie Entscheidung treffen kann. |

In einem Fall des Amtsgerichts (AG) Potsdam hatte eine Eigentümergemeinschaft den Beschluss gefasst, einen Baum zu fällen. Zuvor hatte sie aber nicht geklärt, ob andere, weniger eingreifende Maßnahmen noch erforderlich, möglich und gewünscht waren, um die Bäume zu erhalten. Das AG sah darin eine unzureichende Ermessensausübung.

QUELLE | AG Potsdam, Urteil vom 4.6.2020, 31 C 38/19, Abruf-Nr. 216579 unter www.iww.de.

Wohnraummiete: Was kostet der Verlust des Wohnungsschlüssels?

| Haben Sie als Mieter auch schon einmal Ihren Wohnungsschlüssel verloren? Oder sind Sie Vermieter und haben einen Mieter in einem solchen Fall aufgefordert, die dadurch angefallenen Kosten zu erstatten? Dann müssen Sie wissen: Verliert ein Mieter seine Wohnungsschlüssel, ist er nur dann verpflichtet, die Kosten für den Austausch der gesamten Schließanlage eines Mehrfamilienhauses zu erstatten, wenn im Einzelfall aus objektiver Sicht eine konkrete Missbrauchsgefahr besteht. So sieht es jedenfalls das Landgericht (LG) München |

Es genügt also nicht schon die bloße Vorstellung, dass jemand einen gefundenen Schlüssel in einer Mehrfamilienhausgegend einer Großstadt verwendet, um von Tür zu Tür zu gehen und zu überprüfen, ob er zufällig irgendwo passt. Dies, so das LG, sei fernliegend.

Die Entscheidung bedeutet für Vermieter: Weisen Sie Ihre Mieter darauf hin, dass im Fall des Schlüsselverlusts ein ungewöhnlich hoher Schaden entstehen kann, weil etwa die Schließanlage nicht erweiterbar ist. Denn tun Sie dies nicht, können Sie u. U. entstehende Mehrkosten nicht erstattet verlangen. So hat z. B. das LG München ein Urteil des Amtsgerichts München bestätigt, das den Mieter verpflichtet hat, die Kosten für den Austausch des Wohnungstürschlosses der angemieteten Wohnung zu zahlen, nicht hingegen dazu, die Kosten für die gesamte Schließanlage.

QUELLE | LG München, Urteil vom 18.6.2020, 31 S 12365/19, Abruf-Nr. 216580 unter www.iww.de.

Zwangsräumung: Corona-Krise: Kann trotz Infektionsgefahr zwangsgeräumt werden? Ja!

| Wegen der Covid-19-Pandemie stellt eine Räumungsvollstreckung angesichts der akuten Gesundheitsgefahr für die Bevölkerung keine sittenwidrige Härte dar. Sie muss daher nicht eingestellt werden. So hat es jetzt das Landgericht (LG) Frankfurt entschieden. |

Der Gerichtsvollzieher hatte den Räumungstermin bereits festgelegt. Der Schuldner, ein Mieter, begehrte aber Räumungsschutz. Seinen entsprechenden Antrag wies das Vollstreckungsgericht zurück. Hiergegen wandte sich der Schuldner und berief sich auf die von Covid-19 ausgehenden Gefahren. Er gehöre aufgrund mehrerer Erkrankungen zur Risikogruppe und sei besonders gefährdet. Es bestehe Lebensgefahr. Darüber hinaus bestehe ein umfassendes Kontaktverbot, das der Räumungsvollstreckung entgegenstehe. Selbst die staatliche Zwangseinweisung zur Vermeidung von Obdachlosigkeit beseitige nicht die gegenwärtige Infektionsgefahr. Vielmehr würde der Schuldner zahlreichen infektiösen Personen ausgesetzt. Das AG gab ihm Recht und stellte die Zwangsräumung einstweilen ein. Doch das LG Frankfurt stellte sich auf die Seite des Gläubigers.

BEACHTEN SIE | Hier war der Gläubiger und Vermieter 82 Jahre alt. Er hatte auch gesundheitliche Gesichtspunkte angeführt, die für eine schnellstmögliche Räumung sprachen. Zudem hatte der Schuldner nie Miete gezahlt und so den Gläubiger in seiner finanziellen Existenz gefährdet. Außerdem hatte der Schuldner die übrigen Hausbewohner bedroht, beschimpft und körperlich angegriffen. Hinzu kam: Noch weitere Hausbewohner waren über 70 und 80 Jahre alt. Auch sie zählten zur Risikogruppe, die aufgrund des vom Schuldner in seiner Wohnung empfangenen Besuchs einer gesteigerten Gesundheitsgefahr ausgesetzt waren.

Schließlich: Es bleibt dem Schuldner selbst überlassen, ob er bei der Räumung anwesend sein will. Mitarbeiter einer Spedition oder Gerichtsvollzieher werden i. d. R. aus Gründen des Eigenschutzes Mundschutz und Handschuhe tragen.

QUELLE | LG Frankfurt/M., Urteil vom 26.3.2020, 2-17 T 13/20, Abruf-Nr. 216414 unter www.iww.de.

Abschließende Hinweise

Berechnung der Verzugszinsen

| Für die Berechnung der Verzugszinsen ist seit dem 1. Januar 2002 der Basiszinssatz nach § 247 BGB anzuwenden. Seine Höhe wird jeweils zum 1. Januar und 1. Juli eines Jahres neu bestimmt. Er ist an die Stelle des Basiszinssatzes nach dem Diskontsatz-Überleitungsgesetz (DÜG) getreten. |

Der Basiszinssatz für die Zeit vom 1. Juli 2020 bis zum 31. Dezember 2020 beträgt -0,88 Prozent. Damit ergeben sich folgende Verzugszinsen:

• für Verbraucher (§ 288 Abs. 1 BGB): 4,12 Prozent

• für einen grundpfandrechtlich gesicherten Verbraucherdarlehensvertrag (§ 497 Abs. 1 BGB): 1,12 Prozent

• für den unternehmerischen Geschäftsverkehr (§ 288 Abs. 2 BGB): 8,12 Prozent

Nachfolgend ein Überblick zur Berechnung von Verzugszinsen (Basiszinssätze).

Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 08/2020

| Im Monat August 2020 sollten Sie insbesondere folgende Fälligkeitstermine beachten: |

Steuertermine (Fälligkeit):

• Umsatzsteuer (Monatszahler): 10.8.2020

• Lohnsteuer (Monatszahler): 10.8.2020

Bei einer Scheckzahlung muss der Scheck dem Finanzamt spätestens drei Tage vor dem Fälligkeitstermin vorliegen.

Beachten Sie | Die für alle Steuern geltende dreitägige Zahlungsschonfrist bei einer verspäteten Zahlung durch Überweisung endet am 13.8.2020. Es wird an dieser Stelle nochmals darauf hingewiesen, dass diese Zahlungsschonfrist ausdrücklich nicht für Zahlung per Scheck gilt.

Beiträge Sozialversicherung (Fälligkeit):

Sozialversicherungsbeiträge sind spätestens am drittletzten Bankarbeitstag des laufenden

Monats fällig, für den Beitragsmonat August 2020 am 27.8.2020.