Mietrecht & WEG · Ausgabe 7/2022

Inhaltverzeichnis:

• Wohnraummietverhältnis: Unerlaubte Untervermietung an Touristen: Fristlose Kündigung
• WEG: Aufwendungen eines ausgeschiedenen WEG-Eigentümers
• Sozialrecht: Vermieter kann keine Miete vom Jobcenter einklagen

Abschließende Hinweise

• Berechnung der Verzugszinsen
• Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 07/2022

Mietrecht und WEG

Wohnraummietverhältnis: Unerlaubte Untervermietung an Touristen: Fristlose Kündigung

| Das Amtsgericht (AG) München verurteilte einen Mieter dazu, seine Wohnung zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. Grund: Er hatte seine Wohnung unerlaubt u. a. an Touristen weitervermietet. |

Was war geschehen?

Der Beklagte war seit 2009 Mieter einer Dreizimmerwohnung in München-Pasing. Die monatliche Miete betrug 800 Euro. Im Vertrag war unter anderem geregelt: „Untervermietung oder sonstige Gebrauchsüberlassung der Mieträume oder Teilen davon an Dritte darf nur mit Einwilligung des Vermieters erfolgen.“ Noch im Jahr 2009 genehmigte der Vermieter die teilweise Untervermietung an eine Mitbewohnerin zur Gründung einer Wohngemeinschaft.

Im Frühjahr 2020 stellte die Klägerin fest, dass die Wohnung bzw. Teile davon über verschiedene Internetplattformen für 45 Euro pro Person und Nacht für Touristen angeboten wurden. Einer solchen gewerblichen Nutzung hatte die Klägerin zu keinem Zeitpunkt zugestimmt. Sie mahnte den Mieter daraufhin schriftlich ab. Trotzdem vermietete der Beklagte im Winter 2020 erneut zwei Zimmer an Mitbewohner, ohne die Vermieterin zu informieren oder sich deren Erlaubnis einzuholen. Nachdem der Hausverwalter feststellte, dass sich am Klingelschild mehrere Namen befanden, kündigte die Vermieterin den Mietvertrag fristlos.

So verteidigte sich der Mieter

Der Mieter trug vor, er habe die Wohnung von Beginn an unter der Voraussetzung angemietet, dass die dort bereits vorhandene Wohngemeinschaft bestehen bleibe. Ihm stehe daher ein grundsätzliches Recht auf Untervermietung zu, ohne dass er dies im Einzelfall gegenüber der Vermieterin begründen oder von dieser genehmigen lassen müsse. Eine Vermietung per Internet an Touristen habe er nicht vorgenommen. Er habe auf den Internetseiten lediglich ein Nutzerkonto erstellt, um auf diesem Weg einen dauerhaften Mitbewohner zu finden. Er habe nur einmal einen festen Untermieter gesucht. Weder stamme der Text des Angebots von ihm noch könne er sich die dort abgegebenen Bewertungen erklären.

So sah es das Gericht

Das Gericht schenkte dem Beklagten keinen Glauben: Unstreitig zeigen die Lichtbilder des Angebotes (…) die Wohnung des Mieters. Auch ist die Adresse der Wohnung angegeben. Der Text, mit dem die Wohnung angeboten wurde, richtet sich nicht an potenzielle dauerhafte Untermieter, sondern an Touristen für die tageweise Anmietung. So wurden ausdrücklich die Nähe zu diversen Touristenattraktionen angepriesen wie auch die Sprachkenntnisse des Gastgebers sowie die Möglichkeit gemeinsamer Unternehmungen. Das Gericht war darüber hinaus auch davon überzeugt, dass Vermietungen an Touristen tatsächlich stattgefunden haben. Das Angebot war am 31.3.2020 mit 13 Kundenbewertungen versehen.

In dem bewussten Hinwegsetzen über den Willen und das Interesse der Vermieterin sah das Gericht eine erhebliche Rechtsverletzung, die zur fristlosen Kündigung berechtigte. Das Urteil ist rechtskräftig.

QUELLE | AG München, Urteil vom 13.10.2021, 417 C 7060/21, PM 14/2022 vom 8.4.2022

WEG: Aufwendungen eines ausgeschiedenen WEG-Eigentümers

| Befreit ein Mitglied einer Eigentümergemeinschaft dieselbe von einer Verbindlichkeit, indem er für sie in Vorlage tritt, kann er nach seinem Ausscheiden nicht den einzelnen Miteigentümer für die Erstattung seiner Kosten in Anspruch nehmen, sondern nur die Gemeinschaft als solche. Das hat jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) klargestellt. |

Eine Zweiergemeinschaft ohne Verwalter war zerstritten. Kosten zahlte mal der eine, dann wieder der andere Eigentümer. In solchen Fällen forderten sie dann jeweils die Hälfte der verauslagten Beträge von dem anderen zurück. Ein Eigentümer veräußerte später sein Eigentum. Anschließend forderte er von seinem ehemaligen Miteigentümer rund 7.000 Euro. Dieser rechnete mit knapp 4.000 Euro auf. Sowohl das Amtsgericht (AG) als auch das Landgericht (LG) bejahten die gegenseitigen Ansprüche. Der Kläger akzeptierte die Aufrechnung nicht und verfolgte seinen weiteren Anspruch vor dem BGH mit Erfolg: Der ausgeschiedene Eigentümer hat keinen Anspruch auf Aufwendungsersatz gegen seinen ehemaligen Miteigentümer, sondern nur gegen die Eigentümergemeinschaft. Eine Aufrechnung scheidet mangels Aufrechnungslage aus. Der ehemalige Eigentümer sei für die Gemeinschaft und nicht für den Miteigentümer in Vorlage getreten und habe diese von einer Verbindlichkeit befreit. Daher hafte er auch nicht gegenüber dem ausgeschiedenen Gemeinschaftsmitglied, sondern nur gegenüber einem Außenstehenden.

