Mietrecht & WEG · Ausgabe 1/2023

Inhaltverzeichnis:

• Gebäudeversicherungsvertrag: Verteilung des Selbstbehalts auf die WEG-Eigentümer
• Ortsübliche Vergleichsmiete: Keine separate Dusche, aber dennoch Duschmöglichkeit

Abschließende Hinweise

• Berechnung der Verzugszinsen
• Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 01/2023

Mietrecht und WEG

Gebäudeversicherungsvertrag: Verteilung des Selbstbehalts auf die WEG-Eigentümer

| Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden: Bei einem Leitungswasserschaden, der im räumlichen Bereich des Sondereigentums eingetreten ist, ist der im Gebäudeversicherungsvertrag vereinbarte Selbstbehalt vorbehaltlich einer abweichenden Regelung von allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu tragen. |

Das war geschehen

Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Zur Anlage gehören die Wohnungen der Beklagten und die gewerbliche Einheit der Klägerin. Die Gemeinschaft unterhält eine Gebäudeversicherung, die u. a. auch Leitungswasserschäden abdeckt (sog. verbundene Gebäudeversicherung). Der Versicherungsschutz besteht für das gesamte Gebäude, ohne dass zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum unterschieden wird. In der Vergangenheit traten aufgrund mangelhafter Kupferrohre wiederholt Wasserschäden in den Wohnungen der Beklagten auf, die sich allein im Jahr 2018 auf rund 85.000 Euro beliefen. Die Gemeinschaft machte deshalb vor Gericht Ansprüche gegen das Unternehmen geltend, das die Leitungen verlegt hatte.

Bislang war die Praxis in der Gemeinschaft so, dass die Verwalterin bei einem Wasserschaden ein Fachunternehmen mit der Schadensbeseitigung beauftragte und die Kosten von dem Gemeinschaftskonto beglich. Sie nahm die Versicherung in Anspruch und legte die Kosten unter Abzug der Versicherungsleistung nach Miteigentumsanteilen um, und zwar auch insoweit, als die Schäden im Bereich des Sondereigentums entstanden waren. Aufgrund der Schadenshäufigkeit betrug der in jedem Schadensfall verbleibende Selbstbehalt inzwischen 7.500 Euro. Dies hatte zur Folge, dass die Versicherung nur noch ca. 25 Prozent der Schäden erstattete.

Gestützt auf die Behauptung, die Mängel an den Leitungen seien jeweils hinter den Absperreinrichtungen in den betroffenen Wohneinheiten aufgetreten, verlangte die Klägerin mit ihrer Klage eine von der bisherigen Praxis abweichende Verteilung des Selbstbehalts. Sie wollte erreichen, dass sie nicht aufgrund des im Versicherungsvertrag vereinbarten Selbstbehalts anteilig an den Kosten für die Beseitigung von Leitungs- und Folgeschäden beteiligt wird, die nach ihrer Ansicht ausschließlich an dem Sondereigentum der Beklagten entstanden sind; auch verwies sie darauf, dass in ihrer Einheit bislang kein Schaden aufgetreten ist.

Das Amtsgericht (AG) hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin vor dem Landgericht (LG) ist erfolglos geblieben. Dagegen hat sich die Klägerin mit der zugelassenen Revision zum BGH gewandt. Keinen Erfolg hatte die Revision, soweit sich die Klägerin gegen die Rechtmäßigkeit der derzeitigen Verwaltungspraxis wandte. Erfolgreich war sie jedoch, soweit sie eine künftige Änderung des Kostenverteilungsschlüssels begehrte. Insoweit hat der BGH das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das LG zurückverwiesen.

Gericht kann hier keinen WEG-Beschluss ersetzen

Der BGH: Die in der Gemeinschaft derzeit praktizierte Verteilung des Selbstbehalts bei einem Leitungswasserschaden nach Miteigentumsanteilen ist rechtmäßig. Die Klägerin kann nicht verlangen, dass ein ihrer Rechtsauffassung entsprechender Beschluss durch das Gericht ersetzt wird. Zwar stellt nach versicherungsrechtlichen Maßstäben die Vereinbarung eines Selbstbehalts im Versicherungsvertrag, bei dem der Versicherer einen bestimmten Betrag des versicherten Schadens nicht ersetzen muss, einen Fall der bewussten Unterversicherung dar. Es würde jedoch der Interessenlage der Wohnungseigentümer bei Abschluss einer verbundenen Gebäudeversicherung nicht gerecht, wenn der geschädigte Sondereigentümer den Selbstbehalt allein tragen müsste. Die Entscheidung für einen Selbstbehalt im Versicherungsvertrag ist regelmäßig damit verbunden, dass die Gemeinschaft als Versicherungsnehmerin eine herabgesetzte Prämie zahlen musste. Das ist für die Wohnungseigentümer wegen der damit einhergehenden Verringerung des Hausgeldes wirtschaftlich sinnvoll. Von sonstigen Fällen einer bewussten Unterversicherung unterscheidet sich der Selbstbehalt wegen des typischerweise überschaubaren und genau festgelegten Risikos. Grundlage der Entscheidung zugunsten eines Selbstbehalts ist dabei die Erwartung der Wohnungseigentümer, dass dieses durch Mehrheitsentscheidung eingegangene Risiko für alle vom Versicherungsumfang erfassten Sachen gemeinschaftlich getragen wird.

