Mietrecht & WEG · Ausgabe 5/2023

Inhaltverzeichnis:

• Mietpreisüberhöhung: 3.000 Euro Geldbuße wegen unangemessen hoher Miete
• Flächenabweichung: Unverbindliche Quadratmeterangabe im Mietvertrag
• Vermietete Eigentumswohnung: Wie weit geht die Gartenpflege?

Abschließende Hinweise

• Berechnung der Verzugszinsen
• Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 05/2023

Mietrecht und WEG

Mietpreisüberhöhung: 3.000 Euro Geldbuße wegen unangemessen hoher Miete

| Das Amtsgericht (AG) hatte den Vermieter wegen vorsätzlichen Vereinnahmens einer unangemessenen hohen Miete unter Ausnutzung des in Frankfurt am Main herrschenden Mietwohnungsangebots zu einer Geldbuße von 3.000 Euro verurteilt. Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (OLG) hat jetzt diese Verurteilung bestätigt. |

Der Vermieter ist Eigentümer einer 33,1 qm großen Einzimmerwohnung mit Kochnische, fensterlosem Bad/WC, Flur und Balkon in Frankfurt am Main/Nied. Er vermietete diese teilmöblierte Wohnung für 550 Euro monatlich kalt zzgl. Nebenkosten von 180 Euro/Monat. Auf Anzeige des Mieters ermittelte das Amt für Wohnungswesen wegen des Verdachts der Mietpreisüberhöhung.

Gegen den Vermieter erging wegen des vorsätzlichen Vereinnahmens eines unangemessen hohen Entgelts unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum ein Bußgeldbescheid. Es wurde eine Geldbuße in Höhe von 3.000 Euro festgesetzt und die Abführung des aus der überhöhten Miete erzielten Mehrerlöses von 1.180 Euro angeordnet. Das Amtsgericht (AG) hatte nach Einspruch den Bußgeldbescheid bestätigt. Unter Berücksichtigung eines angemessenen Aufschlags auf die ortsübliche Vergleichsmiete im Hinblick auf Umfang und Qualität der mitvermieteten Möbel sei von einer ortsüblichen Gesamtmiete in Höhe von 379 Euro auszugehen. Das geringe Wohnraumangebot in Frankfurt am Main sei sachverständig bestätigt worden. Demnach sei spätestens seit Beginn der neunziger Jahre des vergangenen Jahrhunderts von einem geringen Angebot an Wohnungen auszugehen. Dies ergebe sich u.a. aus der Zahl der gemeldeten Wohnungssuchenden, dem Umstand, dass die Marktmiete um etwa 15 Prozent über der örtlichen Vergleichsmiete liege und der Zahl der von der Stadt vorübergehend wegen Wohnungslosigkeit untergebrachten Personen.

Der Vermieter habe diese Wohnsituation durch das Fordern eines unangemessen hohen Mietzinses ausgenutzt. Unangemessen sei eine Miete, die um mehr als 20 Prozent über dem üblichen Entgelt liege. Er habe die Marktsituation auch ausgenutzt. Der Mieter hatte neun Monate lang eine Wohnung gesucht. Er sei auf die Wohnung angewiesen gewesen, da er in dem bislang bewohnten WG-Zimmer nicht mit seiner Freundin zusammenwohnen konnte. Er sei bei etwa 10 besichtigten Wohnungen als Mieter abgelehnt worden. Der Vermieter habe auch vorsätzlich gehandelt. Ihm sei der Mietspiegel seinen eigenen Angaben nach bekannt gewesen.

Die hiergegen gerichtete Rechtsbeschwerde hatte vor dem OLG keinen Erfolg. Die angefochtene Entscheidung wies nach Ansicht des OLG keine Rechtsfehler auf.

Die Entscheidung ist nicht anfechtbar.

QUELLE | OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 1.11.2022, 3 Ss-OWi 1115/22, PM 90/22

Flächenabweichung: Unverbindliche Quadratmeterangabe im Mietvertrag

| Gewährleistungsansprüche wegen Flächenabweichungen scheiden aus, wenn der Mietvertrag neben einer konkreten Quadratmeterangabe den (Formular-)Zusatz „Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstands. Der räumliche Umfang der Mietsache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume“ enthält. Das entschied nun das Landgericht (LG) Berlin. |

Das LG: Mit dieser Regelung haben die Parteien unmissverständlich zu erkennen gegeben, dass sich die Sollbeschaffenheit der Mietsache ausschließlich nach der Raumanzahl und nicht nach der Quadratmeteranzahl richten soll. Aus einer Auslegung der vertraglichen Vereinbarung ergebe sich zweifelsfrei, dass die Fläche der Wohnung nicht zum Gegenstand einer solchen Vereinbarung erhoben werden sollte, sodass tatsächliche Flächenabweichungen keine Gewährleistungsansprüche auslösten. Auch eine Prüfung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) führe zu keinem anderen Ergebnis, da die vereinbarte Regelung weder unklar sei, noch Zweifel bei der Auslegung bestünden, die zulasten des Vermieters gehen würden.

