Mietrecht & WEG · Ausgabe 6/2024

Inhaltverzeichnis:

• Haftung: Pflichten des WEG-Verwalters bei der Überwachung von Bauarbeiten
• Räumungsklage: Fristlose Kündigung gegenüber psychisch krankem Mieter
• Betriebskosten: Vermieter kann Guthaben auch nach Abrechnungsfristablauf korrigieren

Abschließende Hinweise

• Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 06/2024
• Berechnung der Verzugszinsen

Mietrecht und WEG

Haftung: Pflichten des WEG-Verwalters bei der Überwachung von Bauarbeiten

| Bauarbeiten am Gemeinschaftseigentum muss der Verwalter wie ein Bauherr überwachen. So hat es jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden. |

Dach musste abgerissen werden

Eine Eigentümergemeinschaft beauftragte ein Unternehmen mit Dacharbeiten. Diese wurden aber vorzeitig abgebrochen. Die Gemeinschaft holte ein Gutachten ein. Dies stellte fest, dass die Arbeiten unbrauchbar waren. Das Dach müsse abgerissen werden.

Verwalter hatte Abschläge gezahlt

Das Problem: Der Verwalter hatte dem Dachdecker über 100.000 Euro an Abschlag gezahlt. Die Eigentümergemeinschaft verlangte dieses Geld sowohl vom Verwalter als auch vom Dachdecker zurück.

Das sagt der Bundesgerichtshof

Der BGH stellte fest: Ein Verwalter muss Baumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum wie ein Bauherr überwachen. Etwaige Abschlagszahlungen muss er sorgfältig auf ihre Richtigkeit prüfen, sonst haftet er. Fehlende Fachkenntnisse entlasten ihn nicht, wenn er die Gemeinschaft nicht darauf hinweist.

In welchem Umfang waren die Arbeiten fachgerecht?

Für die Schadenshöhe kommt es auch darauf an, ob die Arbeiten vertragsgerecht geleistet wurden, denn Abschlagszahlungen sind nur vorläufig, so der BGH. Die Eigentümergemeinschaft konnte hier daher nur etwas vom Verwalter verlangen, soweit die Abschläge die dem Dachdecker zustehende Vergütung überstiegen. Das muss die Gemeinschaft dann beweisen. Nur, wenn eine Nacherfüllung durch den Dachdecker nicht mehr möglich ist, haftet der Verwalter auch.

Quelle | BGH, Urteil vom 26.1.2024, V ZR 162/22

Räumungsklage: Fristlose Kündigung gegenüber psychisch krankem Mieter

| Eine fristlose Kündigung ist auch gegenüber einem psychisch kranken oder schuldunfähigen Mieter möglich, wenn trotz Abmahnung der Hausfrieden systematisch, wiederholt und nachhaltig gestört wird mit der Folge der vorzeitigen Kündigung von anderen Mietern und der Nichtvermietbarkeit angrenzender Wohnungen. Der Einholung eines Sachverständigengutachtens über den Gesundheitszustand bedarf es dann nicht. So entschied es der Verfassungsgerichtshof (VerfGH) Sachsen. |

Wiederholte Lärmstörungen

Der Vermieter kündigte nach Abmahnung das Mietverhältnis mit einem psychisch kranken Mieter wegen wiederholten Lärmstörungen fristlos, hilfsweise ordentlich. Andere Mieter hatten wegen des Lärms ihr Mietverhältnis gekündigt und eine Neuvermietung der angrenzenden Wohnung war nicht möglich.

Gegen die erfolgreiche Räumungsklage legte der Mieter Berufung ein, die er nach Hinweisbeschluss des Landgerichts (LG) Dresden zurücknahm. Das LG hatte ausgeführt, dass zwar in der Regel ein schuldhaftes Verhalten des Mieters für die Begründung des Kündigungsgrundes erforderlich sei. Dies gelte aber nicht absolut, da auch bei Schuldlosigkeit das zumutbare Maß und damit die Zumutbarkeitsgrenze für den Vermieter überschritten sei und in der Abwägung überwiegen kann. Zwar ergebe sich aus den Wertentscheidungen des Grundgesetzes (hier: Art. 3 Abs. 3 S. 2 GG) eine erhöhte Toleranzbereitschaft gegenüber nicht oder nur eingeschränkt verantwortlichen Mietern, z.B. Verschlechterung des Gesundheitszustands, Schwierigkeiten bei der Wohnungssuche oder Suizidgefährdung. Aber auch wenn der Mieter aufgrund der psychischen Erkrankung nicht in der Lage sei, das Unrecht seines Handelns zu erkennen, sei hier die Zumutbarkeitsgrenze für den Vermieter deutlich überschritten.

