Mietrecht & WEG · Ausgabe 2/2023

Inhaltverzeichnis:

• Wohnstandard: Vermieter darf Warmwasserversorgung mit Gas nicht einstellen
• Digitalisierung: Klingelanlage muss auch „ganz normal“ funktionieren
• WEG: Beschluss über Erweiterung einer Dachterrasse
• Renovierung: Streichen einer Wohnungswand in „helllila“ keine Sachbeschädigung

Abschließende Hinweise

• Berechnung der Verzugszinsen
• Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 02/2023

Mietrecht und WEG

Wohnstandard: Vermieter darf Warmwasserversorgung mit Gas nicht einstellen

| Ein Vermieter darf nicht willkürlich die Warmwasserversorgung mit Gas einstellen. So hat es das Verwaltungsgericht (VG) Frankfurt a. M. entschieden. Die Versorgung gehöre zu den Mindeststandards für ein menschenwürdiges Wohnen, so das VG. Der Eilantrag eines Hauseigentümers gegen eine wohnungsaufsichtsrechtliche Verfügung der Stadt blieb vor dem VG damit erfolglos. |

Der Eigentümer und Vermieter hatte zum 30.6.22 die Gasversorgung in der Liegenschaft unterbrochen. Er begründete dies mit Versorgungengpässen und Preissteigerungen für Gas durch den Ukrainekrieg. Er wolle mit seinem Vorgehen auch seine Mieter vor den steigenden Gaskosten schützen. Es sei zumutbar, Warmwasser für den täglichen Bedarf in der Küche selbst zuzubereiten. Die Beheizung der Wohnungen im kommenden Winter könne auch mit Elektroheizlüftern erfolgen. Eine Versorgung mit Warmwasser werde von ihm mietvertraglich nicht geschuldet.

Das Wohnungsamt der Stadt Frankfurt gab dem Antragsteller nach Beschwerden einer älteren, pflegebedürftigen Bewohnerin des Hauses mittels einer für sofort vollziehbar erklärten Verfügung auf, die Gasversorgung der Liegenschaft binnen einer Woche wiederherzustellen. Begründung: Die Versorgung der Mietwohnungen mit Warmwasser habe für die Körperhygiene erhebliche Bedeutung und sei eine Grundvoraussetzung für gesundes Wohnen.

Das VG entschied: Der Vermieter habe willkürlich einen zuvor bestehenden üblichen Wohnstandard abgesenkt. Die Versorgung mit Warmwasser gehöre zu den Standards, denen ein Vermieter von Mietwohnungen gemäß Wohnungsaufsichtsgesetz (HWoAufG) nachkommen müsse. Es stehe ihm auch in Krisenzeiten nicht zu, einseitig und in einer seine Mieter bevormundenden Weise die Warmwasserversorgung einzustellen. Im Übrigen handle es sich um umlagefähige Betriebskosten, durch die wirtschaftlich nicht der Vermieter, sondern der Mieter belastet werde.

QUELLE | VG Frankfurt a. M., Beschluss vom 22.8.2022, 8 L 1907/22, Abruf-Nr. 232141 unter www.iww.de

Digitalisierung: Klingelanlage muss auch „ganz normal“ funktionieren

| Tauscht der Vermieter eine funktionierende „althergebrachte“ Klingelanlage gegen eine smarte aus, die sich nur über Handy, Festnetztelefon oder Computer bedienen lässt, hat der Mieter einen Anspruch darauf, dass die Anlage so modifiziert wird, dass ein Klingelton auch ohne diese Hilfsmittel zu hören ist und sich die Tür ebenfalls ohne diese Hilfsmittel öffnen lässt. So sieht es das Amtsgericht (AG) Berlin-Charlottenburg. |

Der Vermieter kündigte an, eine neue, „smarte“ Klingelanlage zu installieren, die nur mithilfe eines Smartphones, Festnetztelefons oder Computers bedient werden konnte. Der Mieter teilte ihm mit, dass er so kurzfristig dem Austausch der Anlage nicht zustimmen könne. Der Vermieter führte die geplanten Maßnahmen dennoch aus. Der Mieter klagte auf Instandsetzung der Anlage dahingehend, dass er die Klingelanlage auch ohne weitere zusätzliche technische Hilfsmittel nutzen kann. Das AG Charlottenburg gab ihm Recht.

Das AG: Der Vermieter sei verpflichtet, die Mietsache im vertraglich vereinbarten Zustand zu erhalten. Die Veränderung habe dazu geführt, dass dem Mieter keine funktionstüchtige Klingelanlage mehr zur Verfügung stehe. Die Pflicht zur Erhaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs treffe allein den Vermieter. Dass der Mieter die Maßnahme nicht verhindert habe, sei unerheblich, da die Veränderung keine Modernisierung sei.

