Mietrecht & WEG · Ausgabe 5/2022

Inhaltverzeichnis:

• Mietmangel: Wasserschaden im Bad der Mietwohnung rechtfertigt Minderung um 40 Prozent
• Mietende: Tod des Wohnraummieters kein vertragswidriger Gebrauch
• Unbefugte WEG-Einberufung: Widerruf per einstweiligem Rechtsschutz möglich
• Trotz Krankheit und Pandemie: Zimmer in Studentenwohnheim kann nicht vorzeitig gekündigt werden

Abschließende Hinweise

• Berechnung der Verzugszinsen
• Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 05/2022

Mietrecht und WEG

Mietmangel: Wasserschaden im Bad der Mietwohnung rechtfertigt Minderung um 40 Prozent

| Für einen Wasserschaden im Bad der Mietwohnung, der dazu geführt hat, dass mehrere Wände, u.a. auch die zum Schlafzimmer, durchfeuchtet wurden und Schimmel auftrat, hält das Amtsgericht (AG) Paderborn eine Minderung in Höhe von 40 Prozent angemessen. |

Welche Mietminderung angemessen ist, lässt sich nur für den jeweiligen Einzelfall festlegen und ist ggf. durch das Gericht zu schätzen. Bedeutsam ist insbesondere das Gewicht des Mangels sowie das Ausmaß der durch ihn verursachten Gebrauchsbeeinträchtigungen, ihre Dauer, die grundsätzlich taggenau zu berücksichtigen ist, sowie die vertragliche Leistungsbewertung und die Verkehrssitte.

Das AG hat betont: Die Nutzung des Badezimmers ist ein essenzieller Bestandteil des Gebrauchs einer Wohnung. Es komme nicht darauf an, ob die Dusche benutzbar war oder nicht. Ausreichend sei, dass man das Bad nicht benutzen sollte, um den Wasserschaden nicht zu vergrößern.

QUELLE | AG Paderborn, Urteil vom 29.6.2021, 54 C 20/21

Mietende: Tod des Wohnraummieters kein vertragswidriger Gebrauch

| Erben müssen keine Sonderreinigung einer Wohnung vornehmen, um Verwesungsgerüche und ähnliche Belastungen der Mietsache zu entfernen. Das hat das Landgericht (LG) Berlin klargestellt. |

Die Kläger sind Erben eines verstorbenen Mieters. Der Vermieter der Wohnung hatte vom Verstorbenen eine Mietsicherheit in bar erhalten. Wegen des in der Wohnung nach dem Versterben des Mieters herrschenden schlechten Geruchs ließen die Erben eine Sonderreinigung, eine Wohnungsgrundreinigung und weitere Arbeiten durchführen. Der Vermieter behauptete, auch nach der von den Erben durchgeführten Sonderreinigung sei die Wohnung von Fliegen und Maden befallen gewesen; außerdem habe in der Wohnung weiterhin Verwesungsgeruch und strenger Geruch als Folge des von den Erben beauftragten Tatortreinigers geherrscht. Er wollte die Mietsicherheit daher nicht auszahlen.

Das AG hatte den Vermieter in erster Instanz dazu verurteilt, die Mietsicherheit auszuzahlen. Begründung: Das Versterben stelle keine Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs dar. Die Berufung des Vermieters vor dem LG Berlin hatte ebenfalls keinen Erfolg. Die Idee, dass der Tod eines Wohnraummieters in der angemieteten Wohnung eine vom Mieter verübte Pflichtverletzung darstellen und somit Grundlage von Sekundäransprüchen sein könne, hält das LG für abwegig. Die besondere Belastung der Räume durch die Folgen des nicht sogleich entdeckten Todesfalls seien mangels Rechtsgrundlage weder von den Erben des Verstorbenen zu vertreten noch von ihnen zu beseitigen.

QUELLE | LG Berlin, Urteil vom 5.10.2021, 66 S 7/21

Unbefugte WEG-Einberufung: Widerruf per einstweiligem Rechtsschutz möglich

| Einzelne Wohnungseigentümer sind nicht zur Einberufung von Eigentümerversammlungen befugt. Tun sie dies trotzdem, können sie im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes zum Widerruf der Einberufung verpflichtet werden. So sieht es das Amtsgericht (AG) Tettnang. |

Wohnungseigentümer stritten um die Durchführung einer Eigentümerversammlung. Eine solche wurde von mehreren Eigentümern einberufen, die sich als „Organisationsteam“ bezeichneten. Ein Miteigentümer beantragte dagegen einstweiligen Rechtsschutz. Der gegen die Mitglieder des „Organisationsteams“ gerichtete Antrag hatte Erfolg. Denn grundsätzlich muss der Verwalter die Eigentümerversammlung einberufen. Einem einzelnen Eigentümer kommt diese Befugnis auch nach neuem Recht nicht ohne Weiteres zu. Dies ist nur aufgrund eines Beschlusses möglich, wenn der Verwalter die Einberufung pflichtwidrig verweigert.

