Mietrecht & WEG · Ausgabe 6/2023

Inhaltverzeichnis:

• Schimmelbefall: Schadensverhütung: Was dem Mieter an Lüften, Heizen und Co. zuzumuten ist
• WEG: Wenn der Mieter die Schuhe vor die Tür stellt
• Dachterrassenerweiterung: WEG-Beschluss muss Maßnahmen konkret nennen

Abschließende Hinweise

• Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 06/2023
• Berechnung der Verzugszinsen

Mietrecht und WEG

Schimmelbefall: Schadensverhütung: Was dem Mieter an Lüften, Heizen und Co. zuzumuten ist

| Bei einem Gebäude aus den 1960iger Jahren sind trotz erfolgter Sanierungsmaßnahmen (hier: im Jahr 2009) hinsichtlich der Schadensempfindlichkeit und seiner Anfälligkeit für Schimmelbefall höhere Anforderungen an das Nutzerverhalten zu stellen als bei einem Neubau. Der Mieter ist hier zu einem Wohnverhalten verpflichtet, das diesem konkreten Gebäudezustand Rechnung trägt. Dazu zählen ein ausreichendes Lüften und Beheizen sämtlicher Räume und eine schadensverhütende Möblierung. So hat es das Landgericht (LG) Hanau entschieden. |

Es ging um eine Genossenschaftswohnung in einem Gebäude aus den 1960iger Jahren, das 2009 saniert worden war. Die Mieter minderten die Miete wegen Schimmelbefall. Sie hielten bauliche Mängel, insbesondere Rohrleckagen, Undichtigkeiten der Außenwände und der Kellerdecke sowie ein fehlerhaftes Lüftungskonzept im Rahmen der erfolgten Sanierung (Verstoß gegen DIN 1946-6 wegen Fehlen einer nutzerunabhängigen Grundlüftung) für ursächlich.

Die Zahlungsklage der Vermieterin hatte schon vor dem Amtsgericht (AG) Erfolg. Dort hatte ein Sachverständiger verbindlich festgestellt, dass die Schimmelbildung ausschließlich auf einem fehlerhaften Nutzerverhalten der Mieter beruhte.

Das LG in zweiter Instanz: Angesichts des Alters des Gebäudes und der verhältnismäßig geringen Miete können die Mieter keinen Neubaustandard erwarten. Sie sind zu einem Wohnverhalten verpflichtet, das dem konkreten Gebäudezustand Rechnung trägt. Dazu zählen ein ausreichendes Lüften und Beheizen sämtlicher Räume und eine schadensverhütende Möblierung (z.B. Abrücken größerer Möbelstücke von der Außenwand oder Platzierung an anderer Stelle).

Selbst aus der etwaigen Nichteinhaltung der DIN 1946-6 kann nicht ohne Weiteres auf einen Mangel der Wohnung geschlossen werden. Da die Mieter die Schimmelbildung mit zumutbaren Maßnahmen hätten vermeiden können, bestand kein Mietminderungsrecht.

QUELLE | LG Hanau, Urteil vom 13.7.2022, 2 S 2/21

WEG: Wenn der Mieter die Schuhe vor die Tür stellt

| Das Abstellen von Gegenständen jeglicher Art (hier: Schuhe) auf Gemeinschaftsflächen gehört nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch. Der Vermieter hat daher einen Unterlassungsanspruch. So sieht es das Amtsgericht (AG) Frankfurt. |

Der Mietvertrag sah vor, dass jegliche Gegenstände in gemeinschaftlichen Räumen, am Haus oder auf dem Grundstück nicht ohne Zustimmung der Vermieterin aufgestellt werden dürfen. Dennoch hatte die Familie des Mieters die Angewohnheit, vor ihrer Wohnungstür Schuhe abzustellen. Der mehrfachen Aufforderung der Vermieterin, dies zu unterlassen, kam der Mieter nicht nach. Daher klagte die Vermieterin auf Entfernung der Schuhe und auf Unterlassung des Abstellens der Schuhe vor der Wohnungstür des Mieters. Der Mieter kam dem Anspruch auf Entfernung der Schuhe im Laufe des Verfahrens nach, sodass der Rechtsstreit insoweit als in der Hauptsache für erledigt erklärt wurde.

Das AG verurteilte den Mieter auf Unterlassung und gab ihm die Kosten des Rechtsstreits auf.

Denn das zulässige Verbot des Abstellens der Schuhe vor der Wohnungstür ergab sich schon aus dem Mietvertrag. Zudem war die Hausordnung in den Mietvertrag einbezogen worden. Diese sah unter „Sicherheit, Ordnung und Brandschutz“ vor, dass aus zwingenden Gründen des Brandschutzes das Abstellen von Gegenständen im Treppenhaus der Zustimmung des Vermieters bedarf. Diese hatte der Mieter nicht erhalten. Das AG außerdem: Das Abstellen der Schuhe müsse auch ohne gesonderte vertragliche Regelung vom Vermieter nicht geduldet werden. Das ergebe sich z. B. schon aus Gründen des Brandschutzes.

