Mietrecht & WEG · Ausgabe 7/2023

Inhaltverzeichnis:

• Vertragsgemäßer Gebrauch: Anlocken von Vögeln auf dem Balkon kann untersagt werden
• Mietvertrag: Nutzung als Arbeitszimmer führt nicht zu einem Gewerbezuschlag
• WEG: Kein Anspruch auf Balkonkraftwerk

Abschließende Hinweise

• Berechnung der Verzugszinsen
• Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 07/2023

Mietrecht und WEG

Vertragsgemäßer Gebrauch: Anlocken von Vögeln auf dem Balkon kann untersagt werden

| Wenn durch das Auslegen von Futter oder das Aufstellen eines Vogelhäuschens auf dem Balkon Singvögel angelockt werden und dadurch die Balkone, Markisen und Fensterbretter der Nachbarn erheblich verunreinigt werden, ist die Grenze des vertragsgemäßen Gebrauchs überschritten. Das hat das Amtsgericht (AG) Frankfurt a. M. nun klargestellt. |

Die Mieterin stellte auf dem Balkon der Wohnung ein Vogelhäuschen mit Futter auf. Hierdurch wurden Vögel angelockt, die den darunterliegenden Balkon und dessen Markise mit Futterresten und Vogelkot verunreinigten. Darüber beschwerte sich die betroffene Nachbarin. Nach mehreren erfolglosen Abmahnungen erhob sie eine Unterlassungsklage mit Erfolg. Die Nachbarin habe gegenüber der Mieterin einen Anspruch auf Unterlassung, Vogelfutter auf dem Balkon auszulegen und ein Vogelhäuschen aufzustellen.

Der Mieter müsse im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs darauf achten, Treppenhäuser, Zugänge und Außengeländer frei von nicht in dem Haus geduldeten Tieren zu halten. Das Anfüttern und Anlocken von Tieren stehe dem entgegen. Wenn durch das Auslegen von Futter oder das Aufstellen eines Vogelhäuschens auf dem Balkon Singvögel angelockt werden und es dadurch zu einer erhöhten Verunreinigung des Balkons, der Fensterbretter sowie des näheren Umfelds wozu auch die Balkone der benachbarten Wohnungen und gegebenenfalls die dort angebrachten Markisen gehören komme, sei die Grenze des vertragsgemäßen Gebrauchs überschritten.

QUELLE | AG Frankfurt a. M., Urteil vom 25.2.2022, 33 C 3812/21

Mietvertrag: Nutzung als Arbeitszimmer führt nicht zu einem Gewerbezuschlag

| Ein Mietzuschlag für eine gewerbliche Nutzung der Wohnung kann nicht wirksam für Tätigkeiten vereinbart werden, die ohnehin vom Wohngebrauch gedeckt sind, z. B. für die Nutzung als Arbeitszimmer. So hat es das Landgericht (LG) Berlin entschieden. |

Der Mietvertrag über eine Wohnung im Anwendungsbereich der Mietenbegrenzungsverordnung (MietBegrV) Berlin 2020 war als „Wohnungsmietvertrag mit teilgewerblicher Nutzung“ überschrieben. Die Vermieterin hatte den Mietern gestattet, eine im Einzelnen bezeichnete Fläche als Büroraum zu nutzen, wobei diese Nutzung von vornherein nur mit einem geringen und vereinzelten Kundenverkehr verbunden sein durfte. Das Anbringen von Firmenschildern bedurfte einer Genehmigung. Vereinbart war eine Staffelmiete, die einen Gewerbezuschlag beinhaltete und in dieser Höhe die zulässige Gesamtnettokaltmiete überschritt.

Die Klage der Mieter auf Rückzahlung entsprechend überzahlter Nettokaltmieten hatte vor dem Amtsgericht (AG) Berlin-Pankow keinen Erfolg. Das LG änderte das Urteil des AG aber. Zwar könne eine Erweiterung der vertraglichen Nutzungsbefugnisse des Mieters wie etwa eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung einen Zuschlag zu der in einem Mietspiegel üblicherweise für die reine Wohnraumnutzung ausgewiesenen Nettokaltmiete im Einzelfall rechtfertigen. (Mindest-)Voraussetzung dafür sei jedoch, dass die erlaubte Nutzung überhaupt über das hinausgeht, was nicht ohnehin schon unter den Begriff des „Wohnens“ fällt und deshalb von vornherein keiner Erlaubnis bedarf.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) fallen berufliche Tätigkeiten, die der Mieter etwa im häuslichen Arbeitszimmer ausübt, ohne dass sie nach außen in Erscheinung treten, nach der Verkehrsanschauung unter den Begriff des „Wohnens“. Das LG: Es könne dahinstehen, ob die Mieterin als freiberufliche Architektin in den Räumlichkeiten tätig werden wollte bzw. ob eine teilgewerbliche Nutzung zwischen den Parteien vereinbart wurde. Die Tätigkeit, die Gegenstand der Erlaubnis ist, bedürfe die Maßstäbe des BGH zugrunde gelegt bereits keiner Erlaubnis des Vermieters.

