Inhaltsverzeichnis der Ausgabe 9/2014:
Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht (WEG)
- Vertragsrecht: Kündigungsschutz für Senioren
- Nachvertragliche Pflichten: Vermieter muss Post an den alten Mieter aufbewahren
- Mietmangel: Wellen im Teppich können zur Mietminderung berechtigen
- Mietmangel: Recht zur Mietminderung bei unerwünschtem Besuch von der Nachbarskatze
- WEG: Zustimmungspflichtigkeit einer Mobilfunksendeanlage
Abschließende Hinweise
Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht (WEG)
Vertragsrecht: Kündigungsschutz für Senioren
Senioren als Wohnraummieter haben Möglichkeiten, über die andere nicht verfügen. Ein Beispiel dafür ist der des Kündigungsschutzes.
Widerspruch gegen die Kündigung (§§ 574, 574b BGB)
Insbesondere für ältere Mieter ist es wichtig, dass sie gegen eine Kündigung Widerspruch erheben können. Die hierfür anwendbare Sozialklausel greift jedoch nur bei einer ordentlichen Kündigung. Bei einem Widerspruch sind die folgenden Punkte zu beachten:
- Der Mieter muss der Kündigung spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses widersprechen (Widerspruchsfrist).
- Er kann den Widerspruch auch noch im ersten Termin des Räumungsprozesses erklären, wenn er nicht durch den Vermieter vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs hingewiesen worden ist.
- Die Erklärung des Widerspruchs bedarf der Schriftform.
- Der Widerspruch muss nicht begründet werden. Dem Inhalt nach genügt der erkennbare Wille des Mieters, der Kündigung widersprechen zu wollen.
- Die gestzliche Bestimmung, wonach der Mieter über die Gründe des Widerspruchs auf Verlangen des Vermieters Auskunft erteilen soll, stellt lediglich eine Obliegenheit ohne nachteilige Rechtsfolgen dar.
Wirkung des Widerspruchs
Aufgrund des Widerspruchs kann der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Dafür müssen sich die Parteien über die Fortsetzung einigen oder sie muss durch Urteil bestimmt werden. Ein Anspruch des Mieters auf Fortsetzung kann bestehen, wenn Härtegründe vorliegen. Es findet eine Interessenabwägung zwischen den Interessen des Mieters und Vermieters statt. Die üblicherweise mit einem Wohnungswechsel verbundenen Beeinträchtigungen reichen nicht aus. Mögliche Widerspruchsgründe speziell für Senioren sind:
- Hohes Alter des Mieters,
- Lange Dauer des Mietverhältnisses,
- Krankheit und Gebrechlichkeit,
- erhebliche nicht abgewohnte wirtschaftliche Aufwendungen auf die Mieträume,
- angemessener Ersatzwohnraum kann zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden,
- kurzfristiger nicht zumutbarer Zwischenumzug.
Nachvertragliche Pflichten: Vermieter muss Post an den alten Mieter aufbewahren
Wird nach Ende des Mietverhältnisses für einen gewerblichen Mieter (hier: Rechtsanwaltskanzlei) noch Geschäftspost in den Briefkasten der bisherigen Geschäftsräume eingeworfen, treffen den bisherigen Vermieter Obhuts- und Aufbewahrungspflichten hinsichtlich dieser Postsendungen.
Der Vermieter muss den Mieter über eingegangene Post
- informieren und
- ihm Gelegenheit zur Abholung bieten.
Keinesfalls ist er berechtigt, die Sendungen einfach in einen öffentlichen Briefkasten zu werfen, da die Post den Brief nicht weiterbefördern muss und zudem - ohne Vermerk der neuen Adresse - lediglich mit einer Rücksendung an den Absender zu rechnen ist (LG Darmstadt, 25 T 138/13).
Mietmangel: Wellen im Teppich können zur Mietminderung berechtigen
Der schlechte Zustand eines Teppichbodens kann eine Mietminderung - hier fünf Prozent - begründen, wenn er Wellen schlägt und aufgrund dessen eine Stolpergefahr für die Wohnungsnutzer besteht.
So entschied es das Landgericht (LG) Darmstadt. Die Richter wiesen aber auch darauf hin, dass regelmäßig kein Recht zur Mietminderung bestehe, wenn die Wellen lediglich einen optischen Mangel darstellen (LG Darmstadt, 6 S 17/13).
Mietmangel: Recht zur Mietminderung bei unerwünschtem Besuch von der Nachbarskatze
Wird ein Mieter wiederholt von der Nachbarskatze in seiner Wohnung besucht, stellt dies eine erhebliche Beeinträchtigung seines Wohngebrauchs dar. Er kann von seinem Vermieter verlangen, dass er etwas gegen die Katzenbelästigung durch den Nachbarsmieter unternimmt. Des Weiteren darf er die Miete aus diesem Grund um 10 Prozent mindern.
Diese Entscheidung traf das Amtsgericht Potsdam. Es stellte darauf ab, dass es zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung gehöre, Fenster und Terrassentüren zum Lüften öffnen zu können. Dabei solle man nicht befürchten müssen, dass eine Katze diese Gelegenheit nutzt, um in die Wohnung zu gelangen. Ob die Katzenhaltung in dem Mietshaus erlaubt war oder nicht, war für das Amtsgericht unerheblich (Amtsgericht Potsdam, 26 C 492/13).
