Mietrecht & WEG · Ausgabe 12/2024

Inhaltverzeichnis:

• Bundesgerichtshof: Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts: Rückforderung überzahlter Miete
• WEG: Müllabwurfanlage kann nicht durch Mehrheitsbeschluss stillgelegt werden
• Unklare Formulierung: Auslegung von Vermieter-AGB: im Zweifel Betriebskostenpauschale

Abschließende Hinweise

• Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 12/2024
• Berechnung der Verzugszinsen

Mietrecht und WEG

Bundesgerichtshof: Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts: Rückforderung überzahlter Miete

| Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen ein auf Rückerstattung überzahlter Miete gerichteter Anspruch des Wohnraummieters, der Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts - hier Arbeitslosengeld II (nun: Bürgergeld) - als Bedarf für seine Unterkunft bezieht, auf den Sozialleistungsträger übergeht. |

Das war geschehen

Der Kläger war vom 1.9.2018 bis Ende Juni 2020 Mieter einer Wohnung der Beklagten in Berlin. Der Kläger, der zuvor in einer Flüchtlingsunterkunft gelebt hatte, bezog bereits während dieser Zeit Leistungen nach Maßgabe des SGB II. Den neben einem Mitmieter auf ihn entfallenden Teil der Miete für den Monat September 2018 entrichtete der Kläger noch selbst; für die Folgemonate übernahm das zuständige Jobcenter die Zahlung der Miete.

Der Kläger hat unter anderem geltend gemacht, die Miete sei sittenwidrig überhöht; zudem sei sie von Mitte September 2019 bis in den März 2020 hinein wegen eines Wasserschadens in vollem Umfang gemindert gewesen.

So entschieden die Vorinstanzen

Mit der Klage hat der Kläger die Rückerstattung überzahlter Miete für den Zeitraum von September 2018 bis Juni 2020 an sich (und seinen Mitmieter) verlangt. Das Amtsgericht (AG) hat der Klage im Wesentlichen nämlich in Höhe von rund 11.000 Euro stattgegeben, weil die vereinbarte Grundmiete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als das Doppelte überstiegen und die Beklagte bei den Vertragsverhandlungen die Unterlegenheit des Klägers ausgenutzt habe. Zudem sei die Wohnung wegen eines Wasserschadens zeitweise nicht nutzbar und die Miete deshalb in dieser Zeit vollständig gemindert gewesen.

Während des von der Beklagten angestrengten Berufungsverfahrens hat der Prozessbevollmächtigte des Klägers das Jobcenter wiederholt vergeblich um die Rückübertragung übergegangener Ansprüche auf den Kläger gebeten.

Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht (LG) das amtsgerichtliche Urteil geändert und die Klage abgewiesen. Nach Auffassung des LG stünden dem Kläger die von ihm erhobenen Bereicherungsansprüche auf Rückerstattung überzahlter Miete nicht zu, weil sie nach dem Sozialgesetzbuch (hier: § 33 Abs. 1 SGB II) auf den Sozialleistungsträger übergegangen seien. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt der Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Das sagte der Bundesgerichtshof

Die Revision des Klägers hatte keinen Erfolg. Der BGH hat entschieden, dass (etwaige) Ansprüche auf Rückerstattung überzahlter Miete gemäß § 33 Abs. 1 S. 1 SGB II in Höhe der geleisteten Aufwendungen auf den Sozialleistungsträger übergegangen sind. Der gesetzliche Forderungsübergang nach dieser Vorschrift soll den Grundsatz des Nachrangs der Leistungen nach dem Sozialgesetzbuch II sichern. Die Voraussetzungen des Forderungsübergangs waren hier erfüllt. Der Bereicherungsanspruch eines Mieters auf Rückerstattung überzahlter Miete gegen seinen Vermieter unter dem Gesichtspunkt der sog. ungerechtfertigten Bereicherung ist ein Anspruch gegen einen anderen, der nicht Leistungsträger ist. Die geltend gemachten Bereicherungsansprüche sind für die Zeit entstanden, in der das Jobcenter dem Kläger Leistungen zur Sicherung seines Lebensunterhalts gewährt hat. Bei rechtzeitiger Rückerstattung der überzahlten Miete durch die Vermieterin wären diese Sozialleistungen auch nicht erbracht worden; hätte die Beklagte die überzahlten Summen nämlich rechtzeitig zurückerstattet, hätte der Kläger sich diese Beträge zur Deckung seines Bedarfs anrechnen lassen müssen.

Dem gesetzlichen Anspruchsübergang steht es nicht entgegen, dass das Jobcenter die Bereicherungsansprüche gegen die Vermieterin weder selbst realisiert noch von der Möglichkeit Gebrauch gemacht hat, die Ansprüche zur gerichtlichen Geltendmachung auf den Kläger zurückzuübertragen. Dies betrifft ausschließlich den Verwaltungsvollzug, berührt jedoch nicht die Voraussetzungen des gesetzlichen Anspruchsübergangs auf den Leistungsträger.

