Mietrecht & WEG · Ausgabe 4/2023

Inhaltverzeichnis:

• Trennungstheorie: Bei unwirksamer Kündigung hat Verwalter weiter Anspruch auf seine Vergütung
• Eigenbedarfskündigung: Schon vor ersten körperlichen Einschränkungen dürfen Vermieter die Wohnung altersgerecht umbauen
• Mietvertrag: Klimaanlage in Wohnung ist mitvermietetes Zubehör
• Wohnflächenberechnung: Was umfasst die „Wohn- und Nutzfläche“ im Mietvertrag?

Abschließende Hinweise

• Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 04/2023
• Berechnung der Verzugszinsen

Mietrecht und WEG

Trennungstheorie: Bei unwirksamer Kündigung hat Verwalter weiter Anspruch auf seine Vergütung

| Wird der Verwaltervertrag vor dem Inkrafttreten der Neufassung des Wohnungseigentumgesetzes (WEG) am 1.12.20 ohne wichtigen Grund gekündigt, hat der Verwalter einen Vergütungsanspruch bis zum Vertragsende, jedoch nur für sechs Monate nach dem 1.12.20. So entschied es das Landgericht (LG) Köln. |

Mit der Neufassung des WEG zum 1.12.20 kann der Verwalter jederzeit abberufen werden und der Vertrag endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung. Aber: Er verliert die Vergütungsansprüche auch im Fall seiner Abberufung nicht, solange der Verwaltervertrag nicht gekündigt wurde. Grund: Nach der sog. Trennungstheorie ist zwischen der Organstellung und dem Verwaltervertrag zu unterscheiden.

Kündigt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dem Verwalter unwirksam, muss er sich allerdings sog. ersparte Aufwendungen anrechnen lassen. Das sind etwa Fixkosten, insbesondere Personalkosten durch den Wegfall des Objekts. Ist dies nicht der Fall, wird von der Rechtsprechung eine pauschale Ersparnis der variablen Kosten von 20 Prozent angenommen.

QUELLE | LG Köln, Urteil vom 9.6.2022, 29 S 151/21

Eigenbedarfskündigung: Schon vor ersten körperlichen Einschränkungen dürfen Vermieter die Wohnung altersgerecht umbauen

| Der Eigentümer einer Immobilie muss sich nicht darauf verweisen lassen, die Wohnverhältnisse erst anpassen zu dürfen, wenn bereits körperliche Einschränkungen eingetreten sind. Gerade Umbau- und Umzugsarbeiten werden sich nach Eintritt körperlicher Einschränkungen besonders schwierig gestalten. So sieht es das Amtsgericht (AG) Wetzlar. |

Ein Vermieter-Ehepaar (59 bzw. 60 Jahre alt) kündigte dem langjährigen Mieter wegen Eigenbedarf, um die ebenerdige Wohnung für ein altersgerechtes Wohnen umzugestalten und dann dort einzuziehen. Der Mieter meinte, es handle sich um eine unzulässige Vorratskündigung, da die Vermieter bei Ausspruch der Kündigung noch nicht körperlich beeinträchtigt waren.

Die Räumungsklage war erfolgreich. Der geltend gemachte Nutzungswunsch werde auf nachvollziehbare Gründe gestützt, so das AG. Es sei vernünftig, die künftigen Wohnverhältnisse im Hinblick auf das Alter rechtzeitig zu planen und frühzeitig umzusetzen. Es komme nicht darauf an, ob die Vermieter im Zeitpunkt der Kündigung bereits körperlich beeinträchtigt seien.

QUELLE | AG Wetzlar, Urteil vom 13.1.2022, 35 C 118/21

Mietvertrag: Klimaanlage in Wohnung ist mitvermietetes Zubehör

| Die Klimaanlage in einer Mietwohnung ist grundsätzlich als mitvermietetes Zubehör anzusehen. Der Mieter hat daher gegenüber dem Vermieter einen Anspruch auf Herstellung eines funktionsfähigen Zustands. So sieht es das Amtsgericht (AG) Berlin-Wedding. |

Die Mietwohnung verfügte u.a. über eine Klimaanlage. Im Mietvertrag war geregelt, dass bestimmte Einrichtungsgenstände von der Mieterin übernommen werden sollten. Die Klimaanlage war davon aber ausdrücklich ausgenommen. Das Gerät konnte nachfolgend von der Mieterin nicht in Betrieb genommen werden, weil die dafür erforderliche Fernbedienung fehlte. Die Mieterin verlangte von der Vermieterin deren Herausgabe. Die Vermieterin weigerte sich und argumentierte, dass die Klimaanlage nicht Bestandteil des Mietvertrags sei. Die Mieterin erhob daraufhin Klage.