QUELLE | LG Berlin 21.6.22, 67 S 96/22

Vermietete Eigentumswohnung: Wie weit geht die Gartenpflege?

| Gehört zu einer Eigentumswohnung im Erdgeschoss ein optisch mit einer Steinmauer abgetrennter Garten, erstreckt sich die mietvertragliche Pflicht zur Gartenpflege nur auf diesen Teil, wenn die Gartenfläche im Mietvertrag nicht bestimmt ist. Dass vom Sondernutzungsrecht des Vermieters noch ein größerer anliegender Garten umfasst ist, ist dabei unbeachtlich. So hat es nun das Amtsgericht (AG) Nürtingen entschieden. |

Der Mieter einer Eigentumswohnung im Erdgeschoss war vertraglich dazu verpflichtet, Gartenpflegearbeiten auszuführen. Hinter der Terrasse der Wohnung befand sich ein großer Garten, der mit einer Natursteinmauer abgegrenzt war. Dahinter lag etwas erhöht ein weiterer Garten. Beide Gartenflächen waren vom Sondernutzungsrecht des Vermieters umfasst, weshalb er meinte, die Pflicht zur Gartenpflege beziehe sich auf beide Gartenflächen. Der Mietvertrag regelte zur Gartenfläche nichts. Da der Mieter die weitere Fläche auch nach Aufforderung nicht pflegte, beauftragte der Vermieter einen Gärtner und verlangte vom Mieter Kostenerstattung.

Der Mieter habe nur die Kosten für die Pflege des Gartenteils zu tragen, der sich innerhalb der Steinmauer befindet, so das AG. Mit dem Begriff „Gartenpflege“ sei nicht festgelegt, dass der Mieter den gesamten Garten pflegen muss. Dies gelte vor allem, wenn eine optische Trennung gegeben ist. Daher sei unerheblich, dass sich das Sondernutzungsrecht des Vermieters auf den gesamten Garten erstreckt. Zwar habe der Vermieter insoweit eine Pflicht zur Gartenpflege gegenüber den anderen Eigentümern. Dies habe aber nicht automatisierte mietvertragliche Auswirkung.

QUELLE | AG Nürtingen, Urteil vom 25.5.2022 ,17 C 3483/21

Abschließende Hinweise

Berechnung der Verzugszinsen

| Für die Berechnung der Verzugszinsen ist seit dem 1. Januar 2002 der Basiszinssatz nach § 247 BGB anzuwenden. Seine Höhe wird jeweils zum 1. Januar und 1. Juli eines Jahres neu bestimmt. Er ist an die Stelle des Basiszinssatzes nach dem Diskontsatz-Überleitungsgesetz (DÜG) getreten. |

Der Basiszinssatz für die Zeit vom 1. Januar 2023 bis zum 30. Juni 2023 beträgt 1,62 Prozent. Damit ergeben sich folgende Verzugszinsen:

• für Verbraucher (§ 288 Abs. 1 BGB): 6,62 Prozent

• für den unternehmerischen Geschäftsverkehr (§ 288 Abs. 2 BGB): 10,62 Prozent*

* für Schuldverhältnisse, die vor dem 29.7.2014 entstanden sind: 9,62 Prozent.

Nachfolgend ein Überblick zur Berechnung von Verzugszinsen (Basiszinssätze).

Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 05/2023

| Im Monat Mai 2023 sollten Sie insbesondere folgende Fälligkeitstermine beachten: |

Steuertermine (Fälligkeit):

• Umsatzsteuerzahler (Monatszahler): 10.5.2023

• Lohnsteuerzahler (Monatszahler): 10.5.2023

• Gewerbesteuerzahler: 15.5.2023

• Grundsteuerzahler: 15.5.2023

Bei einer Scheckzahlung muss der Scheck dem Finanzamt spätestens drei Tage vor dem Fälligkeitstermin vorliegen.

Beachten Sie | Die für alle Steuern geltende dreitägige Zahlungsschonfrist bei einer verspäteten Zahlung durch Überweisung endet am 15.5.2023 für die Umsatz- und Lohnsteuerzahlung und am 19.5.2023 für die Gewerbe- und Grundsteuerzahlung. Es wird an dieser Stelle nochmals darauf hingewiesen, dass diese Zahlungsschonfrist ausdrücklich nicht für Zahlung per Scheck gilt.

Beiträge Sozialversicherung (Fälligkeit):

Sozialversicherungsbeiträge sind spätestens am drittletzten Bankarbeitstag des laufenden Monats fällig, für den Beitragsmonat Mai 2023 am 26.05.2023.