Mietrecht & WEG · Ausgabe 10/2023

Inhaltverzeichnis:

• Unwirksamkeit: Eigenbedarfskündigung für mehrere namentlich unbenannte Kinder
• Aufnahme von Flüchtlingen: Kein Anspruch des Mieters auf Zustimmung zur Untervermietung
• Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung: Mehrere Vermieter müssen gemeinsam klagen

Abschließende Hinweise

• Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 10/2023
• Berechnung der Verzugszinsen

Mietrecht und WEG

Unwirksamkeit: Eigenbedarfskündigung für mehrere namentlich unbenannte Kinder

| Kündigt der Vermieter wegen Eigenbedarf, nennt aber nicht die Namen seiner Kinder, die künftig die Wohnung nutzen sollen, ist dies unwirksam. So hat es das Landgericht (LG) Berlin entschieden. |

Vermieter benötigte die Wohnung für seine Kinder

Ein Vermieter Vater von vier Kindern kündigte den Wohnraummietvertrag wegen Eigenbedarf. Er begründete die Kündigung mit der künftigen Nutzung der Wohnung durch zwei seiner Kinder. Er nannte die Namen der Kinder jedoch nicht in der Kündigung.

Die Räumungsklage hatte daher keinen Erfolg. Das LG sah die formellen Voraussetzungen der Kündigung nicht als erfüllt an. Nach dem Gesetz (hier: § 573 Abs. 3 S. 1 BGB) sind die Gründe, auf die das berechtigte Interesse des Vermieters gestützt wird, in der Kündigung anzugeben, weil dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition verschafft werden soll. Er soll so in die Lage versetzt werden, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen.

Kündigungsgrund muss konkret beschrieben werden

Diesem Zweck werde im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Nur eine solche Konkretisierung ermögliche es dem Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen will, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten, dessen Auswechslung dem Vermieter durch das Begründungserfordernis gerade verwehrt werden solle.

Mieter konnte sich nicht angemessen verteidigen

Dementsprechend sei bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend. Diese gesetzlich geforderten Mindestangaben enthalte das Kündigungsschreiben nicht. Anhand der Angaben zu den Bedarfspersonen seien diese bereits nicht ausreichend identifizierbar. Damit war es dem Mieter nicht möglich, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten, da die als Bedarfspersonen benannten Kinder weder namentlich noch sonst näher bezeichnet waren.

QUELLE | LG Berlin, Urteil vom 14.2.2023, 67 S 288/22

Aufnahme von Flüchtlingen: Kein Anspruch des Mieters auf Zustimmung zur Untervermietung

| Die Aufnahme von Flüchtlingen stellt kein mieterbezogenes berechtigtes Interesse dar, sondern ein (Fremd-)Interesse Dritter. Dieses Interesse ist auch nicht nachträglich entstanden, weil es bereits vor Mietvertragsabschluss Flüchtlinge auch ukrainische gab. So sieht es das Amtsgericht (AG) München. |

Das war geschehen

Der Mieter begehrte von den Vermietern die Erlaubnis, den Gebrauch der Dachgeschosswohnung des von ihm angemieteten Einfamilienhauses an zwei Asylbewerber aus der Ukraine zu überlassen. Im Mietvertrag ist zur Untermiete geregelt, dass der Vermieter eine solche ausschließe; sofern es diesbezüglich Gesprächsbedarf gebe, werde dies „im Vorfeld genau besprochen und definiert“.

Zwar Verstoß gegen geltendes Recht …

Dem Mieter stehe kein Anspruch auf Untervermietung eines Teils des angemieteten Wohnhauses zu, so das AG. Zwar verstoße die vertragliche Klausel zur Untervermietung gegen das Bürgerliche Gesetzbuch (hier: § 553 Abs. 3 BGB) und sei daher unwirksam. Voraussetzung für einen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung sei jedoch ein berechtigtes Interesse des Mieters hierzu, das nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sein müsse. Dieses liege nicht vor.

… aber keine Änderung der persönlichen Umstände

Vorliegend habe der Mieter von vornherein ein großes Haus nur für sich und seine beiden minderjährigen Kinder gemietet. Die umfangreiche Wohnfläche sei nicht durch ein nachträgliches Ereignis für ihn zum Teil überflüssig geworden. Das Interesse an der Überlassung müsse mit dem Zweck des Wohnraummietvertrags in einem Zusammenhang stehen.

