Mietrecht & WEG · Ausgabe 7/2021

Inhaltverzeichnis:

• Wohnraummietvertrag: Nichtbeheizen rechtfertigt ordentliche Kündigung
• Betriebskosten: Vermieter können Kosten für Rauchmelder auf Mieter umlegen
• BGH-Entscheidung: Erste Musterfeststellungsklage in Mietsachen gescheitert

Abschließende Hinweise

• Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 07/2021
• Berechnung der Verzugszinsen

Mietrecht und WEG

Wohnraummietvertrag: Nichtbeheizen rechtfertigt ordentliche Kündigung

| Heizt der Mieter die Wohnung nicht, kann dies Schäden an der Mietsache hervorrufen. Sein Verhalten rechtfertigt eine ordentliche Kündigung. So hat es jetzt das Landgericht (LG) Hannover entschieden. |

Der Vermieter kündigte den Wohnraummietvertrag ordentlich fristgemäß, nachdem der Mieter seinen Direktvertrag gegenüber dem Gasversorger nicht mehr bezahlte und dieser den Gaszähler ausgebaut hatte. Die Wohnung war dann die gesamte Heizperiode unbeheizt und gefährdete die Mietsache. Auf Abmahnungen des Vermieters reagierte der Mieter nicht.

Nach Ansicht des LG stellt dies eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters dar, die nach vorheriger Abmahnung eine ordentliche Kündigung rechtfertigt. Ähnlich hatte das auch früher schon das Landgericht (LG) Hagen gesehen.

Dabei kommt es nicht darauf an, ob es zu Schäden durch Schimmelbildung oder Feuchtigkeit gekommen ist. Entscheidend ist, dass das Nichtbeheizen der Wohnung geeignet ist, solche Schäden an der Mietsache hervorzurufen.

QUELLE | LG Hannover, Urteil vom 10.4.2021, 7 T 15/21; LG Hagen, Urteil vom 19.12.2007, 10 S 163/ 07

Betriebskosten: Vermieter können Kosten für Rauchmelder auf Mieter umlegen

| Das Landgericht (LG) München I hat entschieden: Die Umlage von „sonstigen Betriebskosten“, die nach Mietvertragsabschluss neu entstanden und im Mietvertrag nicht im Einzelnen benannt sind (hier: Wartungskosten für Rauchwarnmelder), erfordert in jedem Fall eine entsprechende Erklärung des Vermieters gegenüber dem Mieter, in welcher der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird. Kurzum: Kosten für Rauchmelder sind danach umlagefähig, wenn der Vermieter sie ankündigt. |

Zwischen dem Kläger als Eigentümer und Vermieter und der Beklagten besteht aufgrund schriftlichen Mietvertrags seit dem Jahr 2001 ein Mietverhältnis über eine Wohnung in München. Darin wurden Vorauszahlungen für Betriebskosten vereinbart.

Der Kläger hatte über die Betriebskosten für das Wirtschaftsjahr 2018 abgerechnet. Die Abrechnung wies insgesamt einen Nachzahlungsbetrag von rund 300 Euro aus, den er zunächst vor dem Amtsgericht (AG) München einklagte. Darin enthalten waren 16,35 Euro für „Rauchwarnmelder“. Im Mietvertrag wird diese Position bei der Auflistung der einzelnen Betriebskostenarten jedoch nicht namentlich genannt. Die beklagte Mieterin vertrat die Auffassung, dass die Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder mangels vertraglicher Vereinbarung nicht umgelegt werden können. Das AG München hat dem Kläger einen Betrag zugesprochen, worin der genannte Betrag von 16,35 Euro betreffend die Position „Rauchmelder“ enthalten war.

Das LG München I sieht dies jedoch anders und hat die Klage in diesem Punkt abgewiesen: Grundsätzlich können danach Betriebskosten nur auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies vorher im Einzelnen vereinbart wurde. Da dem Mieter deutlich gemacht werden muss, welche Betriebskosten auf ihn übergewälzt werden, ist es erforderlich, auch die „sonstigen Betriebskosten“ im Einzelnen zu nennen.

Da es sich im vorliegenden Fall jedoch sowohl um eine von der Mieterin zu duldende und zudem gesetzlich vorgeschriebene Modernisierungsmaßnahme handele, als auch im streitgegenständlichen Mietvertrag eine Öffnungsklausel enthalten sei, sind die Wartungskosten für die Rauchwarnmelder trotz fehlender Benennung im Mietvertrag als Betriebskosten ausnahmsweise umlagefähig, so das LG.

Allerdings scheitere die Umlagefähigkeit der Wartungskosten hier letztlich an der fehlenden Erklärung des Vermieters. Folge: Die Kosten für die Wartung von Rauchmeldern können grundsätzlich auf den Mieter umgelegt werden, dies bedarf jedoch einer vorherigen ausdrücklichen Erklärung des Vermieters.