QUELLE | BGH, Urteil vom 25.3.2022, V ZR 92/21, Abruf-Nr. 229031 unter www.iww.de

Sozialrecht: Vermieter kann keine Miete vom Jobcenter einklagen

| Das Landessozialgericht (LSG) Niedersachsen-Bremen hat entschieden, dass ein Vermieter trotz der Möglichkeit der Direktzahlung der Miete keine eigenen einklagbaren Ansprüche gegen das Jobcenter hat. |

Ein Mann vermietet Wohnungen an Grundsicherungsempfänger und lässt sich dabei von den Mietern die Zustimmung zur Direktzahlung geben. Nachdem eine Mieterin die Nebenkosten für die Jahre 2018 und 2019 schuldig blieb, verlangte er die Zahlung der Rückstände vom Jobcenter. Dieses lehnte eine Direktüberweisung ab, da der Vermieter keine eigenen Ansprüche aus dem Sozialgesetzbuch (SGB II) habe. Demgegenüber hielt der Mann es für nicht hinnehmbar, dass das Jobcenter zwar die Kosten des Energieversorgers direkt zahle, er jedoch erst prozessieren müsse. Hierdurch sei der Gleichbehandlungsgrundsatz verletzt. Er werde vorsätzlich sittenwidrig geschädigt. Neben den rückständigen Kosten seien inzwischen auch Mietschulden aufgelaufen. Der Gesamtbetrag summiere sich auf über 4.000 Euro. Hierfür müsse das Jobcenter im Wege der Amtshaftung zahlen.

Das LSG hat die Rechtsauffassung des Jobcenters bestätigt. Es bestehe keine Anspruchsgrundlage für eine Schuldübernahme. Trotz der im SGB II vorgesehen Möglichkeit der Direktzahlung von Miete an den Vermieter entstehe keine Rechtsbeziehung zwischen Vermieter und Jobcenter. Der Vermieter habe somit keine eigenen einklagbaren Ansprüche. Die Direktzahlung diene nämlich allein der Sicherstellung der zweckentsprechenden Verwendung der Unterkunftsleistungen. Sie erfülle nicht den Zweck einer vereinfachten Durchsetzung von Mietforderungen durch Schaffung eines weiteren solventen Schuldners in Form des Jobcenters. Die Eintreibung von Schulden sei ein objektiv eigenes Geschäft des Vermieters.

QUELLE | LSG Niedersachsen-Bremen, Urteil vom 3.2.2022, L 11 AS 578/20, PM vom 7.3.2022

Abschließende Hinweise

Berechnung der Verzugszinsen

| Für die Berechnung der Verzugszinsen ist seit dem 1. Januar 2002 der Basiszinssatz nach § 247 BGB anzuwenden. Seine Höhe wird jeweils zum 1. Januar und 1. Juli eines Jahres neu bestimmt. Er ist an die Stelle des Basiszinssatzes nach dem Diskontsatz-Überleitungsgesetz (DÜG) getreten. |

Der Basiszinssatz für die Zeit vom 1. Januar 2022 bis zum 30. Juni 2022 beträgt -0,88 Prozent. Damit ergeben sich folgende Verzugszinsen:

• für Verbraucher (§ 288 Abs. 1 BGB): 4,12 Prozent

• für den unternehmerischen Geschäftsverkehr (§ 288 Abs. 2 BGB): 8,12 Prozent

Nachfolgend ein Überblick zur Berechnung von Verzugszinsen (Basiszinssätze).

Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 07/2022

| Im Monat Juli 2022 sollten Sie insbesondere folgende Fälligkeitstermine beachten: |

Steuertermine (Fälligkeit):

• Umsatzsteuer (Monatszahler): 11.07.2022

• Lohnsteuer (Monatszahler): 11.07.2022

Bei einer Scheckzahlung muss der Scheck dem Finanzamt spätestens drei Tage vor dem Fälligkeitstermin vorliegen.

Beachten Sie | Die für alle Steuern geltende dreitägige Zahlungsschonfrist bei einer verspäteten Zahlung durch Überweisung endet am 14.07.2022. Es wird an dieser Stelle nochmals darauf hingewiesen, dass diese Zahlungsschonfrist ausdrücklich nicht für Zahlung per Scheck gilt.

Beiträge Sozialversicherung (Fälligkeit):

Sozialversicherungsbeiträge sind spätestens am drittletzten Bankarbeitstag des laufenden

Monats fällig, für den Beitragsmonat Juli 2022 am 27.07.2022.

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