Mietrecht & WEG · Ausgabe 11/2023

Inhaltverzeichnis:

• Gewerberaummiete: Trotz langjähriger pünktlicher Mietzahlung darf Vermieter kündigen
• Arztpraxis: Mieter darf Einsicht in Baugenehmigung verlangen
• Wohnungsauszug: Wer zahlt umzugsbedingte Schäden?

Abschließende Hinweise

• Berechnung der Verzugszinsen
• Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 11/2023

Mietrecht und WEG

Gewerberaummiete: Trotz langjähriger pünktlicher Mietzahlung darf Vermieter kündigen

| Die fristlose Kündigung eines Gewerbemietvertrags ist auch dann nicht rechtsmissbräuchlich, wenn es aufgrund eines Versehens zu einem kündigungsrelevanten Rückstand kam. So durchaus hart sieht es das Kammergericht (KG) Berlin. |

Miete nur versehentlich nicht gezahlt

Das Landgericht (LG) hatte die Mieterin aufgrund fristloser Zahlungsverzugskündigung verurteilt, Gewerberäume zu räumen und herauszugeben. Die Mieterin hielt die Kündigung für rechtsmissbräuchlich, weil sie die Miete während der achtjährigen Mietzeit vertragsgemäß gezahlt habe. Der Vermieterin habe sich aufdrängen müssen, dass kein Fall von Zahlungsunfähigkeit oder -unwilligkeit, sondern ein Versehen vorgelegen habe.

Kammergericht „ohne Gnade“

Damit hatte sie auch in der Berufung keinen Erfolg. Das KG hielt die fristlose Kündigung für wirksam. Eine vorherige Abmahnung war danach nicht erforderlich. Unerheblich sei, dass anschließend der Rückstand ausgeglichen wurde. Etwas anderes gelte nur für Wohnraum.

Eine Abmahnung sei nur ausnahmsweise geboten, wenn sich dem Vermieter aufdrängen müsse, der Zahlungsrückstand beruhe auf einem geringfügigen Versehen. Wenngleich es seit dem Jahr 2014 keine Zahlungsunregelmäßigkeiten gegeben habe, sei nicht ersichtlich, dass die Vermieterin dies für den Zeitraum vor Übernahme des Mietverhältnisses habe überblicken können. Die Räumungsklage sei auch wegen einer ordnungsgemäßen ordentlichen Kündigung der Vermieterin wirksam.

Befristung des Mietvertrags half nicht

Die Befristung des Mietverhältnisses bis zum 31.8.2025 stehe dem nicht entgegen, weil diese wegen Schriftformmangels unwirksam sei. Denn es habe eine wesentliche Vertragsänderung gegeben. Hier sah der Mietvertrag vor, dass die Mieterin Umbaumaßnahmen auf eigene Kosten durchführen werde. Diese Vereinbarung war später formlos geändert worden. Und weil „5 Mio. Euro für den Trockenbau des Bauprojekts investiert“ wurden, lag im Zusammenhang mit einer erheblichen Umplanung der Raumaufteilung eine wesentliche und damit formbedürftige Vertragsänderung vor.

QUELLE | KG, Urteil vom 16.3.2023, 8 U 178/22

Arztpraxis: Mieter darf Einsicht in Baugenehmigung verlangen

| War für eine im Mietvertrag vereinbarte Nutzungsänderung eine Baugenehmigung nötig, kann der Mieter vom Vermieter eine Kopie der Genehmigung verlangen. Er muss sich nicht allein mit der Nachricht des Vermieters zufriedengeben, dass „alle Unterlagen vorlägen“. So entschied es jetzt das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg. |

Vermieter musste Nutzbarkeit der Flächen für Arztpraxis gewährleisten

Die Parteien hatten einen Mietvertrag über Flächen im Erdgeschoss, im 1. Obergeschoss und über Nebenflächen im Untergeschoss geschlossen, in denen eine kardiologische Arztpraxis und gleichgelagerte Therapieformen betrieben werden sollten. Bei Vertragsschluss lag für das 1. Obergeschoss insoweit noch keine Baugenehmigung vor. Vertraglich verpflichtete sich der Beklagte (Eigentümer und Vermieter), „die Nutzbarkeit der Flächen im 1. Obergeschoss zum vereinbarten Mietzweck bis zum 31.12.2020 zu gewährleisten“.

Vermieter muss Baugenehmigung vorlegen

Das OLG bejahte einen Anspruch auf Vorlage der Baugenehmigung unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben. Zwischen den Parteien bestand eine Sonderverbindung aufgrund des Mietvertrags.

