Mietrecht & WEG · Ausgabe 10/2024

Inhaltverzeichnis:

• WEG: Erhaltungslast darf auf Miteigentümer übertragen werden
• Kostenerstattungsanspruch: Tatortreinigung im Mietobjekt: Mieter muss zahlen
• Mietminderung: Feuchtigkeitserscheinungen: Mangel auch in Altbauwohnung

Abschließende Hinweise

• Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 10/2024
• Berechnung der Verzugszinsen

Mietrecht und WEG

WEG: Erhaltungslast darf auf Miteigentümer übertragen werden

| Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass nicht die Gemeinschaft der Eigentümer, sondern ein einzelner Wohnungseigentümer geschlossene Bereiche oder Teile des gemeinschaftlichen Eigentums, z. B. Dachterrassen, selbstständig erhalten muss. So entschied es das Amtsgericht (AG) München. Das AG: Weist die Teilungsordnung einzelnen Eigentümern die Erhaltungslast für die Balkon- und Dachterrasseninnenseiten einschließlich Geländer zu, umfasst diese Erhaltungslast die Geländer insgesamt und nicht nur deren Innenseiten. |

Die Eigentümer einer Wohnung mit Dachterrasse verlangten von der Gemeinschaft die Erneuerung des Brüstungsgeländers. Laut Teilungserklärung sind den Eigentümern die erforderlichen Reparaturen, u. a. der Balkon- und Dachterrasseninnenseiten einschließlich Geländer auferlegt worden. Die Gemeinschaft lehnte es ab, das Geländer zu erneuern.

Vor Gericht hatten die Eigentümer keinen Erfolg. Ein Anspruch darauf, dass dem Beschlussantrag exakt mit dem zur Abstimmung gestellten Inhalt zugestimmt werden müsste, bestehe nicht. Das AG berief sich bei dieser Aussage auf den Bundesgerichtshof (BGH). Da noch zwei weitere Angebote vorlagen, bestand schon aus diesem Grund keine sog. Ermessensreduktion auf null. Das bedeutet, die Gemeinschaft musste nicht zwingend im Sinne der Eigentümer entscheiden. Zudem unterscheide die Teilungserklärung zwischen den Außenseiten lediglich bezüglich der Fenster und Türen sowie der Balkone und Dachterrassen selbst. Hinsichtlich des Geländers werde nicht differenziert zwischen Innen und Außen. Vielmehr werde diese insgesamt als den Balkon- oder Dachterrassen zugehörig beschrieben.

Quelle | AG München, Urteil vom 11.4.1024, 1293 C 18170/23

Kostenerstattungsanspruch: Tatortreinigung im Mietobjekt: Mieter muss zahlen

| Der Vermieter darf, um vom Mieter verursachte Blutlachen im Treppenhaus und Eingangsbereich zu beseitigen, eine teure Spezialfirma für die Reinigung eines Tatorts nach Suizid oder Unfall mit den Reinigungsarbeiten beauftragen. Er muss auch nicht zuvor den Mieter beauftragen, um die Kosten gering zu halten, wenn der Mieter nicht über die ausreichende Qualifikation verfügt, das möglicherweise infektiöse Blut ausreichend gründlich zu entfernen. So hat es das Amtsgericht (AG) Frankfurt/Main entschieden. |

Mieter hatte Blutspuren versuracht

Der Wohnungsmieter stand unter Betreuung. Eines Tages trat er nach einer Verletzung stark blutend aus seiner Wohnung in das Treppenhaus und anschließend durch die Haustür nach draußen. Dabei hinterließ er massive Blutspuren. Daraufhin beauftragte die Vermieterin eine Spezialfirma mit der Reinigung und Desinfektion des Treppenhauses und des Eingangsbereichs. Die Vermieterin stellte dem Mieter über seinen Betreuer die Kosten in Höhe von rd. 1.930 Euro in Rechnung. Der Mieter zahlte nicht, daher klagte die Vermieterin.

Kostenerstattungsanspruch des Vermieters

Mit Erfolg: Die Vermieterin habe gegen den Mieter einen Kostenerstattungsanspruch nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (hier: § 280 Abs. 1 BGB) in Verbindung mit dem Mietvertrag, so das AG. Der Mieter habe dadurch, dass er nach einer Verletzung stark blutend durch das Treppenhaus und durch die Hauseingangstür ging und dabei größere Mengen Blut ungehindert auf den Boden laufen ließ, schuldhaft gegen den Mietvertrag verstoßen. Die Vermieterin war verpflichtet, unverzüglich die Blutspuren beseitigen zu lassen, zum einen, um die Gefahr von Stürzen infolge des Ausrutschens auf den Blutlachen zu vermeiden und zum anderen, um einer Infektionsgefahr bei Kontakt mit dem Blut entgegenzutreten.

