Inhaltsverzeichnis der Ausgabe 4/2013:
Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht (WEG)
- Schadenersatz: Vermieter haftet für Schäden wegen erhöhter Brandgefahr durch Bauarbeiten
- Mietgebrauch: Wie nutzt man einen Tiefgaragenstellplatz?
- WEG: Beschluss zur Baumaßnahme mit optischer Veränderung der Anlage
- WEG: Kein Zurückhalten von Wohngeldern bei fehlender Jahresabrechnung
Abschließende Hinweise
Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht (WEG)
Schadenersatz: Vermieter haftet für Schäden wegen erhöhter Brandgefahr durch Bauarbeiten
Wird durch einen vom Vermieter beauftragten Handwerker die Brandgefahr im Mietobjekt erhöht, haftet der Vermieter dem Mieter für einen hierdurch entstandenen Schaden.
Das musste sich ein Vermieter vor dem Bundesgerichtshof (BGH) sagen lassen. Er hatte einen Handwerksbetrieb mit der Dachsanierung eines größeren Mietobjekts beauftragt. Während der Renovierungsarbeiten wurden Styroporplatten in der offenen Tiefgarage gelagert. Diese wurden von einem Unbekannten in Brand gesetzt. Als Folge der Brandstiftung wurden auch die über der Tiefgarage liegenden Mieträume und die darin befindlichen Einrichtungsgegenstände beschädigt. Die Feuerversicherung des Mieters regulierte dessen Schaden und forderte den Betrag vom Vermieter zurück.
Der BGH gab dem Versicherer recht. Er könne vom Vermieter Ersatz verlangen. Dieser habe nicht nur die vertragliche Pflicht, dem Mieter den ungestörten Gebrauch der vermieteten Sache zu gewähren. Vielmehr habe er auch die Nebenpflicht, Störungen des Mieters und Beschädigungen von dessen Sachen zu unterlassen. Aus dieser Fürsorgepflicht folge, dass der Vermieter keine zusätzliche Gefahrenquelle schaffen dürfe, die die Brandgefahr für die Mieträume erhöhe. Durch die gelagerten Styroporplatten habe sich aber die Brandgefahr in der Garage und für die darüber gelegenen Mieträume erhöht. Hierdurch sei die mietvertragliche Fürsorgepflicht fahrlässig verletzt worden. Diese Pflichtverletzung der Handwerker müsse sich der Vermieter auch zurechnen lassen (BGH, XII ZR 6/12).
Mietgebrauch: Wie nutzt man einen Tiefgaragenstellplatz?
Tiefgaragenplätze dürfen, sofern im Mietvertrag nichts anderes geregelt ist, nur zum Abstellen von Autos, nicht zur Lagerung von Kartons oder ähnlichem genutzt werden.
Diese Entscheidung traf das Amtsgericht (AG) München im Fall eines Ehepaars, das eine Wohnung mit Tiefgaragenstellplatz gemietet hatte. Als die Vermieterin feststellte, dass die Mieter auf dem Tiefgaragenstellplatz Kartons und Plastikmaterial lagerten, forderte sie sie auf, dieses zu entfernen. Schließlich sei der Tiefgaragenplatz dafür nicht gedacht. Außerdem bestünden feuerpolizeiliche Bedenken. Die Mieter weigerten sich. Deshalb erhob die Vermieterin Klage vor dem Amtsgericht München.
Die zuständige Richterin gab ihr recht. Grundsätzlich dürfe ein Mieter Garagen und Stellplätze nur im Rahmen des Vertragszwecks nutzen. Fehle es an einer ausdrücklichen vertraglichen Regelung, sei der Umfang der Gebrauchsgewährung durch Auslegung zu ermitteln. Anhaltspunkte dazu könnten der Reichsgaragenordnung entnommen werden. Danach seien Stellplätze unbebaute oder mit Schutzdächern versehene, weder dem ruhenden noch dem fließenden Verkehr dienende Flächen, die zum Einstellen von Kraftfahrzeugen bestimmt seien. Da sie keinen geschlossenen Raum, sondern lediglich eine ungeschützte Fläche bilden, seien sie grundsätzlich nur für das Abstellen eines PKWs geeignet. Vor diesem Hintergrund würde bereits das Einverständnis der Klägerin zum Abstellen der Fahrräder auf dem Stellplatz ein Entgegenkommen darstellen. Andere Gegenstände seien jedenfalls zu entfernen (AG München, 433 C 7448/12).
WEG: Beschluss zur Baumaßnahme mit optischer Veränderung der Anlage
Im Grundsatz kann auch eine bauliche Maßnahme, die eine optische Veränderung der Wohnungseigentumsanlage bewirkt, eine Gebrauchswerterhöhung darstellen und durch qualifizierte Mehrheit beschlossen werden.
