Inhaltsverzeichnis der Ausgabe 10/2014:
Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht (WEG)
- Gewerbliche Miete: Kündigungsrecht wegen Fehlens der Geschäftsgrundlage
- Vermietungsanzeige: Mieter muss Anfertigung von Lichtbildern seiner Wohnung nicht dulden
- Hartz IV: Unwirksames Gutachten zur Ermittlung der Unterkunftskosten
- WEG: Haftung des Mieters für nicht zurückgegebenen Schlüssel
Abschließende Hinweise
Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht (WEG)
Gewerbliche Miete: Kündigungsrecht wegen Fehlens der Geschäftsgrundlage
Können Mieträume nicht wie vertraglich vorgesehen als Spielhalle genutzt werden und ist die vertragliche Übertragung des Konzessionsrisikos auf den Mieter unwirksam, kann eine Kündigung des Vermieters wegen Fehlens der Geschäftsgrundlage berechtigt sein.
Diese Entscheidung traf das Kammergericht (KG) im Fall eines gewerblichen Vermieters. Die Richter entschieden, dass es krass unbillig wäre, wenn der Vermieter dem Mieter die Mieträume weiterhin ohne Gegenleistung belassen müsse, weil die Miete auf null gemindert ist, ohne dass es irgendeinen Anhalt dafür gebe, dass die vertragsgemäße Nutzung als Spielhalle noch möglich werde. Er könne den Vertrag daher kündigen (KG, 8 U 140/13).
Vermietungsanzeige: Mieter muss Anfertigung von Lichtbildern seiner Wohnung nicht dulden
Vermietungsanzeige: Der Mieter einer Wohnung muss nicht dulden, dass der Vermieter Fotos von seiner Wohnung macht, um diese dann in eine Internetanzeige einzustellen.
Diese Entscheidung traf das Amtsgericht Steinfurt in einem entsprechenden Fall. Das Gericht begründete seine Entscheidung damit, dass es im Gesetz nur in den Fällen der Modernisierung eine Pflicht des Mieters gebe, bestimmte Handlungen des Vermieters zu dulden. Bestehe aber keine gesetzliche Pflicht des Mieters, müsse eine Abwägung zwischen den Rechten und Interssen der Mietvertragsparteien erfolgen. Zu berücksichtigen seien dabei insbesondere die Grundrechte. Im Ergebnis ergebe sich daraus ein Vorrang der Interessen des Mieters. Dieser werde durch das Anfertigen und insbesondere das Veröffentlichen der Bilder in seiner Privatsphäre nicht unerheblich betroffen. Demgegenüber sei der Vermieter lediglich geringfügig in seinem Eigentum eingeschränkt (AG Steinfurt, 21 C 987/13).
Hartz IV: Unwirksames Gutachten zur Ermittlung der Unterkunftskosten
Das vom Landkreis Göttingen für die Stadt Göttingen angewendete Gutachten zur Ermittlung von angemessenen Unterkunftskosten für Bezieher von Grundsicherungsleistungen nach dem SGB II („Hartz IV“) hält einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. Die dort festgelegten Mietobergrenzen sind zu niedrig. Das Gutachten kann daher nicht als Grundlage für die Leistungsgewährung dienen.
Diese Entscheidung traf das Landessozialgericht Niedersachsen-Bremen (LSG) im Fall einer dreiköpfigen Familie. Diese musste für eine 68 qm große Wohnung in Göttingen monatlich 520 EUR Miete einschließlich Nebenkosten zahlen. Hiervon hat die Stadt Göttingen nur 470 EUR monatlich übernommen. Grundlage dieser Kürzung war ein vom Landkreis Göttingen in Auftrag gegebenes Gutachten. In dem Gutachten waren durch Befragung ermittelte Bestandsmieten zusammengerechnet worden. Der jeweilige Wohnungsstandard wurde nicht ermittelt.
