Mietrecht & WEG · Ausgabe 6/2021

Inhaltverzeichnis:

• WEG: Beseitigungsansprüche wegen baulicher Veränderung des Gemeinschaftseigentums
• Genehmigungspflicht: Darf der Mieter ein Katzennetz am Balkon anbringen?
• Mietverhältnis: Wenn die Mieter in der Wohngemeinschaft wechseln

Abschließende Hinweise

• Berechnung der Verzugszinsen
• Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 06/2021

Mietrecht und WEG

WEG: Beseitigungsansprüche wegen baulicher Veränderung des Gemeinschaftseigentums

| Der Eigentümer einer verwalterlosen Zweier-Eigentümergemeinschaft ist nach der Novelle des Wohnungseigentumsrechts, die zum 1.12.2020 in Kraft getreten ist, nicht berechtigt, Beseitigungsansprüche wegen baulicher Veränderung des Gemeinschaftseigentums im eigenen Namen für die Gemeinschaft geltend zu machen. Das gilt selbst dann, wenn das Verfahren bereits vor diesem Datum anhängig war. Klagebefugt ist nur noch die Gemeinschaft. Das hat das Landgericht (LG) Frankfurt/Main entschieden und führt seine bisherige Rechtsprechung konsequent fort. |

Dem Kläger fehlt die sog. „Aktivlegitimation“, da es keine Regelung im Übergangsrecht gibt. Für Ansprüche auf Einhaltung des Binnenrechts ist er nicht mehr Anspruchsinhaber, sondern die Eigentümergemeinschaft. Hinsichtlich des Beseitigungsanspruchs bleibt es zwar dabei, dass der Kläger als Miteigentümer Anspruchsinhaber ist; es fehlt ihm aber die Prozessführungsbefugnis, da nur der Verband als Träger des „Verwaltungsmonopols“ tätig werden kann. Zwar liegt bei der verwalterlosen Gemeinschaft ein Fall der Gesamtvertretung vor und der störende Eigentümer muss von der Vertretung ausgeschlossen sein, da er nicht auf beiden Seiten stehen kann. Nach Ansicht des LG muss aber kein Prozesspfleger oder Verwalter bestellt werden.

QUELLE | LG Frankfurt/Main, Urteil vom 11.2.2021, 2-13 S 46/20, Abruf-Nr. 220992 unter www.iww.de

Genehmigungspflicht: Darf der Mieter ein Katzennetz am Balkon anbringen?

| Das Anbringen eines Katzennetzes am Balkon der Mietwohnung zählt zum vertragsgemäßen, genehmigungsfreien Gebrauch der Wohnung. Das gilt nach dem Amtsgericht (AG) Berlin-Tempelhof-Kreuzberg jedenfalls, wenn das Netz ohne Eingriff in die Substanz des Hauses montiert und so die Fassade kaum optisch beeinträchtigt wird. |

Der Mieter durfte laut Wohnraummietvertrag eine Katze halten. Der Vermieter verweigerte aber seine Zustimmung zum Anbringen eines Katzennetzes am Balkon, das die Katze vor Stürzen schützen sollte. Der Mieter meinte, dies sei nicht gerechtfertigt, da der Vermieter Katzennetze an elf anderen Balkonen des Hauses, deren Wohnungen ihm ebenfalls gehören, bereits seit Längerem dulde. Der Vermieter beruft sich auf den Mietvertrag, wonach seine vorherige schriftliche Zustimmung für Anbauten und Installationen erforderlich ist.

Das AG sieht einen Anspruch des Mieters als gegeben an. Die Katzenhaltung in der Wohnung sei durch den Mietvertrag gestattet und zähle daher zum bestimmungsgemäßen Gebrauch. Auch das Anbringen eines Netzes, mit dem es der Katze ermöglicht wird, an die frische Luft zu gelangen, ohne die Nachbarn zu stören oder Singvögel zu jagen, zähle zu diesem genehmigten Gebrauch. Die im Vertrag geregelte vorherige schriftliche Zustimmung des Vermieters für Anbauten sowie Installationen stehe dem nicht entgegen. Da das Netz unstreitig ohne Eingriff in die Substanz des Hauses montiert werden soll und unstreitig an weiteren elf Balkonen Netze vorhanden seien, sei keine erhebliche optische Beeinträchtigung und auch keine zustimmungspflichtige bauliche Veränderung gegeben.

Das Argument, dass die anderen Netze ohne Zustimmung des Vermieters angebaut worden seien, deswegen beseitigt werden müssten und daher auch der Mieterin das Anbringen nicht gestattet werden müsse, greife nicht durch, da der Vermieter über einen längeren Zeitraum die Netze an den anderen Balkonen geduldet und damit sein Ermessen dahingehend ausgeübt habe, dass die Katzennetze zum bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache zählen. Auch sei zu beachten, dass das Betreten des Balkons der artgerechten Haltung einer Katze zumindest näherkomme als das ausschließliche Halten in der Wohnung.