QUELLE | AG Frankfurt, Urteil vom 28.4.2022, 33 C 2354/21

Dachterrassenerweiterung: WEG-Beschluss muss Maßnahmen konkret nennen

| Der Beschluss über die Genehmigung der Erweiterung einer Dachterrasse ist zu unbestimmt, wenn nicht ersichtlich ist, welche konkreten Veränderungen hiermit genehmigt werden, insbesondere im Hinblick auf die optische Gestaltung der Dachterrasse, der Außenbegrenzung sowie auch hinsichtlich des konkreten Ausmaßes der Erweiterung. So hat es das Amtsgericht (AG) Bonn entschieden. |

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) beschloss mehrheitlich Folgendes: „Die Wohnungseigentümergemeinschaft genehmigt die Erweiterung der Dachterrasse. Die Genehmigung durch die Verwaltung kann den Miteigentümern erteilt werden, wenn die folgenden Vorgaben erfüllt werden: Vor Genehmigung durch die Verwaltung ist eine Baugenehmigung vorzulegen. Die Installation erfolgt auf Veranlassung des Sondereigentümers zu dessen Lasten. Für die Erweiterung der Dachterrasse ist eine Beseitigung des vorhandenen Kieses erforderIich. Die Erweiterung der Dachterrasse hat sach- und fachgerecht durch ein Fachunternehmen unter größtmögIicher Schonung des gemeinschaftlichen Eigentums, hier insbesondere die Abdichtung der Dachfläche, zu erfolgen. ... Der Eigentümer bzw. Rechtsnachfolger ist verpflichtet, die Installation jeweils ordnungsgemäß instand zu halten. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, entweder im Wege der Ersatzvornahme das Erforderliche veranlassen oder aber den Rückbau und die ordnungsgemäße Wiedererrichtung des ursprünglichen Zustands verlangen.“

Ein Wohnungseigentümer hatte den Beschluss wegen Unbestimmtheit angefochten. Seine Klage vor dem AG hatte Erfolg. Der Inhalt eines Eigentümerbeschlusses muss, vor allem weil ein Sonderrechtsnachfolger an die Beschlüsse gebunden ist, inhaltlich bestimmt und klar sein. Es besteht ein Interesse des Rechtsverkehrs, die durch die Beschlussfassung eingetretenen Rechtswirkungen der Beschlussformulierung entnehmen zu können. Die Eigentümerbeschlüsse müssen „aus sich heraus“ auszulegen sein und Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind.

Soweit die Gemeinschaft die Erweiterung der Dachterrasse genehmigt hat, ist der Beschluss nach Ansicht des AG zu unbestimmt, da nicht ersichtlich ist, welche konkreten Veränderungen hiermit genehmigt werden. Das gelte insbesondere im Hinblick auf die optische Gestaltung der Dachterrasse, wie etwa die Außenbegrenzung sowie auch das konkrete Ausmaß der Erweiterung. Insoweit wird die Erweiterung der Dachterrasse genehmigt, ohne konkret zu bezeichnen, welche Bereiche des Dachs von dieser Genehmigung erfasst sein sollen.

QUELLE | AG Bonn, Urteil vom 1.4.2022, 210 C 44/21

Abschließende Hinweise

Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 06/2023

| Im Monat Juni 2023 sollten Sie insbesondere folgende Fälligkeitstermine beachten: |

Steuertermine (Fälligkeit):

• Umsatzsteuer (Monatszahler): 12.6.2023

• Lohnsteuer (Monatszahler): 12.6.2023

• Einkommensteuer (vierteljährlich): 12.6.2023

• Kirchensteuer (vierteljährlich): 12.6.2023

• Körperschaftsteuer (vierteljährlich): 12.6.2023

Bei einer Scheckzahlung muss der Scheck dem Finanzamt spätestens drei Tage vor dem Fälligkeitstermin vorliegen.

Beachten Sie | Die für alle Steuern geltende dreitägige Zahlungsschonfrist bei einer verspäteten Zahlung durch Überweisung endet am 15.06.2023. Es wird an dieser Stelle nochmals darauf hingewiesen, dass diese Zahlungsschonfrist ausdrücklich nicht für Zahlung per Scheck gilt.

Beiträge Sozialversicherung (Fälligkeit):

Sozialversicherungsbeiträge sind spätestens am drittletzten Bankarbeitstag des laufenden Monats fällig, für den Beitragsmonat Juni 2023 am 28.06.2023.

Berechnung der Verzugszinsen

| Für die Berechnung der Verzugszinsen ist seit dem 1. Januar 2002 der Basiszinssatz nach § 247 BGB anzuwenden. Seine Höhe wird jeweils zum 1. Januar und 1. Juli eines Jahres neu bestimmt. Er ist an die Stelle des Basiszinssatzes nach dem Diskontsatz-Überleitungsgesetz (DÜG) getreten. |

Der Basiszinssatz für die Zeit vom 1. Januar 2023 bis zum 30. Juni 2023 beträgt 1,62 Prozent. Damit ergeben sich folgende Verzugszinsen:

• für Verbraucher (§ 288 Abs. 1 BGB): 6,62 Prozent

• für den unternehmerischen Geschäftsverkehr (§ 288 Abs. 2 BGB): 10,62 Prozent*

* für Schuldverhältnisse, die vor dem 29.7.2014 entstanden sind: 9,62 Prozent.

Nachfolgend ein Überblick zur Berechnung von Verzugszinsen (Basiszinssätze).