Das LSG hat den Grundsicherungsträger zur Nachzahlung der Differenz zu den tatsächlichen Mietkosten in Höhe von 50 EUR verurteilt. Mangels valider Mietdatensätze seien als Obergrenze die Tabellenwerte des Wohngeldgesetzes zuzüglich eines Aufschlags von 10 Prozent zu berücksichtigen, die im vorliegenden Fall noch höher liegen (568,70 EUR). Nach Auffassung des Gerichts könne das vorgelegte Gutachten über angemessene Unterkunftskosten nicht zur Ermittlung der vom Grundsicherungsträger zu gewährenden Kosten der Unterkunft herangezogen werden. Es enthalte keine nachvollziehbare Definition des Untersuchungsgegenstands, z.B. welche Art von Wohnungen je nach deren Ausstattung, Beschaffenheit und Lage berücksichtigt worden seien. Die Erfassung des gesamten Wohnungsmarkts setze voraus, dass u.a. nach Wohnungsstandards differenziert werden müsse. Nur darüber werde zuverlässig nachvollziehbar, ob auf einer repräsentativen Basis Wohnungen des einfachen, mittleren und gehobenen Standards einbezogen worden seien. Dies habe der Landkreis Göttingen nicht umgesetzt. Es sei nicht ausreichend, den einfachen Wohnungsstandard allein anhand des Quadratmeterpreises zu definieren, weil der Quadratmeterpreis je nach Wohnlage einen unterschiedlichen Standard der Wohnung abdecken könne.
Im Übrigen würden die strukturellen Schwächen des Gutachtens keine Nachbesserung ermöglichen. Es fehle die vom Gericht für erforderlich gehaltene Datenbasis. Diese könne für rückwirkende Zeiträume auch nicht mehr erhoben werden. Eine belastbare Mietobergrenze könne nur durch eine Neuerhebung auf der Grundlage eines völlig neuen Konzepts erfolgen. Der Landkreis Göttingen sei verpflichtet, die tatsächlichen Mietkosten bis zu den Werten aus der Tabelle des Wohngeldgesetzes plus 10 Prozent Sicherungszuschlag zu übernehmen (LSG Niedersachsen-Bremen, L 7 AS 330/13).
WEG: Haftung des Mieters für nicht zurückgegebenen Schlüssel
Gibt der Mieter einer Eigentumswohnung bei seinem Auszug nur einen von zwei überlassenen Wohnungsschlüsseln zurück, hat der Vermieter einen Anspruch auf Schadenersatz. Als Schadenersatz kann der vermietende Wohnungseigentümer Freistellung von den Ansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen, sofern er seinerseits wegen des abhanden gekommenen Schlüssels Schadenersatzansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgesetzt ist.
So entschied es der Bundesgerichtshof (BGH) in einem entsprechenden Fall. Die Richter machten deutlich, dass der Vermieter gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft in gleicher Weise zur Obhut über die ihm ausgehändigten Schlüssel der Schließanlage verpflichtet sei wie der Mieter im Rahmen des Mietverhältnisses. Ihm sei daher das Verschulden seines Mieters zuzurechnen. Allerdings bestehe ein Schadenersatzanspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft nur, wenn die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht worden ist. Ein Anspruch auf Zahlung des für den Austausch erforderlichen Geldbetrags bestehe dagegen nicht, weil der Verlust eines nachlieferbaren Schlüssels keine Beschädigung der Schließanlage als Sachgesamtheit darstelle (BGH, VIII ZR 205/13).
Abschließende Hinweise
Verzugszinsen
Für die Berechnung der Verzugszinsen ist seit dem 1. Januar 2002 der Basiszinssatz nach § 247 BGB anzuwenden. Seine Höhe wird jeweils zum 1. Januar und 1. Juli eines Jahres neu bestimmt. Er ist an die Stelle des Basiszinssatzes nach dem Diskontsatz-Überleitungsgesetz (DÜG) getreten.