QUELLE | AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 24.9.2020, 18 C 336/19

Mietverhältnis: Wenn die Mieter in der Wohngemeinschaft wechseln

| Ein Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zur Entlassung eines Mieters einer Wohngemeinschaft aus dem Vertrag besteht nicht, wenn es im Laufe des Mietverhältnisses durch mehrere Nachtragsvereinbarungen jeweils zu einem Austausch von Mitmietern gekommen ist. Das hat das Amtsgericht (AG) Regensburg entschieden. |

Das AG musste über das Entlassen einer Mieterin aus einem Wohnraummietverhältnis entscheiden. Vermietet war eine Drei-Zimmer-Wohnung an drei Mieterinnen. In der Folge kam es zu mehreren Mieterwechseln. Hierzu schloss die Vermieterin jeweils Nachtragsvereinbarungen, in denen sie die Aufhebung des Mietvertrags für die ausscheidende Mietpartei und den Eintritt der Neumieterin dokumentierte. Als eine Mieterin kündigte, ohne dass ein Nachmieter präsentiert wurde, kam es zum Streit. Vor Gericht verlangten die drei Mieterinnen, die Vermieterin solle der Entlassung der Mitmieterin aus dem Vertrag zustimmen.

Hintergrund: Bei Bestehen einer Wohngemeinschaft kann eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) Wohnungsmieterin sein. Es muss sich dafür um eine Außen-GbR und nicht bloß um eine Innen-GbR handeln, da nur die Außen-GbR (teil-)rechtsfähig ist. Ob eine Außen-GbR als Mieterin auftritt oder eine schlichte Mehrheit von Mietern besteht, muss durch Auslegung des Mietvertrags entschieden werden. Im Zweifel wird nur eine Mehrheit von Mietern vorliegen. Werden alle Personen, die in der Wohnung leben sollen, namentlich aufgezählt, spricht dies für die Vermietung an eine bloße Personenmehrheit. Es liegt also eine einheitliche Vertragsbeziehung vor.

Im Fall des AG Regensburg sei der Mietvertrag mangels konkreter Anhaltspunkte mit einer Personenmehrheit abgeschlossen worden. Das Mietverhältnis könne daher nur einheitlich gekündigt werden. Ein Ausscheiden einer Mieterin sei hier mit Blick auf die vorherigen Nachträge und eine gewisse Fluktuationsgeneigtheit nur aufgrund einer Vertragsübernahme unter Zustimmung der anderen Mieter möglich gewesen. Nur auf dieser Basis könne ein Mieter ohne dass das gesamte Mietverhältnis gekündigt werde wirksam ausscheiden. Hieran scheiterte es aber, weil nicht sämtliche Mieter zugestimmt hatten.

QUELLE | AG Regensburg, Urteil vom 21.10.2020, 3 C 1003/20, Abruf-Nr. 220995 unter www.iww.de

Abschließende Hinweise

Berechnung der Verzugszinsen

| Für die Berechnung der Verzugszinsen ist seit dem 1. Januar 2002 der Basiszinssatz nach § 247 BGB anzuwenden. Seine Höhe wird jeweils zum 1. Januar und 1. Juli eines Jahres neu bestimmt. Er ist an die Stelle des Basiszinssatzes nach dem Diskontsatz-Überleitungsgesetz (DÜG) getreten. |

Der Basiszinssatz für die Zeit vom 1. Januar 2021 bis zum 30. Juni 2021 beträgt -0,88 Prozent. Damit ergeben sich folgende Verzugszinsen:

• für Verbraucher (§ 288 Abs. 1 BGB): 4,12 Prozent

• für den unternehmerischen Geschäftsverkehr (§ 288 Abs. 2 BGB): 8,12 Prozent

Nachfolgend ein Überblick zur Berechnung von Verzugszinsen (Basiszinssätze).

Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 06/2021

| Im Monat Juni 2021 sollten Sie insbesondere folgende Fälligkeitstermine beachten: |

Steuertermine (Fälligkeit):

• Umsatzsteuer (Monatszahler): 10.6.2021

• Lohnsteuer (Monatszahler): 10.6.2021

• Einkommensteuer (vierteljährlich): 10.6.2021

• Kirchensteuer (vierteljährlich): 10.6.2021

• Körperschaftsteuer (vierteljährlich): 10.6.2021

Bei einer Scheckzahlung muss der Scheck dem Finanzamt spätestens drei Tage vor dem Fälligkeitstermin vorliegen.

Beachten Sie | Die für alle Steuern geltende dreitägige Zahlungsschonfrist bei einer verspäteten Zahlung durch Überweisung endet am 14.6.2021. Es wird an dieser Stelle nochmals darauf hingewiesen, dass diese Zahlungsschonfrist ausdrücklich nicht für Zahlung per Scheck gilt.

Beiträge Sozialversicherung (Fälligkeit):

Sozialversicherungsbeiträge sind spätestens am drittletzten Bankarbeitstag des laufenden

Monats fällig, für den Beitragsmonat Juni 2021 am 28.6.2021.