WEG: Zustimmungspflichtigkeit einer Mobilfunksendeanlage
Die Errichtung einer Mobilfunksendeanlage auf dem Haus einer Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer.
Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Rechtsstreit hin. Die Richter entschieden, dass die beschlossene Errichtung der Mobilfunkanlage nach dem Gesetz über das Wohnungseigentum (WEG) als bauliche Veränderung der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer bedurft hätte. Durch die Maßnahme werde die klagende Eigentümerin über das im Gesetz bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt. Der allgemeinkundige wissenschaftliche Streit um die Gesundheitsgefahren von Mobilfunkanlagen führe zu Beeinträchtigungen bei der Vermietbarkeit und zu einer Minderung des Verkehrswerts. Das gelte umso mehr mit Blick auf die enge räumliche Beziehung, die zwischen der geplanten Sendeanlage und der Dachgeschosswohnung bestehe (BGH, V ZR 48/13).
Abschließende Hinweise
Verzugszinsen
Für die Berechnung der Verzugszinsen ist seit dem 1. Januar 2002 der Basiszinssatz nach § 247 BGB anzuwenden. Seine Höhe wird jeweils zum 1. Januar und 1. Juli eines Jahres neu bestimmt. Er ist an die Stelle des Basiszinssatzes nach dem Diskontsatz-Überleitungsgesetz (DÜG) getreten.
Der Basiszinssatz für die Zeit vom 1. Juli 2014 bis zum 31. Dezember 2014 beträgt -0,73 Prozent. Damit ergeben sich folgende Verzugszinsen:
- für Verbraucher (§ 288 Abs. 1 BGB): 4,27 Prozent
- für einen grundpfandrechtlich gesicherten Verbraucherdarlehensvertrag (§ 497 Abs. 1 BGB): 1,27 Prozent
- für den unternehmerischen Geschäftsverkehr (§ 288 Abs. 2 BGB): 7,27 Prozent
Die für die Berechnung der Verzugszinsen anzuwendenden Basiszinssätze betrugen in der Vergangenheit:
- vom 01.01.2014 bis 30.06.2014: -0,63 Prozent
- vom 01.07.2013 bis 31.12.2013: -0,38 Prozent
- vom 01.01.2013 bis 30.06.2013: -0,13 Prozent
- vom 01.07.2012 bis 31.12.2012: 0,12 Prozent
- vom 01.01.2012 bis 30.06.2012: 0,12 Prozent
- vom 01.07.2011 bis 31.12.2011 0,37 Prozent
- vom 01.01.2011 bis 30.06.2011: 0,12 Prozent
- vom 01.07 2010 bis 31.12.2010: 0,12 Prozent
- vom 01.01.2010 bis 30.06.2010: 0,12 Prozent
- vom 01.07 2009 bis 31.12.2009: 0,12 Prozent
- vom 01.01.2009 bis 30.06.2009: 1,62 Prozent
- vom 01.07.2008 bis 31.12.2008: 3,19 Prozent
- vom 01.01.2008 bis 30.06.2008: 3,32 Prozent
- vom 01.07.2007 bis 31.12.2007: 3,19 Prozent
- vom 01.01.2007 bis 30.06.2007: 2,70 Prozent
- vom 01.07.2006 bis 31.12.2006: 1,95 Prozent
- vom 01.01.2006 bis 30.06.2006: 1,37 Prozent
- vom 01.07.2005 bis 31.12.2005: 1,17 Prozent
- vom 01.01.2005 bis 30.06.2005: 1,21 Prozent
- vom 01.07.2004 bis 31.12.2004: 1,13 Prozent
- vom 01.01.2004 bis 30.06.2004: 1,14 Prozent
- vom 01.07.2003 bis 31.12.2003: 1,22 Prozent
- vom 01.01.2003 bis 30.06.2003: 1,97 Prozent
- vom 01.07.2002 bis 31.12.2002: 2,47 Prozent
- vom 01.01.2002 bis 30.06.2002: 2,57 Prozent
- vom 01.09.2001 bis 31.12.2001: 3,62 Prozent
- vom 01.09.2000 bis 31.08.2001: 4,26 Prozent
- vom 01.05.2000 bis 31.08.2000: 3,42 Prozent
Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 9/2014
Im Monat September 2014 sollten Sie insbesondere folgende Fälligkeitstermine beachten:
Steuertermine (Fälligkeit)
- Umsatzsteuerzahler (Monatszahler): 10.9.2014
- Lohnsteuerzahler (Monatszahler): 10.9.2014
- Einkommensteuerzahler (vierteljährlich): 10.9.2014
- Kirchensteuerzahler (vierteljährlich): 10.9.2014
- Körperschaftsteuerzahler (vierteljährlich): 10.9.2014
Bei Scheckzahlung muss der Scheck dem Finanzamt spätestens drei Tage vor dem Fälligkeitstermin vorliegen.
Bitte beachten Sie: Die für alle Steuern geltende dreitägige Zahlungsschonfrist bei Überweisungen endet am 15.9.2014. Es wird an dieser Stelle nochmals darauf hingewiesen, dass diese Zahlungsschonfrist ausdrücklich nicht für Zahlung per Scheck gilt!
Beiträge Sozialversicherung (Fälligkeit):
Sozialversicherungsbeiträge sind spätestens am drittletzten Bankarbeitstag des laufenden Monats fällig, für den Beitragsmonat September 2014 am 26.9.2014.