QUELLE | AG Charlottenburg, Urteil vom 6.10.2022, 202 C 105/22

WEG: Beschluss über Erweiterung einer Dachterrasse

| Der Beschluss über die Genehmigung der Erweiterung einer Dachterrasse ist zu unbestimmt, wenn nicht ersichtlich ist, welche konkreten Veränderungen hiermit genehmigt werden. So sieht es das Amtsgericht (AG) Bonn. Danach muss insbesondere Konkretes zur optischen Gestaltung der Dachterrasse, der Außenbegrenzung sowie des konkreten Ausmaßes der Erweiterung enthalten sein. |

Da der Beschluss der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer diese Voraussetzungen nicht erfüllte, hatte ein Wohnungseigentümer diesen wegen Unbestimmtheit angefochten. Das AG gab ihm Recht: Der Inhalt eines Eigentümerbeschlusses muss, insbesondere, da ein Sonderrechtsnachfolger an die Beschlüsse gebunden ist, inhaltlich bestimmt und klar sein. Die Eigentümerbeschlüsse müssen „aus sich heraus“ auszulegen sein und Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind.

QUELLE | AG Bonn, Urteil vom 1.4.2022, 210 C 44/21

Renovierung: Streichen einer Wohnungswand in „helllila“ keine Sachbeschädigung

| Das Anstreichen einer Wand in „helllila“ ist keine Sachbeschädigung. Der Mieter darf den Anstrich weitestgehend frei vornehmen, ohne ihn bei Vertragsende beseitigen zu müssen. So hat es das Landgericht (LG) Halle entschieden. |

Etwas anderes, so das LG, gelte nur, wenn die vom Mieter gewählte Dekoration völlig unsachgemäß sei oder zu Schäden an der Substanz führe. Ein solcher Fall könne vorliegen, wenn der Mieter sehr starke Farben aufbringe, zum einen, weil deckende helle Anstriche hier mehrere Arbeitsgänge erfordern, zum anderen, weil bei kleineren Farbabplatzungen infolge des Mietgebrauchs durch den Nachmieter sogleich die alte dunklere Farbe störend sichtbar werde.

Es ist in diesem Zusammenhang jedoch Folgendes zu beachten: Eine ungewöhnliche Farbwahl kann zu einer nicht hinzunehmenden Verschlechterung der Wohnung führen, wenn eine Weitervermietung in diesem Zustand deutlich erschwert wird. So hat es einmal der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden. Dies, so die obersten Bundesrichter, folge aus dem Gebot der Rücksichtnahme.

Prinzipiell dürfte eine helllila gestrichene Wand nach dem Geschmack vieler Mietinteressenten nicht akzeptabel sein, sodass die Mieter mit der Wohnungsrückgabe dem Vermieter zum Schadenersatz verpflichtet sein können. Es handelt sich dann nicht um Abnutzung im Sinne eines vertragsgemäßen Gebrauchs.

QUELLE | LG Halle, Urteil vom 8.7.2021, 1 S 36/21

Abschließende Hinweise

Berechnung der Verzugszinsen

| Für die Berechnung der Verzugszinsen ist seit dem 1. Januar 2002 der Basiszinssatz nach § 247 BGB anzuwenden. Seine Höhe wird jeweils zum 1. Januar und 1. Juli eines Jahres neu bestimmt. Er ist an die Stelle des Basiszinssatzes nach dem Diskontsatz-Überleitungsgesetz (DÜG) getreten. |

Der Basiszinssatz für die Zeit vom 1. Januar 2023 bis zum 30. Juni 2023 beträgt 1,62 Prozent. Damit ergeben sich folgende Verzugszinsen:

• für Verbraucher (§ 288 Abs. 1 BGB): 6,62 Prozent

• für den unternehmerischen Geschäftsverkehr (§ 288 Abs. 2 BGB): 10,62 Prozent*

* für Schuldverhältnisse, die vor dem 29.7.2014 entstanden sind: 9,62 Prozent.

Nachfolgend ein Überblick zur Berechnung von Verzugszinsen (Basiszinssätze).

Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 02/2023

| Im Monat Februar 2023 sollten Sie insbesondere folgende Fälligkeitstermine beachten: |

Steuertermine (Fälligkeit):

• Umsatzsteuer: 10.02.2023

• Lohnsteuer: 10.02.2023

• Gewerbesteuer: 15.02.2023

• Grundsteuer: 15.02.2023

Bei einer Scheckzahlung muss der Scheck dem Finanzamt spätestens drei Tage vor dem Fälligkeitstermin vorliegen.

Beachten Sie | Die für alle Steuern geltende dreitägige Zahlungsschonfrist bei einer verspäteten Zahlung durch Überweisung endet am 13.02.2023 für die Umsatz- und Lohnsteuerzahlung und am 20.02.2023 für die Gewerbe- und Grundsteuerzahlung. Es wird an dieser Stelle nochmals darauf hingewiesen, dass diese Zahlungsschonfrist ausdrücklich nicht für Zahlung per Scheck gilt.

Beiträge Sozialversicherung (Fälligkeit):

Sozialversicherungsbeiträge sind spätestens am drittletzten Bankarbeitstag des laufenden Monats fällig, für den Beitragsmonat Februar 2023 am 24.02.2023.