Sie habe den Mieter nicht selbst beauftragen können, um die Kosten gering zu halten, da dieser nicht über die ausreichende Qualifikation verfügte, das möglicherweise infektiöse Blut ausreichend gründlich zu entfernen. Zudem hätte die Entfernung nicht unverzüglich erfolgen können, da der Mieter offenkundig verletzt war. Die Vermieterin habe auch nicht gegen eine ihr obliegende Schadensminderungspflicht verstoßen, indem sie ein Fachunternehmen für Tatortreinigung beauftragte. Sie war gehalten, sicherzustellen, dass keine Gefahr für Mitbewohner und Besucher bestehen bleibt, was nur durch ein spezialisiertes Reinigungsunternehmen gewährleistet war.

Vergleichsangebote nicht nötig

Es stellt auch keinen Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht dar, dass die Vermieterin keine (drei) Vergleichsangebote eingeholt hat. Denn sie musste unverzüglich tätig werden, um die Gefahrenquelle zu beseitigen.

Qualität der Fachfirma nicht „kriegsentscheidend“

Auch kommt es nicht darauf an, ob die von der Vermieterin beauftragte Fachfirma möglicherweise unsachgemäß oder unwirtschaftlich gearbeitet hat und dadurch höhere Kosten entstanden sind. Denn ein Schädiger muss solche Kosten auch dann ersetzen, wenn den Geschädigten kein Auswahl- oder Überwachungsverschulden trifft.

Quelle | AG Frankfurt/Main, Urteil vom 10.8.2023, 33 C 1898/23

Mietminderung: Feuchtigkeitserscheinungen: Mangel auch in Altbauwohnung

| Das Landgericht (LG) Paderborn hat in einem Mietrechtsstreit über Feuchtigkeitserscheinungen in einer Altbauwohnung Klartext gesprochen. Es gab dem Mieter überwiegend recht. |

Baujahr ändert nichts an Mangel

Das LG: Erheblich durchfeuchtete Wände mit sichtbaren Salzausblühungen und feuchtigkeitsbedingt zerbröselndem Putz stellen auch in einer Altbauwohnung aus den 1920er Jahren einen Mietmangel dar. Dabei hat das LG berücksichtigt, dass die Wände teils erst ab einer Höhe von ca. einem Meter über dem Fußboden „normal“ trockene Messwerte zeigen und die Feuchtigkeit ausschließlich bauliche Ursachen hat.

Anspruch auf Beseitigung und Minderung

Der klagenden Mieterin sprach das LG deshalb einen Anspruch gegen ihren Vermieter auf Beseitigung der Feuchtigkeit in den Wohnungswänden zu. Es nahm aufgrund der feuchten Wände und den damit einhergehenden Nachteilen u.a. für Wohnklima und Optik anders als das erstinstanzliche Gericht zudem eine erhebliche Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs an und bejahte ein Mietminderungsrecht der Klägerin.

Keinen Mangel sah das LG hingegen im konkreten Fall in den ebenfalls durchfeuchteten Kellerwänden des Mietobjekts. Daher wies es die Berufung der Klägerin insofern zurück.

Quelle | LG Paderborn, Urteil vom 6.3.2024, 1 S 72/222, PM vom 6.3.2024

Abschließende Hinweise

Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 10/2024

| Im Monat Oktober 2024 sollten Sie insbesondere folgende Fälligkeitstermine beachten: |

Steuertermine (Fälligkeit):

• Umsatzsteuer: 10.10.2024

• Lohnsteuer: 10.10.2024

Bei einer Scheckzahlung muss der Scheck dem Finanzamt spätestens drei Tage vor dem Fälligkeitstermin vorliegen.

Beachten Sie | Die für alle Steuern geltende dreitägige Zahlungsschonfrist bei einer verspäteten Zahlung durch Überweisung endet am 14.10.2024. Es wird an dieser Stelle nochmals darauf hingewiesen, dass diese Zahlungsschonfrist ausdrücklich nicht für Zahlung per Scheck gilt.

Beiträge Sozialversicherung (Fälligkeit):

Sozialversicherungsbeiträge sind spätestens am drittletzten Bankarbeitstag des laufenden Monats fällig, für den Beitragsmonat Oktober 2024 am 29.10.2024, bzw. am 28.10.2024 für Bundesländer, in denen der Reformationstag ein gesetzlicher Feiertag ist.

Berechnung der Verzugszinsen

| Für die Berechnung der Verzugszinsen ist seit dem 1. Januar 2002 der Basiszinssatz nach § 247 BGB anzuwenden. Seine Höhe wird jeweils zum 1. Januar und 1. Juli eines Jahres neu bestimmt. Er ist an die Stelle des Basiszinssatzes nach dem Diskontsatz-Überleitungsgesetz (DÜG) getreten. |

Der Basiszinssatz für die Zeit vom 1. Juli 2024 bis zum 31. Dezember 2024 beträgt 3,37 Prozent. Damit ergeben sich folgende Verzugszinsen:

• für Verbraucher (§ 288 Abs. 1 BGB): 8,37 Prozent

• für den unternehmerischen Geschäftsverkehr (§ 288 Abs. 2 BGB): 12,37 Prozent*

* für Schuldverhältnisse, die vor dem 29.7.2014 entstanden sind: 11,37 Prozent.

Nachfolgend ein Überblick zur Berechnung von Verzugszinsen (Basiszinssätze).