Da die Beschlüsse, die auf einer durch Nichtbefugte einberufenen Eigentümerversammlung gefasst werden, anfechtbar sind, kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, ihre Durchführung zu unterlassen. Aufgrund der Kürze der Zeit zwischen Einberufung und Durchführung der Versammlung kann dies auch im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes begehrt werden, obwohl dort die Hauptsache vorweggenommen wird. Denn die Gefahr, dass vorläufig wirksame Beschlüsse gefasst werden, die nur im Anfechtungsverfahren beseitigt werden können, rechtfertigt ausnahmsweise die Vorwegnahme der Hauptsache.

QUELLE | AG Tettnang, Urteil vom 9.2.2021, 8 C 95/21, Abruf-Nr. 226815 unter www.iww.de

Trotz Krankheit und Pandemie: Zimmer in Studentenwohnheim kann nicht vorzeitig gekündigt werden

| Den Mietvertrag über ein Zimmer im Studentenwohnheim kann der Mieter nicht vorzeitig kündigen; weder wegen eines krankheitsbedingten Abbruchs des Studiums, noch wegen einem pandemiebedingten Wegfall von Präsenzveranstaltungen an der Hochschule. Das hat das Amtsgericht (AG) Kehl jetzt entschieden. |

Eine Vermieter-GbR stellte in einem Haus möblierte Zimmer zur Verfügung. Sie vermietete befristet ausschließlich an Studenten einer in der Stadt ansässigen Fachhochschule. Im Gesellschaftervertrag der GbR war eine entsprechende Verpflichtung geregelt. Die Mietverhältnisse passte sie dem Semesterbeginn und -ende an. Einzugstermine bot sie immer nur zum 1.3. oder 1.9. eines Jahres an. Die GbR vergab die Wohnungen nach dem Prinzip „wer zuerst kommt, mahlt zuerst“.

Ein studentischer Mieter erkrankte während der Mietzeit psychisch und konnte das Studium nicht mehr fortsetzen. Er kündigte den Vertrag ordentlich und stellte nach Ablauf der von ihm errechneten Kündigungsfrist die Mietzahlungen ein.

Das AG verurteilte den Studenten, die offenstehende Miete zu zahlen. Die ordentliche Kündigung sei ausgeschlossen. Es handle sich um ein Studentenwohnheim und der Mieter sei daher an die vereinbarte Mietzeit gebunden. Aufgrund der Aufteilung des Hauses sei das Gebäude auf ein gemeinschaftliches Wohnen zugeschnitten, weshalb ein objektiver Betrachter das Gebäude als Wohnheim ansehe.

QUELLE | AG Kehl, Urteil vom 4.1.2022, 4 C 158/21

Abschließende Hinweise

Berechnung der Verzugszinsen

| Für die Berechnung der Verzugszinsen ist seit dem 1. Januar 2002 der Basiszinssatz nach § 247 BGB anzuwenden. Seine Höhe wird jeweils zum 1. Januar und 1. Juli eines Jahres neu bestimmt. Er ist an die Stelle des Basiszinssatzes nach dem Diskontsatz-Überleitungsgesetz (DÜG) getreten. |

Der Basiszinssatz für die Zeit vom 1. Januar 2022 bis zum 30. Juni 2022 beträgt -0,88 Prozent. Damit ergeben sich folgende Verzugszinsen:

• für Verbraucher (§ 288 Abs. 1 BGB): 4,12 Prozent

• für den unternehmerischen Geschäftsverkehr (§ 288 Abs. 2 BGB): 8,12 Prozent

Nachfolgend ein Überblick zur Berechnung von Verzugszinsen (Basiszinssätze):

Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 05/2022

| Im Monat Mai 2022 sollten Sie insbesondere folgende Fälligkeitstermine beachten: |

Steuertermine (Fälligkeit):

• Umsatzsteuerzahler (Monatszahler): 10.05.2022

• Lohnsteuerzahler (Monatszahler): 10.05.2022

• Gewerbesteuerzahler: 16.05.2022

• Grundsteuerzahler: 16.05.2022

Bei einer Scheckzahlung muss der Scheck dem Finanzamt spätestens drei Tage vor dem Fälligkeitstermin vorliegen.

Beachten Sie | Die für alle Steuern geltende dreitägige Zahlungsschonfrist bei einer verspäteten Zahlung durch Überweisung endet am 13.5.2022 für die Umsatz- und Lohnsteuerzahlung und am 19.5.2022 für die Gewerbe- und Grundsteuerzahlung. Es wird an dieser Stelle nochmals darauf hingewiesen, dass diese Zahlungsschonfrist ausdrücklich nicht für Zahlung per Scheck gilt.

Beiträge Sozialversicherung (Fälligkeit):

Sozialversicherungsbeiträge sind spätestens am drittletzten Bankarbeitstag des laufenden

Monats fällig, für den Beitragsmonat Mai 2022 am 27.05.2022.