So entschied es der Bundesgerichtshof (BGH) in einem entsprechenden Fall. Voraussetzung sei jedoch nach Ansicht der Richter, dass die Maßnahme aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers eine sinnvolle Neuerung darstelle, die voraussichtlich geeignet sei, den Gebrauchswert des Wohnungseigentums nachhaltig zu erhöhen. Eine solche sinnvolle Neuerung läge aber nicht vor, wenn die entstehenden Kosten bzw. Mehrkosten außer Verhältnis zu dem erzielbaren Vorteil stünden. Dann bliebe es bei folgender Regelung: Ist eine erhebliche optische Veränderung der Wohnungseigentumsanlage weder als modernisierende Instandsetzung noch als Modernisierungsmaßnahme einzuordnen, bedarf sie als nachteilige bauliche Maßnahme der Zustimmung aller Wohnungseigentümer (BGH, V ZR 224/11).
WEG: Kein Zurückhalten von Wohngeldern bei fehlender Jahresabrechnung
Ein Wohnungseigentümer kann seine Verpflichtung zur Zahlung der im Wirtschaftsplan ausgewiesenen Wohngelder nicht unter Hinweis auf eine fehlende Jahresabrechnung zurückhalten. Es fehlt an der nötigen Gegenseitigkeit der Forderungen.
So entschied es der Bundesgerichtshof (BGH). Die Richter wiesen darauf hin, dass der Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung sich gegen den Verwalter richte. Die Wohngelder seien dagegen an die WEG zu zahlen (BGH, V ZR 171/11).
Abschließende Hinweise
Verzugszinsen
Für die Berechnung der Verzugszinsen ist seit dem 1. Januar 2002 der Basiszinssatz nach § 247 BGB anzuwenden. Seine Höhe wird jeweils zum 1. Januar und 1. Juli eines Jahres neu bestimmt. Er ist an die Stelle des Basiszinssatzes nach dem Diskontsatz-Überleitungsgesetz (DÜG) getreten.
Der Basiszinssatz für die Zeit vom 1. Januar 2013 bis zum 30. Juni 2013 beträgt - 0,13 Prozent.
Damit ergeben sich folgende Verzugszinsen:
- für Verbraucher (§ 288 Abs. 1 BGB): 4,87 Prozent
- für einen grundpfandrechtlich gesicherten Verbraucherdarlehensvertrag (§ 497 Abs. 1 BGB): 1,87 Prozent
- für den unternehmerischen Geschäftsverkehr (§ 288 Abs. 2 BGB): 7,87 Prozent
Die für die Berechnung der Verzugszinsen anzuwendenden Basiszinssätze betrugen in der Vergangenheit:
- vom 01.07.2012 bis 31.12.2012: 0,12 Prozent
- vom 01.01.2012 bis 30.06.2012: 0,12 Prozent
- vom 01.07.2011 bis 31.12.2011 0,37 Prozent
- vom 01.01.2011 bis 30.06.2011: 0,12 Prozent
- vom 01.07 2010 bis 31.12.2010: 0,12 Prozent
- vom 01.01.2010 bis 30.06.2010: 0,12 Prozent
- vom 01.07 2009 bis 31.12.2009: 0,12 Prozent
- vom 01.01.2009 bis 30.06.2009: 1,62 Prozent
- vom 01.07.2008 bis 31.12.2008: 3,19 Prozent
- vom 01.01.2008 bis 30.06.2008: 3,32 Prozent
- vom 01.07.2007 bis 31.12.2007: 3,19 Prozent
- vom 01.01.2007 bis 30.06.2007: 2,70 Prozent
- vom 01.07.2006 bis 31.12.2006: 1,95 Prozent
- vom 01.01.2006 bis 30.06.2006: 1,37 Prozent
- vom 01.07.2005 bis 31.12.2005: 1,17 Prozent
- vom 01.01.2005 bis 30.06.2005: 1,21 Prozent
- vom 01.07.2004 bis 31.12.2004: 1,13 Prozent
- vom 01.01.2004 bis 30.06.2004: 1,14 Prozent
- vom 01.07.2003 bis 31.12.2003: 1,22 Prozent
- vom 01.01.2003 bis 30.06.2003: 1,97 Prozent
- vom 01.07.2002 bis 31.12.2002: 2,47 Prozent
- vom 01.01.2002 bis 30.06.2002: 2,57 Prozent
- vom 01.09.2001 bis 31.12.2001: 3,62 Prozent
- vom 01.09.2000 bis 31.08.2001: 4,26 Prozent
- vom 01.05.2000 bis 31.08.2000: 3,42 Prozent
Steuertermine im Monat April 2013
Im Monat April 2013 sollten Sie folgende Steuertermine beachten:
- Umsatzsteuerzahler (Monatszahler): Anmeldung und Barzahlung bis zum 10.4.2013.
- Lohnsteuerzahler (Monatszahler): Anmeldung und Barzahlung bis zum 10.4.2013.
Bei Scheckzahlung muss der Scheck dem Finanzamt spätestens drei Tage vor dem Fälligkeitstermin vorliegen.
Bitte beachten Sie: Die für alle Steuern geltende dreitägige Zahlungsschonfrist bei einer verspäteten Zahlung durch Überweisung endet am 15.4.2013. Es wird an dieser Stelle nochmals darauf hingewiesen, dass diese Zahlungsschonfrist ausdrücklich nicht für Barzahlung und Zahlung per Scheck gilt!
