Mietrecht & WEG · Ausgabe 10/2022

Inhaltverzeichnis:

• BGH-Entscheidung: Vermieter darf Mieterhöhung reduzieren
• Sozialgesetzbuch II: Gasheizofen als einmaliger Bedarf anerkannt
• Grobe Fahrlässigkeit: Regressanspruch eines Gebäudeversicherers gegen die Mieter
• Wohnungseigentumsrecht: Fälligkeit der Sonderumlage

Abschließende Hinweise

• Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 10/2022
• Berechnung der Verzugszinsen

Mietrecht und WEG

BGH-Entscheidung: Vermieter darf Mieterhöhung reduzieren

| Der Vermieter ist berechtigt, innerhalb eines Mieterhöhungsverfahrens sein formell ordnungsgemäßes vorprozessuales Erhöhungsverlangen nachträglich zu ermäßigen etwa mit Erhebung der Zustimmungsklage. Das hat nun der Bundesgerichtshof (BGH) klargestellt. |

Im Fall des BGH hatte die Vermieterin zunächst eine Erhöhung von 65 Euro monatlich verlangt, im Rahmen der Klage auf Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen aber nur noch rund 45 Euro begehrt. Sie hatte auf werterhöhende Wohnmerkmale im Prozess verzichtet. Die Mieter waren der Meinung, die Vermieterin hätte erst vorgerichtlich ein neues Mieterhöhungsverlangen zustellen müssen.

Das sah der BGH nicht so. Einer nochmaligen den Lauf der im Bürgerlichen Gesetzbuch (hier: § 558b Abs. 1, 2 BGB) geregelten Fristen von Neuem auslösenden Erklärung und Begründung bedarf es hierfür nach Ansicht des BGH nicht.

QUELLE | BGH, Urteil vom 6.4.22, VIII ZR 219/20, Abruf-Nr. 229434 unter www.iww.de

Sozialgesetzbuch II: Gasheizofen als einmaliger Bedarf anerkannt

| Haben die Mietvertragsparteien vereinbart, dass die Mietsache nicht die Heizungsanlage umfasst, handelt es sich bei der Anschaffung und Installation des Ofens um Kosten für die Heizung i. S. d. Sozialgesetzbuchs II (hier: § 22 Abs. 1 S. 1 SGB II „Bedarf für Unterkunft und Heizung). Dies hat das Landessozialgericht (LSG) jetzt entschieden. |

Das war geschehen

Die Klägerin bezog Grundsicherungsleistungen nach dem SGB II vom beklagten Jobcenter. Zwischen den Beteiligten war u.a. ein Anspruch auf Übernahme der Kosten für die Ersatzanschaffung eines Gasheizofens streitig. Das Sozialgericht (SG) Köln wies die Klage ab.

Landessozialgericht: einmaliger Bedarf

Das LSG hat der Berufung der Klägerin nun teilweise stattgegeben und festgestellt, dass ihr ein Anspruch auf Übernahme der Kosten für die Anschaffung und Installation eines Gasheizofens i. H. v. rund 1.800 Euro als einmaliger Bedarf zusteht. Die Vermieterin sei nicht verpflichtet, den 48 Jahre alten, nicht zu reparierenden Gasheizofen durch einen neuen Gasheizofen zu ersetzen. Zwar werde ein Vermieter durch den Mietvertrag verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter müsse die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand erhalten.

Hier sei zwischen der Vermieterin und der Klägerin vereinbart gewesen, dass die Mietsache nicht die Heizung umfasse, also auch nicht die Heizkörper. Mithin sei die Vermieterin mietvertraglich nicht verpflichtet, einen gebrauchsfähigen Heizkörper zur Verfügung zu stellen. Privatrechtliche Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter seien nur dann bei der Ermittlung der übernahmefähigen Kosten für Unterkunft und Heizung unbeachtlich, wenn entweder im konkreten Fall rechtskräftig ihre Unwirksamkeit festgestellt worden oder wenn die zivilrechtliche Rechtslage offensichtlich sei. Letzteres sei nur dann der Fall, wenn sich die Rechtsfrage unmittelbar aus dem Gesetz beantworten lasse, durch höchstrichterliche Rechtsprechung geklärt oder in der zivilrechtlichen Rechtsprechung der Berufungsgerichte wiederholt entschieden und dabei einheitlich beurteilt worden sei. Dies sei hier nicht der Fall. Schließlich seien die Anschaffung eines Gasheizofens zur Herstellung der Nutzbarkeit der Wohnung erforderlich und die Kosten angemessen gewesen.