Mieter legte Verfassungsbeschwerde ein

Gegen das Urteil und den Beschluss legte der Mieter Verfassungsbeschwerde ein doch ohne Erfolg. Die Beschwerde sei unzulässig, sie genüge nicht den Begründungsanforderungen, so der VerfGH. Das LG habe sich umfassend auch mit Grundrechten auseinandergesetzt. Eine konkrete Grundrechtsverletzung rüge der Beschwerdeführer nicht.

Quelle | VerfGH Sachsen, Urteil vom 30.8.2023, Vf. 40-IV-23

Betriebskosten: Vermieter kann Guthaben auch nach Abrechnungsfristablauf korrigieren

| Das Mietrecht (hier: § 556 Abs. 3 S. 3 BGB) schließt eine nachträgliche Abrechnung zulasten des Mieters nicht aus, durch die ein Guthaben verringert wird. Das entschied das Landgericht (LG) München. |

Grundsteuer in der Abrechnung vergessen

Der Vermieter hatte über die Betriebskosten abgerechnet und dabei die Grundsteuer vergessen. Bevor er das ursprünglich berechnete Guthaben an den Mieter auszahlte, verstrich die Abrechnungsfrist. Nun korrigierte der Vermieter die Betriebskostenabrechnung und berücksichtigte die Grundsteuer. Dabei ergab sich ein geringeres Guthaben, das er an den Mieter zahlte. Der Mieter klagte auf Rückzahlung des ursprünglich berechneten höheren Guthabens.

Amtsgericht und Landgericht vermieterfreundlich

Das Amtsgericht (AG) sprach jedoch nur das korrigierte geringere Guthaben zu. Es bestünde kein Anspruch des Mieters, weil eine nachträgliche Verringerung des Guthabens vom Gesetz nicht ausgeschlossen sei.

Die Berufung des Mieters blieb erfolglos. Das LG teilte die Rechtsauffassung des AG. § 556 Abs. 3 S. 3 BGB solle den Mieter nur davor schützen, nach Ablauf der Abrechnungsfrist Zahlungen leisten zu müssen, die die Vorauszahlungen übersteigen. Darüber hinaus gewähre das Gesetz keinen Vertrauensschutz für eine zugunsten des Mieters unrichtige Abrechnung.

Der Mieter darf also nicht darauf vertrauen, dass ein Guthaben unveränderlich bleibt. Dies gilt auch, wenn die Korrektur erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist erfolgt. Eine weitergehende Schutzwirkung zugunsten des Mieters sieht das Gesetz schon nach dem Wortlaut der Vorschrift („Geltendmachung einer Nachzahlung“) nicht vor.

Die Entscheidung entspricht der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 31.10.07, VIII ZR 261/06).

Quelle | LG München I, Beschluss vom 30.11.2023, 31 S 10140/23

Abschließende Hinweise

Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 06/2024

| Im Monat Juni 2024 sollten Sie insbesondere folgende Fälligkeitstermine beachten: |

Steuertermine (Fälligkeit):

• Umsatzsteuer (Monatszahler): 10.6.2024

• Lohnsteuer (Monatszahler): 10.6.2024

• Einkommensteuer (vierteljährlich): 10.6.2024

• Kirchensteuer (vierteljährlich): 10.6.2024

• Körperschaftsteuer (vierteljährlich): 10.6.2024

Bei einer Scheckzahlung muss der Scheck dem Finanzamt spätestens drei Tage vor dem Fälligkeitstermin vorliegen.

Beachten Sie | Die für alle Steuern geltende dreitägige Zahlungsschonfrist bei einer verspäteten Zahlung durch Überweisung endet am 13.6.2024. Es wird an dieser Stelle nochmals darauf hingewiesen, dass diese Zahlungsschonfrist ausdrücklich nicht für Zahlung per Scheck gilt.

Beiträge Sozialversicherung (Fälligkeit):

Sozialversicherungsbeiträge sind spätestens am drittletzten Bankarbeitstag des laufenden Monats fällig, für den Beitragsmonat Juni 2024 am 26.6.2024.

Berechnung der Verzugszinsen

| Für die Berechnung der Verzugszinsen ist seit dem 1. Januar 2002 der Basiszinssatz nach § 247 BGB anzuwenden. Seine Höhe wird jeweils zum 1. Januar und 1. Juli eines Jahres neu bestimmt. Er ist an die Stelle des Basiszinssatzes nach dem Diskontsatz-Überleitungsgesetz (DÜG) getreten. |

Der Basiszinssatz für die Zeit vom 1. Januar 2024 bis zum 30. Juni 2024 beträgt 3,62 Prozent. Damit ergeben sich folgende Verzugszinsen:

• für Verbraucher (§ 288 Abs. 1 BGB): 8,62 Prozent

• für den unternehmerischen Geschäftsverkehr (§ 288 Abs. 2 BGB): 12,62 Prozent*

* für Schuldverhältnisse, die vor dem 29.7.2014 entstanden sind: 11,62 Prozent.

Nachfolgend ein Überblick zur Berechnung von Verzugszinsen (Basiszinssätze).