Änderung des zukünftigen Verteilungsschlüssels erfordert einen Beschluss

Soweit die Klägerin erreichen wollte, dass der Selbstbehalt bei einem Schaden am Sondereigentum der Wohneinheiten allein von den Eigentümern der Wohneinheiten getragen wird, während sie ihrerseits für den Selbstbehalt bei einem Schaden am Sondereigentum der gewerblichen Einheit aufkommen muss, war das so zu verstehen, dass der derzeit maßgebliche Verteilungsschlüssel für die Zukunft geändert werden soll. Hierzu sind die Wohnungseigentümer befugt. Ein Anspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers (wie der Klägerin) auf eine solche Beschlussfassung ist aber nur gegeben, wenn ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.

Zurückverweisung an das Landgericht

Da es insoweit an hinreichenden Feststellungen fehlte, hat der BGH die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das LG ist nun also wieder am Zug. Für das weitere Verfahren hat der BGH darauf hingewiesen, dass eine im Vergleich zu den übrigen Eigentümern unbillige Belastung der Klägerin in Betracht kommen könnte, wenn das (alleinige bzw. jedenfalls überwiegende) Auftreten der Leitungswasserschäden im Bereich der Wohneinheiten auf baulichen Unterschieden des Leitungsnetzes in den Wohneinheiten einerseits und der Gewerbeeinheit andererseits beruhen sollte. Nicht ausreichend wäre es demgegenüber, wenn die Ursache bei gleichen baulichen Verhältnissen in einem unterschiedlichen Nutzungsverhalten läge. Das wird für das weitere Verfahren zu berücksichtigen sein.

QUELLE | BGH, Urteil vom 16.9.2022, V ZR 69/21, PM 135/22

Ortsübliche Vergleichsmiete: Keine separate Dusche, aber dennoch Duschmöglichkeit

| Das Fehlen einer separaten Dusche kann nicht mit einer fehlenden Duschmöglichkeit gleichgesetzt werden. So hat es das Amtsgericht (AG) Berlin-Mitte entschieden. |

Es gab Streit um eine Mieterhöhung auf die ortsüblichen Vergleichsmiete auf der Grundlage des Berliner Mietspiegels 2019. Im Badezimmer der Wohnung gab es eine Badewanne, in der eine Haltestange und ein Brausekopf montiert waren. Der Mieter behauptete, das Badezimmer verfüge über keine Duschmöglichkeit und widersprach der Mieterhöhung. Der Vermieter erhob Klage.

Das AG gab ihm Recht. Durch das Fehlen einer separaten Dusche ist das wohnwertmindernde Merkmal „keine Duschmöglichkeit“ nicht erfüllt. Der Mieter mache zwar geltend, ohne Duschwand oder eine sonstige vergleichbare Ausstattung nur die Möglichkeit zu haben, im Sitzen zu duschen. Allerdings könne das Duschen in der Badewanne, auch wenn im Sitzen, nicht mit dem Fehlen einer Duschmöglichkeit gleichgesetzt werden. Denn die Badewanne sei mit einer Haltestange und einem Brausekopf ausgestattet. Das Duschen sei in dieser Form möglich.

QUELLE | AG Berlin-Mitte, Urteil vom 10.2.2022, 21 C 280/20

Abschließende Hinweise

Berechnung der Verzugszinsen

| Für die Berechnung der Verzugszinsen ist seit dem 1. Januar 2002 der Basiszinssatz nach § 247 BGB anzuwenden. Seine Höhe wird jeweils zum 1. Januar und 1. Juli eines Jahres neu bestimmt. Er ist an die Stelle des Basiszinssatzes nach dem Diskontsatz-Überleitungsgesetz (DÜG) getreten. |

Der Basiszinssatz für die Zeit vom 1. Juli 2022 bis zum 31. Dezember 2022 beträgt -0,88 Prozent. Damit ergeben sich folgende Verzugszinsen:

• für Verbraucher (§ 288 Abs. 1 BGB): 4,12 Prozent

• für den unternehmerischen Geschäftsverkehr (§ 288 Abs. 2 BGB): 8,12 Prozent

Nachfolgend ein Überblick zur Berechnung von Verzugszinsen (Basiszinssätze).

Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 01/2023

| Im Monat Januar 2023 sollten Sie insbesondere folgende Fälligkeitstermine beachten: |

Steuertermine (Fälligkeit):

• Umsatzsteuer (Monatszahler): 10.01.2023

• Lohnsteuer (Monatszahler): 10.01.2023

Beachten Sie | Bei einer Scheckzahlung muss der Scheck dem Finanzamt spätestens drei Tage vor dem Fälligkeitstermin vorliegen. Die für alle Steuern geltende dreitägige Zahlungsschonfrist bei einer verspäteten Zahlung durch Überweisung endet am 13.01.2023. Es wird an dieser Stelle nochmals darauf hingewiesen, dass diese Zahlungsschonfrist ausdrücklich nicht für Zahlung per Scheck gilt.

Beiträge Sozialversicherung (Fälligkeit):

Sozialversicherungsbeiträge sind spätestens am drittletzten Bankarbeitstag des laufenden

Monats fällig, für den Beitragsmonat Januar 2023 am 27.01.2023.