Mietrecht & WEG · Ausgabe 10/2020

Inhaltverzeichnis:

• Kostenumlage: Was sind „laufende Schönheitsreparaturen“?
• Mietnebenkosten: Miete für Rauchmelder keine umlagefähige Betriebsausgabe
• Corona-Pandemie: Keine Zwangsräumung der Wohnung bei Quarantäne

Abschließende Hinweise

• Berechnung der Verzugszinsen
• Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 10/2020

Mietrecht und WEG

Kostenumlage: Was sind „laufende Schönheitsreparaturen“?

| Vermieter müssen angemieteten Wohnraum nebst Zugang und Zubehör während der Mietzeit im vertragsgemäßen Zustand erhalten. Sie sind dafür verantwortlich, dass am Mietobjekt keine Schäden auftreten und Mieter es zu Wohnzwecken nutzen können. Trotzdem können Vermieter bestimmte Kosten zur Erhaltung des vertragsgemäßen Zustands auf den Mieter abwälzen. |

Instandhaltungs- (= vorbeugende Maßnahmen) und Instandsetzungs- (= Reparatur) Kosten können nicht auf die Mieter umgelegt werden. Umlagefähig sind nach der Betriebskostenverordnung (§ 2 BetrKV) ausschließlich die dort genannten 17 verschiedenen Betriebskostenarten:

• Grundsteuer

• Wasserversorgung

• Entwässerung

• Heizungsanlage inkl. Reinigung und Wartung

• Warmwasserversorgung inkl. Reinigung und Wartung

• ggf. Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen

• Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs

• Straßenreinigung und Müllbeseitigung

• Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung

• Gartenpflege

• Beleuchtung

• Schornsteinreinigung

• Sach- und Haftpflichtversicherung

• Hauswartkosten

• Kosten für die Gemeinschafts-Antennenanlage oder Breitbandnetz

• Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege

• sonstige Betriebskosten

Deren Umlage muss auch konkret im Mietvertrag vereinbart werden. Sie sind nicht per se auf die Mieter abgewälzt. Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind von den (umlegbaren) Betriebskosten ausgenommen. Schönheitsreparaturen dürfen jedoch vertraglich dem Mieter auferlegt werden. Der Teufel steckt aber wie häufig im Detail. Das zeigt eine aktuelle Entscheidung des Amtsgerichts (AG) Hamburg.

Hier hatte der Vermieter dem Mieter im Mietvertrag „laufende Schönheitsreparaturen“ auferlegt. Nach dem AG gilt zunächst: „Laufende Schönheitsreparaturen“ sind nur solche, die während der Mietzeit infolge der vertragsgemäßen Nutzung der Wohnung erforderlich werden. Entscheidend hierbei: Macht die Wohnung im möblierten Zustand den Eindruck von Renovierungsbedürftigkeit? Ob der Mieter laufende Schönheitsreparaturen schuldet, beurteilt sich bei Beendigung des Mietverhältnisses nach dem möblierten und nicht nach dem geräumten Zustand. Hat der Vermieter dem Mieter wie im Fall des AG Hamburg vertraglich auferlegt, „Innentüren, Fenster und Außentüren von innen“ zu streichen, wird nicht deutlich, dass auch Fenster nur von innen gestrichen werden müssen. Zweifel gehen zulasten des Vermieters. Das Abwälzen der Schönheitsreparaturen war demgemäß unwirksam. Abnutzungsspuren in der Wohnung, die mit der Nutzung durch den Mieter zusammenhängen, sind Folge des vertragsgemäßen Gebrauchs. Die Miete entschädigt den Vermieter dafür. Er kann also insoweit keine weiteren Ansprüche geltend machen.

QUELLE | AG Hamburg, Urteil vom 15.5.2020, 49 C 493/19, Abruf-Nr. 217752 unter www.iww.de

Mietnebenkosten: Miete für Rauchmelder keine umlagefähige Betriebsausgabe

| Laufende Kosten für Miete, die an die Stelle der Kosten für eine gesetzlich verpflichtende Anschaffung treten, gehören nicht zu den auf den Mieter umlegbaren Kosten. Die Kosten für die Anmietung von Rauchmeldern sind deshalb nicht umlegbar. Der Eigentümer ist verpflichtet, Rauchmelder anzuschaffen. |

Das ist jedenfalls die Auffassung des Amtsgerichts (AG) Leonberg. Die dagegen eingelegte Berufung wurde zurückgenommen.

Anschaffungs- und Instandhaltungskosten seien anders als laufende Kosten nicht umlagefähig. Das könne nicht dadurch umgangen werden, dass laufende Vergütungsmodelle gewählt würden.