QUELLE | LG Berlin, Urteil vom 13.9.2022, 65 S 74/22

WEG: Kein Anspruch auf Balkonkraftwerk

| Die Wohnungseigentümer haben keinen Anspruch auf die Genehmigung einer Mini-Solaranlage am Balkon (Balkonkraftwerk). So hat es das Amtsgericht (AG) Konstanz entschieden. |

Das war geschehen

Die Anlage besteht aus über 30 Wohnungen. Die beiden Eigentümerinnen einer Wohnung vermieteten diese an ihren Sohn bzw. Enkel. Dieser montierte mit ihrer Zustimmung, jedoch ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer, an der Außenseite des Balkons eine Mini-Solaranlage, ein sog. „Balkonkraftwerk“ Das Modul hatte eine Fläche von 168 cm x 100 cm und war an einen Wechselrichter angeschlossen.

In einer Eigentümerversammlung beschloss die Gemeinschaft im Anschluss mehrheitlich: „Der Verwalter wird ermächtigt und beauftragt, alle rechtlichen Mittel gegen die rechtswidrigen baulichen Veränderungen (Aufhängen von Sonnenkollektoren an Balkonbrüstungen) durch die Eigentümer X und Y/Z zu ergreifen.“ Ferner stimmten die Eigentümer mehrheitlich gegen die Genehmigung des Balkonkraftwerks der beiden Eigentümerinnen. Diese fochten die Beschlüsse an.

Es lag eine Veränderungssperre vor

Die Klage hatte keinen Erfolg. Der angefochtene Negativbeschluss verstoße weder gegen die ordnungsmäßige Verwaltung noch sonst gegen Gesetze. Es bestehe kein Anspruch auf Genehmigung des Balkonkraftwerks. Das Gesetz (hier: § 20 Abs. 1 WEG) enthalte eine sog. Bausperre für bauliche Veränderungen ohne Zustimmung der Eigentümer. Eine solche Veränderung stelle die Montage einer Photovoltaikanlage dar. Ein Eingriff in die Substanz sei hierzu nicht erforderlich. Die Anlage sei daher illegal angebracht worden.

Es bestehe auch keine sog. „Ermessensreduzierung auf Null“, die Zustimmung zu der Anlage sei also nicht die einzig vertretbare Möglichkeit: Es sei auch irrelevant, dass die Wohnanlage (nicht) grundlegend umgestaltet werde oder einzelne Wohnungseigentümer gegenüber anderen (nicht) unbillig benachteiligt werden. § 20 Abs. 4 WEG solle nicht den veränderungswilligen Eigentümer unterstützen, sondern stelle im Gegenteil eine Veränderungssperre dar, wann eine bauliche Umgestaltung keinesfalls erfolgen dürfe.

QUELLE | AG Konstanz, Urteil vom 9.2.2023, 4 C 425/22

Abschließende Hinweise

Berechnung der Verzugszinsen

| Für die Berechnung der Verzugszinsen ist seit dem 1. Januar 2002 der Basiszinssatz nach § 247 BGB anzuwenden. Seine Höhe wird jeweils zum 1. Januar und 1. Juli eines Jahres neu bestimmt. Er ist an die Stelle des Basiszinssatzes nach dem Diskontsatz-Überleitungsgesetz (DÜG) getreten. |

Der Basiszinssatz für die Zeit vom 1. Januar 2023 bis zum 30. Juni 2023 beträgt 1,62 Prozent. Damit ergeben sich folgende Verzugszinsen:

• für Verbraucher (§ 288 Abs. 1 BGB): 6,62 Prozent

• für den unternehmerischen Geschäftsverkehr (§ 288 Abs. 2 BGB): 10,62 Prozent*

* für Schuldverhältnisse, die vor dem 29.7.2014 entstanden sind: 9,62 Prozent.

Nachfolgend ein Überblick zur Berechnung von Verzugszinsen (Basiszinssätze).

Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 07/2023

| Im Monat Juli 2023 sollten Sie insbesondere folgende Fälligkeitstermine beachten: |

Steuertermine (Fälligkeit):

• Umsatzsteuer: 10.07.2023

• Lohnsteuer: 10.07.2023

Bei einer Scheckzahlung muss der Scheck dem Finanzamt spätestens drei Tage vor dem Fälligkeitstermin vorliegen.

Beachten Sie | Die für alle Steuern geltende dreitägige Zahlungsschonfrist bei einer verspäteten Zahlung durch Überweisung endet am 13.07.2023. Es wird an dieser Stelle nochmals darauf hingewiesen, dass diese Zahlungsschonfrist ausdrücklich nicht für Zahlung per Scheck gilt.

Beiträge Sozialversicherung (Fälligkeit):

Sozialversicherungsbeiträge sind spätestens am drittletzten Bankarbeitstag des laufenden Monats fällig, für den Beitragsmonat Juli 2023 am 27.07.2023.