Der Basiszinssatz für die Zeit vom 1. Juli 2014 bis zum 31. Dezember 2014 beträgt - 0,73 Prozent. Damit ergeben sich folgende Verzugszinsen:
- für Verbraucher (§ 288 Abs. 1 BGB): 4,27 Prozent
- für einen grundpfandrechtlich gesicherten Verbraucherdarlehensvertrag (§ 497 Abs. 1 BGB): 1,27 Prozent
- für den unternehmerischen Geschäftsverkehr (§ 288 Abs. 2 BGB): 7,27 Prozent
Die für die Berechnung der Verzugszinsen anzuwendenden Basiszinssätze betrugen in der Vergangenheit:
- vom 01.01.2014 bis 30.06.2014: -0,63 Prozent
- vom 01.07.2013 bis 31.12.2013: -0,38 Prozent
- vom 01.01.2013 bis 30.06.2013: -0,13 Prozent
- vom 01.07.2012 bis 31.12.2012: 0,12 Prozent
- vom 01.01.2012 bis 30.06.2012: 0,12 Prozent
- vom 01.07.2011 bis 31.12.2011 0,37 Prozent
- vom 01.01.2011 bis 30.06.2011: 0,12 Prozent
- vom 01.07 2010 bis 31.12.2010: 0,12 Prozent
- vom 01.01.2010 bis 30.06.2010: 0,12 Prozent
- vom 01.07 2009 bis 31.12.2009: 0,12 Prozent
- vom 01.01.2009 bis 30.06.2009: 1,62 Prozent
- vom 01.07.2008 bis 31.12.2008: 3,19 Prozent
- vom 01.01.2008 bis 30.06.2008: 3,32 Prozent
- vom 01.07.2007 bis 31.12.2007: 3,19 Prozent
- vom 01.01.2007 bis 30.06.2007: 2,70 Prozent
- vom 01.07.2006 bis 31.12.2006: 1,95 Prozent
- vom 01.01.2006 bis 30.06.2006: 1,37 Prozent
- vom 01.07.2005 bis 31.12.2005: 1,17 Prozent
- vom 01.01.2005 bis 30.06.2005: 1,21 Prozent
- vom 01.07.2004 bis 31.12.2004: 1,13 Prozent
- vom 01.01.2004 bis 30.06.2004: 1,14 Prozent
- vom 01.07.2003 bis 31.12.2003: 1,22 Prozent
- vom 01.01.2003 bis 30.06.2003: 1,97 Prozent
- vom 01.07.2002 bis 31.12.2002: 2,47 Prozent
- vom 01.01.2002 bis 30.06.2002: 2,57 Prozent
- vom 01.09.2001 bis 31.12.2001: 3,62 Prozent
- vom 01.09.2000 bis 31.08.2001: 4,26 Prozent
- vom 01.05.2000 bis 31.08.2000: 3,42 Prozent
Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 10/2014
Im Monat Oktober 2014 sollten Sie insbesondere folgende Fälligkeitstermine beachten:
Steuertermine (Fälligkeit)
Umsatzsteuerzahler (Monatszahler): 10.10.2014
Lohnsteuerzahler (Monatszahler): 10.10.2014
Bei einer Scheckzahlung muss der Scheck dem Finanzamt spätestens drei Tage vor dem Fälligkeitstermin vorliegen.
Beachten Sie: Die für alle Steuern geltende dreitägige Zahlungsschonfrist bei einer verspäteten Zahlung durch Überweisung endet am 13.10.2014. Es wird an dieser Stelle nochmals darauf hingewiesen, dass diese Zahlungsschonfrist ausdrücklich nicht für Barzahlung und Zahlung per Scheck gilt!
Beiträge Sozialversicherung (Fälligkeit)
Sozialversicherungsbeiträge sind spätestens am drittletzten Bankarbeitstag des laufenden Monats fällig, für den Beitragsmonat Oktober 2014 am 29.10.2014.*
* für Bundesländer, in denen der 31.10.2014 ein Feiertag ist, gilt der 28.10.2014.