Das Urteil ist rechtskräftig.

QUELLE | LG München I, Urteil vom 15.4.2021, 31 S 6492/20, PM Nr. 9/21 vom 16.4.2021

BGH-Entscheidung: Erste Musterfeststellungsklage in Mietsachen gescheitert

| Modernisierungsmaßnahmen, die dem Mieter bis 31.12.18 angekündigt werden, rechtfertigen eine Mieterhöhung nach altem, bis zum 31.12.2018 geltenden Recht, auch wenn ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen der Ankündigung und der Ausführung der Arbeiten fehlt. So hat es jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden. |

Um sich die höhere Modernisierungsmiete nach altem Recht zu erhalten, kündigte die Musterbeklagte, eine große Münchener Wohnungsgesellschaft, den Mietern noch Ende Dezember 2018 Modernisierungsmaßnahmen an, die in mehreren Bauabschnitten von Dezember 2019 bis Juni 2023 durchgeführt werden sollten. Denn während bis zum 31.12.18 die Erhöhung der jährlichen Miete um 11 Prozent der für die Modernisierung aufgewendeten Kosten möglich war, kann seit dem 1.1.19 die Miete um höchstens 8 Prozent erhöht werden. Zudem sieht das neue Recht eine Kappungsgrenze vor. Stichtag für die Anwendung der 11 Prozent-Erhöhung ist der Zugang der Modernisierungsmitteilung bis zum 31.12.18.

Der Mieterverein München wollte diese „Trickserei“ nicht hinnehmen und hat vor dem Oberlandesgericht (OLG) München Musterklage auf Feststellung erhoben, dass die angekündigte Mieterhöhung nicht nach altem Recht erfolgen könne. Das OLG hatte der Klage noch stattgegeben.

Doch der BGH hat zugunsten des Vermieters entschieden. Er hob das Urteil auf und wies die Klage ab. Der Vermieter habe sich an die gesetzlichen Voraussetzungen gehalten. Diese setzen keinen engen zeitlichen Zusammenhang zwischen einer Modernisierungsankündigung und dem Ausführungsbeginn voraus. Das Verhalten des Vermieters sei auch dann nicht rechtsmissbräuchlich, wenn der Beweggrund für die Wahl des Zeitpunkts der Modernisierungsankündigungen kurz vor dem Jahresende 2018 in der Nutzung der Übergangsvorschrift und der Sicherung der Anwendbarkeit des bis zum 31.12.18 geltenden, für den Vermieter deutlich günstigeren Rechts, gelegen haben sollte.

Folge: Die Entscheidung bedeutet eine saftige Mieterhöhung für die betroffenen Mieter.

QUELLE | BGH, Urteil vom 18.3.2021, VIII ZR 305/19

Abschließende Hinweise

Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 07/2021

| Im Monat Juli 2021 sollten Sie insbesondere folgende Fälligkeitstermine beachten: |

Steuertermine (Fälligkeit):

• Umsatzsteuer (Monatszahler): 12.7.2021

• Lohnsteuer (Monatszahler): 12.7.2021

Bei einer Scheckzahlung muss der Scheck dem Finanzamt spätestens drei Tage vor dem Fälligkeitstermin vorliegen.

Beachten Sie | Die für alle Steuern geltende dreitägige Zahlungsschonfrist bei einer verspäteten Zahlung durch Überweisung endet am 15.7.2021. Es wird an dieser Stelle nochmals darauf hingewiesen, dass diese Zahlungsschonfrist ausdrücklich nicht für Zahlung per Scheck gilt.

Beiträge Sozialversicherung (Fälligkeit):

Sozialversicherungsbeiträge sind spätestens am drittletzten Bankarbeitstag des laufenden Monats fällig, für den Beitragsmonat Juli 2021 am 28.7.2021.

Berechnung der Verzugszinsen

| Für die Berechnung der Verzugszinsen ist seit dem 1. Januar 2002 der Basiszinssatz nach § 247 BGB anzuwenden. Seine Höhe wird jeweils zum 1. Januar und 1. Juli eines Jahres neu bestimmt. Er ist an die Stelle des Basiszinssatzes nach dem Diskontsatz-Überleitungsgesetz (DÜG) getreten. |

Der Basiszinssatz für die Zeit vom 1. Januar 2021 bis zum 30. Juni 2021 beträgt -0,88 Prozent. Damit ergeben sich folgende Verzugszinsen:

• für Verbraucher (§ 288 Abs. 1 BGB): 4,12 Prozent

• für den unternehmerischen Geschäftsverkehr (§ 288 Abs. 2 BGB): 8,12 Prozent

Nachfolgend ein Überblick zur Berechnung von Verzugszinsen (Basiszinssätze).