In ähnlicher Weise hatte der Bundesgerichtshof (BGH) bereits im Jahr 2008 entschieden. Er hat danach Leasingkosten für Brenner, Öltank und Verbindungsleitungen ebenfalls für nicht umlagefähig angesehen. Dass bestimmte Mietkosten für Verbrauchszähler umlagefähig seien, belege gerade, dass dies bei dort nicht genannten Geräten ausgeschlossen sei.

QUELLE | AG Leonberg, Urteil vom 9.5.2019, 2 C 11/19, Abruf-Nr. 217671; BGH, Urteil vom 17.12.2008, VIII ZR 92/08, Abruf-Nr. 090526 unter www.iww.de

Corona-Pandemie: Keine Zwangsräumung der Wohnung bei Quarantäne

| Kurz vor dem Termin zur Zwangsräumung übersendet der Mieter dem Gerichtsvollzieher eine Kopie des Schreibens des zuständigen Gesundheitsamts, in dem er aufgrund COVID-19 unter Quarantäne gestellt wurde. Darf der Gerichtsvollzieher trotzdem die Räumung durchführen? |

Die Antwort lautet: Nein! Grundlage fur die Anordnung der Quarantane ist das Infektionsschutzgesetz (IfSG). Gemäß IfSG sind die Gesundheitsämter u. a. berechtigt, Kranke, Krankheitsverdächtige, Ansteckungsverdächtige und sog. Ausscheider in einem Krankenhaus oder an einem anderen Ort „abzusondern“ (Quarantäne). Die Entscheidung, ob eine Person die häusliche Quarantäne verlassen kann, trifft das zuständige Gesundheitsamt in Abstimmung mit der ärztlichen Betreuung. Die Maßnahme endet also nicht automatisch, sondern erst, wenn die zustandige Behorde sie wieder aufgehoben hat.

Zweck des IfSG ist es, übertragbaren Krankheiten beim Menschen vorzubeugen, Infektionen frühzeitig zu erkennen und ihre Weiterverbreitung zu verhindern. Diesem Zweck läuft es daher zuwider, wenn der Gerichtsvollzieher beim erkrankten Schuldner im Beisein von weiteren Beteiligten (Mitarbeiter des Transportunternehmens, Gläubiger) räumen und sich und andere damit einer Ansteckungsgefahr aussetzen würde. Der Gerichtsvollzieher muss daher den anberaumten Räumungstermin unverzüglich aufheben.

QUELLE | Infektionsschutzgesetz (§§ 1 und 30) abrufbar unter www.iww.de/s4042

Abschließende Hinweise

Berechnung der Verzugszinsen

| Für die Berechnung der Verzugszinsen ist seit dem 1. Januar 2002 der Basiszinssatz nach § 247 BGB anzuwenden. Seine Höhe wird jeweils zum 1. Januar und 1. Juli eines Jahres neu bestimmt. Er ist an die Stelle des Basiszinssatzes nach dem Diskontsatz-Überleitungsgesetz (DÜG) getreten. |

Der Basiszinssatz für die Zeit vom 1. Juli 2020 bis zum 31. Dezember 2020 beträgt -0,88 Prozent. Damit ergeben sich folgende Verzugszinsen:

• für Verbraucher (§ 288 Abs. 1 BGB): 4,12 Prozent

• für einen grundpfandrechtlich gesicherten Verbraucherdarlehensvertrag (§ 497 Abs. 1 BGB): 1,12 Prozent

• für den unternehmerischen Geschäftsverkehr (§ 288 Abs. 2 BGB): 8,12 Prozent

Nachfolgend ein Überblick zur Berechnung von Verzugszinsen (Basiszinssätze).

Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 10/2020

| Im Monat Oktober 2020 sollten Sie insbesondere folgende Fälligkeitstermine beachten: |

Steuertermine (Fälligkeit):

• Umsatzsteuer (Monatszahler): 12.10.2020

• Lohnsteuer (Monatszahler): 12.10.2020

Bei einer Scheckzahlung muss der Scheck dem Finanzamt spätestens drei Tage vor dem Fälligkeitstermin vorliegen.

Beachten Sie | Die für alle Steuern geltende dreitägige Zahlungsschonfrist bei einer verspäteten Zahlung durch Überweisung endet am 15.10.2020. Es wird an dieser Stelle nochmals darauf hingewiesen, dass diese Zahlungsschonfrist ausdrücklich nicht für Zahlung per Scheck gilt.

Beiträge Sozialversicherung (Fälligkeit):

Sozialversicherungsbeiträge sind spätestens am drittletzten Bankarbeitstag des laufenden

Monats fällig, für den Beitragsmonat Oktober 2020 am 28.10.2020.