Die Entscheidung ist rechtskräftig.

QUELLE | LSG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 5.5.2022, L 19 AS 1736/21, PM vom 29.7.2022

Grobe Fahrlässigkeit: Regressanspruch eines Gebäudeversicherers gegen die Mieter

| Wird eine Mietsache beschädigt, kann die Gebäudeversicherung vom Mieter nur Regress verlangen, wenn der Mieter den Schaden grob fahrlässig verursacht hat. So entschied es nun das Landgericht (LG) Oldenburg. |

Bei dem Versuch des Mieters, einen in dem angemieteten Wohnhaus vorhandenen Kamin wieder zu entflammen, entstand ein Brand. Im Zuge dieses Versuchs griff der Mieter auf Brennspiritus zurück, wobei der konkrete Einsatz des Spiritus streitig ist. Die Mieterin, die nichteheliche Lebenspartnerin des Mieters, war am Entfachen des Kamins nicht unmittelbar beteiligt. Sie hatte zuvor den Brennspiritus gekauft. Neben dem Kamin lagerten beide eine Flasche Brennspiritus, als der Brand ausbrach. Ein Ermittlungsverfahren gegen den Mieter wurde eingestellt.

Wichtig: Steht fest, dass nur einer der Mieter den Schaden grob fahrlässig verursacht hat, kann die Gebäudeversicherung gleichwohl Regress gegen alle aus dem Mietvertrag haftenden Mitmieter nehmen.

QUELLE | LG Oldenburg, Urteil vom 22.6.2021, 16 O 4029/20, Abruf-Nr. 227666 unter www.iww.de

Wohnungseigentumsrecht: Fälligkeit der Sonderumlage

| WEG-Sonderumlagen werden erst durch einen Beschluss über die Erhebung der Sonderumlage und den anschließenden Abruf durch den Verwalter fällig. So sieht es das Landgericht (LG) Karlsruhe. |

Allerdings können die Eigentümer etwas anderes bestimmen. Dies muss aber in der Eigentümerversammlung geschehen. Die Beschlusskompetenz zur abweichenden Fälligkeitsbestimmung hat die Eigentümerversammlung auch nach neuem Wohnungseigentumsrecht (jetzt: § 28 Abs. 3 WEG).

QUELLE | LG Karlsruhe, Urteil vom 1.6.2022, 11 T 22/22

Abschließende Hinweise

Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 10/2022

| Im Monat Oktober 2022 sollten Sie insbesondere folgende Fälligkeitstermine beachten: |

Steuertermine (Fälligkeit):

• Umsatzsteuer (Monatszahler): 10.10.2022

• Lohnsteuer (Monatszahler): 10.10.2022

Bei einer Scheckzahlung muss der Scheck dem Finanzamt spätestens drei Tage vor dem Fälligkeitstermin vorliegen.

Beachten Sie | Die für alle Steuern geltende dreitägige Zahlungsschonfrist bei einer verspäteten Zahlung durch Überweisung endet am 13.10.2022. Es wird an dieser Stelle nochmals darauf hingewiesen, dass diese Zahlungsschonfrist ausdrücklich nicht für Zahlung per Scheck gilt.

Beiträge Sozialversicherung (Fälligkeit):

Sozialversicherungsbeiträge sind spätestens am drittletzten Bankarbeitstag des laufenden Monats fällig, für den Beitragsmonat Oktober 2022 am 27.10.2022 (bzw. 26.10.2022 für Bundesländer, in denen der Reformationstag ein gesetzlicher Feiertag ist).

Berechnung der Verzugszinsen

| Für die Berechnung der Verzugszinsen ist seit dem 1. Januar 2002 der Basiszinssatz nach § 247 BGB anzuwenden. Seine Höhe wird jeweils zum 1. Januar und 1. Juli eines Jahres neu bestimmt. Er ist an die Stelle des Basiszinssatzes nach dem Diskontsatz-Überleitungsgesetz (DÜG) getreten. |

Der Basiszinssatz für die Zeit vom 1. Juli 2022 bis zum 31. Dezember 2022 beträgt -0,88 Prozent. Damit ergeben sich folgende Verzugszinsen:

• für Verbraucher (§ 288 Abs. 1 BGB): 4,12 Prozent

• für den unternehmerischen Geschäftsverkehr (§ 288 Abs. 2 BGB): 8,12 Prozent

Nachfolgend ein Überblick zur Berechnung von Verzugszinsen (Basiszinssätze).