Die Genehmigung war zwingend, um die Praxis betreiben zu können. Eine bauliche Anlage ohne die erforderliche Genehmigung ist eine Ordnungswidrigkeit. Damit war die erfolgreiche Genehmigung ein für den Vertrag wesentlicher Umstand. Für den Mieter war es für den Vermieter erkennbar entscheidend, zu wissen, ob bis zu der im Vertrag vereinbarten Frist die Baugenehmigung vorliegt. Dass er auch nach der vertraglichen Frist (31.12.) noch nicht weiß, ob die Genehmigung vorliegt oder er Gefahr läuft, die Räume ordnungswidrig zu nutzen, sei dem Kläger nicht zumutbar. Eine Kopie vorzulegen, war dem Vermieter zuzumuten.

QUELLE | OLG Brandenburg, Urteil vom 12.6.2023, 3 W 23/23

Wohnungsauszug: Wer zahlt umzugsbedingte Schäden?

| Wird bei einem Umzug ein Aufzug deutlich sichtbar verkratzt, kann der Mieter den Austausch der Edelstahlverkleidung schulden, auch wenn dies einen Aufwand von 13.550 Euro netto begründet. So sieht es das Landgericht (LG) Koblenz. |

Das war geschehen

Der Mieter hatte bei dem Auszug aus seiner Wohnung auf einer Rückwand und einer Seitenwand im Personenaufzug eines Mehrfamilienhauses zwei deutlich sichtbare Kratzer verursacht. Während der Vermieter den Austausch der Seitenteile aus Edelstahl verlangte, zahlte die (Privat-)Haftpflichtversicherung des Mieters 5.000 Euro und lehnte eine weitergehende Zahlung als unverhältnismäßig ab.

Das ergab die Beweisaufnahme

Die Beweisaufnahme hatte ergeben, dass es sich zwar nur um eine optische Beeinträchtigung handelte. Diese war aber deutlich sichtbar ist und konnte auf andere Weise nicht beseitigt werden.

Kein Abzug „Neu für Alt“

Einen Abzug „Neu für Alt“ hat das LG abgelehnt. Ein solcher wird in der Regel im Rahmen einer Schadenersatzpflicht gemacht, wenn eine gebrauchte Sache durch eine neue ersetzt oder durch den Einbau von Neuteilen repariert wird. In der Folge kann dies zu einer Werterhöhung zugunsten des Geschädigten führen. Der Geschädigte muss dann die Differenz ausgleichen und den Abzug hinnehmen.

Das LG: Mit der Wiederherstellung der beschädigten Wandverkleidungen geht weder eine Verbesserung des Aufzugs noch eine Verlängerung seiner Lebensdauer einher. Ein Aufzug ist stetig im Hinblick auf die Betriebssicherheit zu überprüfen und muss ständig dem jeweiligen Stand der Technik angepasst werden. Folge: Aufzüge müssen regelmäßig erneuert und modernisiert werden.

QUELLE | LG Koblenz, Urteil vom 24.4.2023, 4 O 98/21

Abschließende Hinweise

Berechnung der Verzugszinsen

| Für die Berechnung der Verzugszinsen ist seit dem 1. Januar 2002 der Basiszinssatz nach § 247 BGB anzuwenden. Seine Höhe wird jeweils zum 1. Januar und 1. Juli eines Jahres neu bestimmt. Er ist an die Stelle des Basiszinssatzes nach dem Diskontsatz-Überleitungsgesetz (DÜG) getreten. |

Der Basiszinssatz für die Zeit vom 1. Juli 2023 bis zum 31. Dezember 2023 beträgt 3,12 Prozent. Damit ergeben sich folgende Verzugszinsen:

• für Verbraucher (§ 288 Abs. 1 BGB): 8,12 Prozent

• für den unternehmerischen Geschäftsverkehr (§ 288 Abs. 2 BGB): 12,12 Prozent*

* für Schuldverhältnisse, die vor dem 29.7.2014 entstanden sind: 11,12 Prozent.

Nachfolgend ein Überblick zur Berechnung von Verzugszinsen (Basiszinssätze).

Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 11/2023

| Im Monat November 2023 sollten Sie insbesondere folgende Fälligkeitstermine beachten: |

Steuertermine (Fälligkeit):

• Umsatzsteuer: 10.11.2023

• Lohnsteuer: 10.11.2023

• Gewerbesteuerzahler: 15.11.2023

• Grundsteuerzahler: 15.11.2023

Bei einer Scheckzahlung muss der Scheck dem Finanzamt spätestens drei Tage vor dem Fälligkeitstermin vorliegen.

Beachten Sie | Die für alle Steuern geltende dreitägige Zahlungsschonfrist bei einer verspäteten Zahlung durch Überweisung endet am 13.11.2023 für die Umsatz- und Lohnsteuerzahlung und am 20.11.2023 für die Gewerbe- und Grundsteuerzahlung. Es wird an dieser Stelle nochmals darauf hingewiesen, dass diese Zahlungsschonfrist ausdrücklich nicht für Zahlung per Scheck gilt.

Beiträge Sozialversicherung (Fälligkeit):

Sozialversicherungsbeiträge sind spätestens am drittletzten Bankarbeitstag des laufenden Monats fällig, für den Beitragsmonat November 2023 am 28.11.2023.