Maßgebliches Ziel des § 553 Abs. 1 S. 1 BGB sei es, dem Mieter die Wohnung als Lebensmittelpunkt zu erhalten, nachdem sich bestimmte private Umstände bei ihm nach Abschluss des Mietvertrags so geändert haben, dass der Erhalt der Wohnung gefährdet sei. Vorliegend fehle es sowohl an einer derartigen Änderung der persönlichen Umstände, als auch an einer Änderung nach Abschluss des Mietvertrags. Auch vor der Anmietung des Hauses habe es in Deutschland bereits Flüchtlinge aus vielen verschiedenen Ländern gegeben. Selbst ukrainische Flüchtlinge habe es bereits vor diesem Zeitpunkt geben. § 553 Abs. 1 BGB sei nicht geschaffen worden, damit der Mieter die Interessen anderer Personen wahrnehmen könne, sondern der Vermieter solle danach ausnahmsweise eine Untervermietung des Mieters erlauben müssen, wenn sich nach Anmietung die persönlichen und/oder wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters so geändert haben, dass er die Wohnung aufgeben müsse, wenn ihm eine Untervermietung nicht gestattet werde.

QUELLE | AG München, Urteil vom 20.12.2022, 411 C 10539/22

Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung: Mehrere Vermieter müssen gemeinsam klagen

| Die erfolgreiche prozessuale Geltendmachung des Anspruchs auf Zustimmung zur Vergleichsmietenerhöhung erfordert im Fall einer Vermietermehrheit, dass sämtliche Vermieter klagen. Das sagt das Landgericht (LG) Berlin. |

Selbst im Fall der Zulässigkeit einer gewillkürten Prozessstandschaft wäre ein auf Leistung an sämtliche Rechtsinhaber gerichteter Klageantrag erforderlich, so das LG. Prozessuale Folge: Eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung muss von allen Vermietern erhoben werden, die eine sog. „notwendige Streitgenossenschaft“ bilden. Nur dann ist durch die Klageerhebung die Klagefrist gewahrt.

QUELLE | LG Berlin, Beschluss vom 25.4.2023, 67 S 223/20

Abschließende Hinweise

Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 10/2023

| Im Monat Oktober 2023 sollten Sie insbesondere folgende Fälligkeitstermine beachten: |

Steuertermine (Fälligkeit):

• Umsatzsteuer: 10.10.2023

• Lohnsteuer: 10.10.2023

Bei einer Scheckzahlung muss der Scheck dem Finanzamt spätestens drei Tage vor dem Fälligkeitstermin vorliegen.

Beachten Sie | Die für alle Steuern geltende dreitägige Zahlungsschonfrist bei einer verspäteten Zahlung durch Überweisung endet am 13.10.2023. Es wird an dieser Stelle nochmals darauf hingewiesen, dass diese Zahlungsschonfrist ausdrücklich nicht für Zahlung per Scheck gilt.

Beiträge Sozialversicherung (Fälligkeit):

Sozialversicherungsbeiträge sind spätestens am drittletzten Bankarbeitstag des laufenden Monats fällig, für den Beitragsmonat Oktober 2023 am 27.10.2023 (bzw. am 26.10.2023 für Bundesländer, in denen der Reformationstag ein gesetzlicher Feiertag ist).

Berechnung der Verzugszinsen

| Für die Berechnung der Verzugszinsen ist seit dem 1. Januar 2002 der Basiszinssatz nach § 247 BGB anzuwenden. Seine Höhe wird jeweils zum 1. Januar und 1. Juli eines Jahres neu bestimmt. Er ist an die Stelle des Basiszinssatzes nach dem Diskontsatz-Überleitungsgesetz (DÜG) getreten. |

Der Basiszinssatz für die Zeit vom 1. Juli 2023 bis zum 31. Dezember 2023 beträgt 3,12 Prozent. Damit ergeben sich folgende Verzugszinsen:

• für Verbraucher (§ 288 Abs. 1 BGB): 8,12 Prozent

• für den unternehmerischen Geschäftsverkehr (§ 288 Abs. 2 BGB): 12,12 Prozent*

* für Schuldverhältnisse, die vor dem 29.7.2014 entstanden sind: 11,12 Prozent.

Nachfolgend ein Überblick zur Berechnung von Verzugszinsen (Basiszinssätze).