Mietrecht & WEG · Ausgabe 3/2022

Inhaltverzeichnis:

• Nachstellung und Bedrohung: Nachbarliche Schikane zieht Schadenersatz nach sich
• Optische Beeinträchtigungen: Kein Mangel der Mietsache
• Sanierungsstau in WEG: Wann müssen Eigentümer handeln?
• Rücksichtnahme: Kinderlärm ist nicht unbegrenzt hinzunehmen

Abschließende Hinweise

• Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 03/2022
• Berechnung der Verzugszinsen

Mietrecht und WEG

Nachstellung und Bedrohung: Nachbarliche Schikane zieht Schadenersatz nach sich

| Wer seinem Nachbarn mit der Verletzung der Gesundheit oder des Lebens droht und ihn zum Wegzug veranlasst, ist zum Schadenersatz verpflichtet. Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe klargestellt. |

Ein 63 Jahre alter Mann hatte nach dem Einzug einer Familie in ihr neues Eigenheim damit begonnen, diese zu schikanieren. Er beobachtete sie ständig, klopfte nachts an die Hauswand und beleidigte sie wiederholt. Später sprach er zwei konkrete Todesdrohungen aus. Er drohte, eine Pistole zu holen, und lief dem Ehemann mit erhobenem Beil hinterher. Nur weil der Ehemann fliehen konnte, wandte sich der Nachbar den beiden Kfz des Ehepaars zu und schlug mit dem Beil auf sie ein. Hierdurch entstand hoher Sachschaden. Die Familie entschloss sich darauf, sofort umzuziehen. Sie bezog zunächst eine Mietwohnung. Später erwarb sie neues Eigenheim.

Gerichtlich verlangte die Familie Schadenersatz, insbesondere die Umzugskosten, die Nebenkosten für den Erwerb des neuen Hauses, einen Mindererlös aus dem Verkauf ihres verlassenen Familienheims (nachdem sie die Käufer auf die bisherigen Verhaltensweisen des Nachbarn hingewiesen hatten) sowie die Maklercourtage.

Das OLG sprach der Familie (nur) rund 44.000 Euro statt der ursprünglich geforderten ca. 113.000 Euro zu. Der Nachbar habe sich durch sein Verhalten wegen Nachstellung und Bedrohung strafbar gemacht. Hieraus resultiere ein Schadenersatzanspruch. Dieser reiche aber nur so weit, wie die geltend gemachten Schäden vom Schutzzweck der Strafnormen erfasst seien. Dieser umfasse die Kosten, die zur Wiederherstellung des persönlichen Sicherheitsgefühls aufgewandt werden mussten, z. B. Umzugs- und die Nebenkosten im Zusammenhang mit dem Erwerb des neuen Eigenheims. Die Wertminderung hinsichtlich des verlassenen Hauses und die im Zusammenhang mit dessen Verkauf angefallene Maklerprovision hat das OLG jedoch als bloße Vermögensfolgeschäden bewertet, die der Kläger nicht erstatten musste.

Das Urteil ist inzwischen rechtskräftig.

QUELLE | OLG Karlsruhe, Urteil vom 5.11.2021, 10 U 6/20, Abruf-Nr. 226187 unter www.iww.de

Optische Beeinträchtigungen: Kein Mangel der Mietsache

| Bei rein optischen Beeinträchtigungen handelt es sich nicht um Beschädigungen, die die Nutzung der Mietsache beeinträchtigen. Daher liege auch kein Mangel vor. So sieht es das Landgericht (LG) Hanau. |

Vermieter und Mieter stritten darüber, ob bestimmte Sachmängel der Mietsache erheblich waren. Der Mieter behauptete Beschädigungen des Laminatbodens und legte ein Foto vor. Dieses Foto zeigte Abplatzungen, deren Größe nur im Millimeterbereich lagen. Ein weiteres Foto zeigte die Badezimmertür. Sie war an der Unterkante leicht aufgequollen.

Das Amtsgericht (AG) hatte die Klage des Mieters bereits abgewiesen und dies sogar, ohne Beweis zu erheben. Selbst bei Vorliegen der behaupteten Zustände der Wohnung, so das AG, fehle es an der Erheblichkeit der Mängel. Das LG sah es genauso. Es gab dem Mieter die Kosten beider Instanzen auf. Das Vorbringen des Mieters sei zu pauschal. Es werde nicht deutlich, ob und inwieweit die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache beeinträchtigt ist. Ausweislich der vorgelegten Fotos handele es sich nur um optische Beeinträchtigungen unterhalb der Erheblichkeitsschwelle.