Quelle | BGH, Urteil vom 5.6.2024, VIII ZR 150/23, PM 124/24

WEG: Müllabwurfanlage kann nicht durch Mehrheitsbeschluss stillgelegt werden

| Die Stilllegung einer Müllabwurfanlage kann nicht durch einen Mehrheitsbeschluss erreicht werden. So entschied es das Amtsgericht (AG) Königsstein. |

Denn darin liege weder eine Gebrauchsregelung noch eine bauliche Veränderung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (hier: §§ 19 und 20 WEG). Es verstoße gegen ordnungsgemäße Verwaltung, wenn gemeinschaftliches Eigentum nur durch Mehrheitsbeschluss dem Gebrauch entzogen wird, also die Grenzen der bloßen Gebrauchsregelung oder baulichen Änderung überschritten werden. Der Fall sei eher vergleichbar mit einer Änderung der Teilungserklärung, so das AG. Eine solche bedürfe der Einstimmigkeit und Bewilligung aller Betroffenen.

Quelle | AG Königstein, Urteil vom 21.12.2023, 21 C 833/23 WEG, Abruf-Nr. 243731 unter www.iww.de

Unklare Formulierung: Auslegung von Vermieter-AGB: im Zweifel Betriebskostenpauschale

| Bei unklaren Formulierungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) des Vermieters dazu, ob Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung vereinbart sind, ist im Fall einer Nachforderung des Vermieters im Zweifel eine Pauschale anzunehmen. So hat es das Amtsgericht (AG) Düsseldorf entschieden. |

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (hier: § 305c Abs. 2 BGB) gehen Zweifel bei der Auslegung von AGB zulasten des Verwenders. Diese Regelung bewirkt nicht nur, dass eine unklar formulierte Geschäftsbedingung im Zweifel unwirksam ist, sondern auch, dass bei in jedem Fall gegebener Wirksamkeit die dem Kunden günstigste Auslegung zum Tragen kommt. Was die günstige Auslegung ist, ergibt sich dabei aus der individuellen Situation des Kunden im jeweiligen Individualprozess.

Verlange der Vermieter eine Nachzahlung von Neben- und Betriebskosten, gehe diese Auslegung dahin, dass eine Pauschale vereinbart sei, so das AG.

Quelle | AG Düsseldorf, Urteil vom 6.5.2024, 37 C 285/23

Abschließende Hinweise

Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 12/2024

| Im Monat Dezember 2024 sollten Sie insbesondere folgende Fälligkeitstermine beachten: |

Steuertermine (Fälligkeit):

• Umsatzsteuer: 10.12.2024

• Lohnsteuer: 10.12.2024

• Einkommensteuer (vierteljährlich): 10.12.2024

• Kirchensteuer (vierteljährlich): 10.12.2024

• Körperschaftsteuer (vierteljährlich): 10.12.2024

Bei einer Scheckzahlung muss der Scheck dem Finanzamt spätestens drei Tage vor dem Fälligkeitstermin vorliegen.

Beachten Sie | Die für alle Steuern geltende dreitägige Zahlungsschonfrist bei einer verspäteten Zahlung durch Überweisung endet am 13.12.2024. Es wird an dieser Stelle nochmals darauf hingewiesen, dass diese Zahlungsschonfrist ausdrücklich nicht für Zahlung per Scheck gilt.

Beiträge Sozialversicherung (Fälligkeit):

Sozialversicherungsbeiträge sind spätestens am drittletzten Bankarbeitstag des laufenden Monats fällig, für den Beitragsmonat Dezember 2024 am 23.12.2024.

Berechnung der Verzugszinsen

| Für die Berechnung der Verzugszinsen ist seit dem 1. Januar 2002 der Basiszinssatz nach § 247 BGB anzuwenden. Seine Höhe wird jeweils zum 1. Januar und 1. Juli eines Jahres neu bestimmt. Er ist an die Stelle des Basiszinssatzes nach dem Diskontsatz-Überleitungsgesetz (DÜG) getreten. |

Der Basiszinssatz für die Zeit vom 1. Juli 2024 bis zum 31. Dezember 2024 beträgt 3,37 Prozent. Damit ergeben sich folgende Verzugszinsen:

• für Verbraucher (§ 288 Abs. 1 BGB): 8,37 Prozent

• für den unternehmerischen Geschäftsverkehr (§ 288 Abs. 2 BGB): 12,37 Prozent*

* für Schuldverhältnisse, die vor dem 29.7.2014 entstanden sind: 11,37 Prozent.

Nachfolgend ein Überblick zur Berechnung von Verzugszinsen (Basiszinssätze).