Das AG Berlin-Wedding gab der Mieterin Recht. Ihr stehe ein Anspruch auf Herstellung eines funktionsfähigen Zustands der Klimaanlage und damit auf Herausgabe der Fernbedienung zu. Die Klimaanlage in der Wohnung sei grundsätzlich als Zubehör mitvermietet und daher ein Teil der Mietsache. Der Ausschluss der Übernahme der Klimaanlage durch die Mieterin im Mietvertrag sei dahingehend zu verstehen, dass die Klimaanlage nicht in das Eigentum der Mieterin übergehen soll, also im Eigentum der Vermieterin bleibt.

QUELLE | AG Berlin-Wedding, Urteil vom 27.1.2022, 13 C 29/21

Wohnflächenberechnung: Was umfasst die „Wohn- und Nutzfläche“ im Mietvertrag?

| Wird ein größerer, zur Wohnung gehörender Kellerraum mitvermietet, zählt seine Fläche zur mietvertraglich vereinbarten „Wohn- und Nutzfläche“. Das hat das Landgericht (LG) Saarbrücken klargestellt. |

Im Mietvertrag über eine Zwei-Zimmer-Wohnung mit Keller war die „Wohn- und Nutzfläche“ mit „ca. 55 qm“ angegeben. Nach ihrem Einzug maßen die Mieter nach: Dabei stellten sie fest, dass die Wohnfläche lediglich 42,32 qm betrug. Sie verlangten von den Vermietern Rückzahlung der überzahlten Miete.

Die Vermieter lehnten das jedoch ab. Sie wiesen darauf hin, dass die Größe des Kellers als zur Wohnung gehörende „Nutzfläche“ hinzuzurechnen sei. Dies sei den Mietern auch bereits bei der Besichtigung so gezeigt und erklärt worden. Damit gaben sich die Mieter aber nicht zufrieden. Sie erhoben Zahlungsklage, die auch in erster Instanz Erfolg hatte. Das Amtsgericht (AG) hatte eine Zeugenbeweisaufnahme zur Frage durchgeführt, ob bereits vor schriftlichem Mietvertragsschluss die Kellerfläche als zur „Wohn- und Nutzfläche“ gehörig vereinbart worden war.

Doch in zweiter Instanz entschied das LG anders. Den Mietern stehe kein Anspruch auf Rückzahlung überbezahlter Miete zu. Eine relevante Abweichung der vereinbarten von der tatsächlichen Wohnungsgröße liege nicht vor. Die Parteien hätten im Mietvertrag bei der Beschreibung des Mietgegenstands den Kellerraum angegeben und die Quadratmeter-Angabe auf die „Wohn- und Nutzfläche“ bezogen. Die Angabe von „ca. 55 qm“ beziehe sich schon nach dem Vertragswortlaut nicht auf die bloße Wohnfläche, sondern sie umfasst auch die Nutzfläche. Einschließlich der Kellerräumlichkeiten ergebe sich eine tatsächliche Wohn- und Nutzfläche der Mietsache von (42,32 + 8,95 + 1,15 =) 52,42 qm, die keine relevante Abweichung von den mietvertraglich vereinbarten „ca. 55 qm“ beinhalte.

QUELLE | LG Saarbrücken, Urteil vom 23.6.2022, 10 S 136/21

Abschließende Hinweise

Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 04/2023

| Im Monat April 2023 sollten Sie insbesondere folgende Fälligkeitstermine beachten: |

Steuertermine (Fälligkeit):

• Umsatzsteuer: 11.04.2023

• Lohnsteuer: 11.04.2023

Bei einer Scheckzahlung muss der Scheck dem Finanzamt spätestens drei Tage vor dem Fälligkeitstermin vorliegen.

Beachten Sie | Die für alle Steuern geltende dreitägige Zahlungsschonfrist bei einer verspäteten Zahlung durch Überweisung endet am 14.04.2023. Es wird an dieser Stelle nochmals darauf hingewiesen, dass diese Zahlungsschonfrist ausdrücklich nicht für Zahlung per Scheck gilt.

Beiträge Sozialversicherung (Fälligkeit):

Sozialversicherungsbeiträge sind spätestens am drittletzten Bankarbeitstag des laufenden Monats fällig, für den Beitragsmonat April 2023 am 26.04.2023.

Berechnung der Verzugszinsen

| Für die Berechnung der Verzugszinsen ist seit dem 1. Januar 2002 der Basiszinssatz nach § 247 BGB anzuwenden. Seine Höhe wird jeweils zum 1. Januar und 1. Juli eines Jahres neu bestimmt. Er ist an die Stelle des Basiszinssatzes nach dem Diskontsatz-Überleitungsgesetz (DÜG) getreten. |

Der Basiszinssatz für die Zeit vom 1. Januar 2023 bis zum 30. Juni 2023 beträgt 1,62 Prozent. Damit ergeben sich folgende Verzugszinsen:

• für Verbraucher (§ 288 Abs. 1 BGB): 6,62 Prozent

• für den unternehmerischen Geschäftsverkehr (§ 288 Abs. 2 BGB): 10,62 Prozent*

* für Schuldverhältnisse, die vor dem 29.7.2014 entstanden sind: 9,62 Prozent.

Nachfolgend ein Überblick zur Berechnung von Verzugszinsen (Basiszinssätze).