QUELLE | LG Hanau, Urteil vom 8.7.2021, 2 S 140/20, Abruf-Nr. 226186 unter www.iww.de

Sanierungsstau in WEG: Wann müssen Eigentümer handeln?

| In vielen Wohnungseigentümergemeinschaften ist es zu einem regelrechten Sanierungsstau gekommen. Sie überlegen daher, ob und welche Maßnahmen sie ergreifen sollen. Hier kann eine aktuelle Entscheidung des Bundesgesrichtshofs (BGH) bedeutsam sein: Danach muss die Eigentümergemeinschaft im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung einen Sanierungsstau des Gemeinschaftseigentums beseitigen. Das gilt auch, wenn dieser erheblich ist. |

Ein Sanierungsstau ist laut dem BGH keine „Zerstörung“ des Gebäudes im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (§ 22 WEG). Folge: Die Eigentümergemeinschaft muss das Gemeinschaftseigentum in dem Maße instand halten, dass sein Zustand gesetzeskonform ist und es gefahrlos genutzt werden kann.

Sie kann sich nicht auf den o. g. Ausnahmetatbestand berufen. Die WEG kann ihre Sanierungspflichten auch nicht dadurch vermeiden, dass sie statt zu sanieren einfach die Nutzung gefährlicher Bereiche des Gemeinschaftseigentums untersagt.

QUELLE | BGH, Urteil vom 15.10.2021, V ZR 225/20, Abruf-Nr. 225924 unter www.iww.de

Rücksichtnahme: Kinderlärm ist nicht unbegrenzt hinzunehmen

| Kommt es in den nächtlichen Ruhezeiten wiederholt zu Kinderlärm, rechtfertigt dies die fristlose Kündigung des Mietvertrags. Das sagt das Landgericht (LG) Berlin. |

Die Wohnungsmieter störten den Hausfrieden nachhaltig durch Lärm. Es kam durch ihre Kinder zu Streitereien, Geschrei und Türenknallen auch ab 22 Uhr. Nach wiederholten Abmahnungen stellte sich keine Besserung ein. Daraufhin kündigte der Vermieter fristlos, hilfsweise ordentlich. Die Mieter weigerten sich, auszuziehen.

Das Amtsgericht (AG) gab der Räumungsklage statt, weil die fristlose Kündigung wirksam war. Das LG bestätigte, dass unabhängig vom Vorliegen der Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung die ordentliche Kündigung wirksam sei. Denn die Mieter haben entgegen dem Rücksichtnahmegebot erhebliche Lärmbelästigungen zu verschulden. Zwar sei Kinderlärm privilegiert. Das Toleranzgebot der Gesellschaft gegenüber Kindern finde aber seine Grenzen dort, wo nächtliche Ruhezeiten durch das Einwirken Erwachsener eingehalten werden können, dies aber nicht geschieht.

QUELLE | LG Berlin 30.7.2021, 65 S 104/21, Abruf-Nr. 226188 unter www.iww.de

Abschließende Hinweise

Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 03/2022

| Im Monat März 2022 sollten Sie insbesondere folgende Fälligkeitstermine beachten: |

Steuertermine (Fälligkeit):

• Umsatzsteuer (Monatszahler): 10.03.2022

• Lohnsteuer (Monatszahler): 10.03.2022

• Kirchensteuer (vierteljährlich): 10.03.2022

• Körperschaftsteuer (vierteljährlich): 10.03.2022

Bei einer Scheckzahlung muss der Scheck dem Finanzamt spätestens drei Tage vor dem Fälligkeitstermin vorliegen.

Beachten Sie | Die für alle Steuern geltende dreitägige Zahlungsschonfrist bei einer verspäteten Zahlung durch Überweisung endet am 14.03.2022. Es wird an dieser Stelle nochmals darauf hingewiesen, dass diese Zahlungsschonfrist ausdrücklich nicht für Zahlung per Scheck gilt.

Beiträge Sozialversicherung (Fälligkeit):

Sozialversicherungsbeiträge sind spätestens am drittletzten Bankarbeitstag des laufenden

Monats fällig, für den Beitragsmonat März 2022 am 29.03.2022.

Berechnung der Verzugszinsen

| Für die Berechnung der Verzugszinsen ist seit dem 1. Januar 2002 der Basiszinssatz nach § 247 BGB anzuwenden. Seine Höhe wird jeweils zum 1. Januar und 1. Juli eines Jahres neu bestimmt. Er ist an die Stelle des Basiszinssatzes nach dem Diskontsatz-Überleitungsgesetz (DÜG) getreten. |

Der Basiszinssatz für die Zeit vom 1. Januar 2022 bis zum 30. Juni 2022 beträgt -0,88 Prozent. Damit ergeben sich folgende Verzugszinsen:

• für Verbraucher (§ 288 Abs. 1 BGB): 4,12 Prozent

• für den unternehmerischen Geschäftsverkehr (§ 288 Abs. 2 BGB): 8,12 Prozent

Nachfolgend ein Überblick zur Berechnung von Verzugszinsen (Basiszinssätze).