Mietrecht & WEG · Ausgabe 3/2024

Inhaltverzeichnis:

• WEG: Keine Entlastung des Verwalters ohne ordnungsmäßigen Vermögensbericht
• Mietminderung: Taubenkot auf Balkon kein Mietmangel
• Mietvertragsklausel: Vermieter darf nicht nach freiem Ermessen die Zustimmung zur Tierhaltung versagen

Abschließende Hinweise

• Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 03/2024
• Berechnung der Verzugszinsen

Mietrecht und WEG

WEG: Keine Entlastung des Verwalters ohne ordnungsmäßigen Vermögensbericht

| Hat der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft keinen ordnungsmäßigen Vermögensbericht vorgelegt, entspricht ein Entlastungsbeschluss nicht einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Die Jahresabrechnung mit einer Einnahmen-Ausgaben-Rechnung ist nicht ausreichend. So entschied es das Landgericht (LG) Frankfurt/Main. |

Anfechtung eines Entlastungsbeschlusses

Es ging um die Anfechtung eines Entlastungsbeschlusses, mit dem Argument, der Verwalter habe keinen Vermögensbericht vorgelegt. Der Verwalter verweist auf umfangreiche Abrechnungsunterlagen und eine nachträglich vorgelegte Einnahmen-Ausgaben-Rechnung.

Die Entlastung hat die Wirkung eines negativen Schuldanerkenntnisses und es werden zumindest Ansprüche ausgeschlossen, die der Wohnungseigentümergemeinschaft bekannt waren. Daher entspricht ein Entlastungsbeschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn noch Ansprüche aus dem Entlastungszeitraum bestehen. Zu diesen gehören Auskünfte oder Erklärungen, die der Verwalter der Eigentümergemeinschaft schuldet. Erfasst ist also auch die Verpflichtung, einen Vermögensbericht zu erstellen.

Klage war erfolgreich

Die Anfechtungsklage war erfolgreich. Eine Entlastung könne, so das LG, nur erteilt werden, wenn der Bericht umfassend und zutreffend erstellt ist. Denn andernfalls könnte die Eigentümergemeinschaft den fortbestehenden Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Vorlage oder Korrektur nicht (mehr) erfüllen.

Vermögensbericht informiert über wirtschaftliche Lage der WEG

Hier fehlte aber ein Vermögensbericht, der den Anforderungen des Wohnungseigentumsgesetzes (hier: § 28 Abs. 4 WEG) genügte selbst, wenn man auf die (im Prozess) nachgereichten Unterlagen abstellte. Der Vermögensbericht soll die Eigentümer in die Lage versetzen, ein möglichst genaues Bild über die wirtschaftliche Lage zu erhalten. Mindestinhalt ist eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens, wozu Forderungen und Verbindlichkeiten und die wesentlichen Vermögenswerte gehören. Der Vermögensbericht ist nicht Bestandteil der Jahresabrechnung, sondern ein separates Dokument, das den Anforderungen des § 28 Abs. 4 WEG genügen müsse, so das LG.

Quelle | LG Frankfurt/Main, Urteil vom 9.11.2023, 2-13 S 3/23

Mietminderung: Taubenkot auf Balkon kein Mietmangel

| Das Amtsgericht (AG) Hanau hat entschieden: Der Mieter einer Wohnung kann bei einer Verunreinigung seines Balkons mit Taubenkot die Miete nicht mindern und vom Vermieter auch nicht dessen Reinigung verlangen. So sieht es das Amtsgericht (AG) Hanau in einer inzwischen rechtskräftigen Entscheidung. |

Das war geschehen

Der Balkon der Mieterin einer Wohnung war durch Taubenkot verunreinigt worden. Weil der Vermieter dieses nicht verhindert habe und auch keine Reinigung des Balkons vornahm, hat sie die Miete anteilig gekürzt. Der Vermieter klagte nun die restliche Miete ein.

Vermieter hat keinen Einfluss auf Verhalten von Tauben

Das AG hat die Mieterin verurteilt, die Miete vollständig zu zahlen. So wie hier keine anderslautenden Abreden zwischen den Parteien vorliegen, sei der Vermieter nicht verpflichtet, das Einfliegen von Tauben und eine mögliche Verunreinigung einer vermieteten Wohnung durch diese zu verhindern. Hierauf habe er grundsätzlich keinen Einfluss. Es handle sich vielmehr um ein allgemeines Risiko, das nicht in den Verantwortungsbereich des Vermieters fällt, zumal die Wohnung ohne entsprechende Abwehreinrichtungen, etwa ein Taubennetz, gemietet wurde. Auch schulde der Vermieter nicht die Reinigung des Balkons. Zwar habe er für den ordnungsgemäßen Zustand der Liegenschaft zu sorgen, das erfordere entsprechende Säuberungsarbeiten jedoch nur auf den Gemeinschaftsflächen; für die Reinigung der gemieteten Wohnung sei der Mieter zuständig.

Quelle | AG Hanau, Urteil vom 25.10.2022, 94 C 21/22, PM vom 9.11.2023

Mietvertragsklausel: Vermieter darf nicht nach freiem Ermessen die Zustimmung zur Tierhaltung versagen

| Klauseln über einen Zustimmungsvorbehalt des Vermieters zur Haustierhaltung sind nur insoweit rechtmäßig, als die Zustimmungserteilung „ausschließlich von nachvollziehbaren und überprüfbaren sachlichen Kriterien“ abhängig gemacht wird, „die nur auf die Einhaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs“ abzielen. So sieht es das Landgericht (LG) Berlin. |

Fehlt es an sachlichen Kriterien, an denen sich die Entscheidung des Vermieters ausrichten muss und ist die Klausel mieterfeindlich dahin auslegbar, dass die Entscheidung des Vermieters „in dessen freies, das heißt an keine nachprüfbaren Voraussetzungen gebundenes Ermessen“ gestellt wird, liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor. Folge: Die Klausel ist unwirksam und die Haustierhaltung hängt dann nicht von einer Zustimmung des Vermieters ab.

Das LG folgt dem Bundesgerichtshof (BGH). Danach sind mietvertragliche Tierhaltungsklauseln, die die Zustimmung des Vermieters vorsehen, immer unwirksam, wenn die Entscheidung des Vermieters an keine überprüfbaren Beurteilungsvoraussetzungen gebunden ist. Er hat kein berechtigtes Interesse an einem derart schrankenlosen Erlaubnisvorbehalt. Ist die Klausel unwirksam, kommt es darauf an, ob die Tierhaltung zum sog. „vertragsgemäßen Gebrauch“ der Mietsache gehört. Es bedarf dann einer umfassenden Interessenabwägung im Einzelfall. Kriterien sind u. a. Art, Größe, Anzahl und Verhalten der Tiere, Zustand und Lage der Wohnung, persönliche Fähigkeiten des Mieters und berechtigte Interessen anderer Hausbewohner.

Quelle | LG Berlin, Urteil vom 7.12.2022, 64 S 151/22

Abschließende Hinweise

Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 03/2024

| Im Monat März 2024 sollten Sie insbesondere folgende Fälligkeitstermine beachten: |

Steuertermine (Fälligkeit):

• Umsatzsteuer (Monatszahler): 11.03.2024

• Lohnsteuer (Monatszahler): 11.03.2024

• Einkommensteuer (vierteljährlich): 11.03.2024

• Kirchensteuer (vierteljährlich): 11.03.2024

• Körperschaftsteuer (vierteljährlich): 11.03.2024

Bei einer Scheckzahlung muss der Scheck dem Finanzamt spätestens drei Tage vor dem Fälligkeitstermin vorliegen.

Beachten Sie | Die für alle Steuern geltende dreitägige Zahlungsschonfrist bei einer verspäteten Zahlung durch Überweisung endet am 14.03.2024. Es wird an dieser Stelle nochmals darauf hingewiesen, dass diese Zahlungsschonfrist ausdrücklich nicht für Zahlung per Scheck gilt.

Beiträge Sozialversicherung (Fälligkeit):

Sozialversicherungsbeiträge sind spätestens am drittletzten Bankarbeitstag des laufenden Monats fällig, für den Beitragsmonat März 2024 am 26.03.2024.

Berechnung der Verzugszinsen

| Für die Berechnung der Verzugszinsen ist seit dem 1. Januar 2002 der Basiszinssatz nach § 247 BGB anzuwenden. Seine Höhe wird jeweils zum 1. Januar und 1. Juli eines Jahres neu bestimmt. Er ist an die Stelle des Basiszinssatzes nach dem Diskontsatz-Überleitungsgesetz (DÜG) getreten. |

Der Basiszinssatz für die Zeit vom 1. Januar 2024 bis zum 30. Juni 2024 beträgt 3,62 Prozent. Damit ergeben sich folgende Verzugszinsen:

• für Verbraucher (§ 288 Abs. 1 BGB): 8,62 Prozent

• für den unternehmerischen Geschäftsverkehr (§ 288 Abs. 2 BGB): 12,62 Prozent*

* für Schuldverhältnisse, die vor dem 29.7.2014 entstanden sind: 11,62 Prozent.

Nachfolgend ein Überblick zur Berechnung von Verzugszinsen (Basiszinssätze).