Ausgabe 11/2014

Inhaltsverzeichnis der Ausgabe 11/2014:

Mietrecht & WEG

• Flächenabweichung: Rückforderung einer überzahlten Quadratmetermiete
• Zahlungsverzug: Versehentliches Ausbleiben der Mietzahlung des JobCenters
• Mietgebrauch: Mieter darf seine Parabolantenne im angemieteten Garten aufstellen
• Kündigungsrecht: Quietschende Kettenschaukel in der Wohnung kann zur Kündigung führen
• Provision: Kein Maklervertrag ohne rechtsgeschäftlichen Bindungswillen

Abschließende Hinweise

• Berechnung der Verzugszinsen

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Mietrecht & WEG

Flächenabweichung: Rückforderung einer überzahlten Quadratmetermiete

| Eine echte Quadratmetermiete ist vereinbart, wenn die Parteien eines Mietvertrags im Mietvertrag festlegen, dass sich die Miete aus der Größe des Mietobjekts in m² multipliziert mit einem pro m² zu zahlenden Mietpreis ergibt. |

Ist eine echte Quadratmetermiete vereinbart, dann bestimmt sich der Betrag der geschuldeten Miete unmittelbar auf der Grundlage der tatsächlichen Fläche. Eine höhere Zahlung, die auf der irrtümlichen Annahme einer größeren Fläche beruht, stellt eine Überzahlung dar. Diese kann als ungerechtfertigte Bereicherung zurückverlangt werden. Das gilt auch, wenn die Flächenabweichung geringer als 10 Prozent ist. Hierauf wies aktuell das Oberlandesgericht (OLG) Dresden hin.

Quelle | OLG Dresden, Urteil vom 1.7.2014, 5 U 1890/13, Abruf-Nr. 142426  unter www.iww.de.

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Zahlungsverzug: Versehentliches Ausbleiben der Mietzahlung des JobCenters

| Der Mieter gerät in Zahlungsverzug, wenn die vom JobCenter für ihn an den Vermieter unmittelbar zu leistenden Mietzahlungen aufgrund eines Versehens des JobCenters ausbleiben. |

So entschied es das Landgericht (LG) Berlin. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass das JobCenter nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters bei der Erfüllung der mietvertraglichen Zahlungspflichten sei. Allerdings gerate der Mieter solange nicht in Verzug, wie er sich in einem unvermeidbaren Tatsachenirrtum befinde, mithin solange wie er gewichtige tatsächliche Bedenken gegen das Bestehen seiner Leistungspflicht haben könne. Der so begründete Tatsachenirrtum entfalle erst nach Ablauf einer nach den Umständen des Einzelfalls zu bemessenden Frist zur Überprüfung der tatsächlichen Grundlagen der Mietschuld. Hier müsse man dem Mieter im Regelfall eine Mindestfrist von einem Monat für die erforderliche Nachfrage und Informationsgewinnung gegenüber dem JobCenter einräumen.

Quelle | LG Berlin, Urteil vom 24.7.2014, 67 S 94/14, Abruf-Nr. 142428  unter www.iww.de.

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Mietgebrauch: Mieter darf seine Parabolantenne im angemieteten Garten aufstellen

| Ein Vermieter kann vom Mieter nicht verlangen, dass er eine auf der Rasenfläche des gemieteten Gartens aufgestellte Parabolantenne entfernt. |

Das musste sich ein Vermieter vor dem Amtsgericht Brandenburg sagen lassen. Das Gericht machte deutlich, dass dies kein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache sei. Die Antenne sei wie ein Sonnenschirm zu betrachten, da sie die Bausubstanz nicht beeinträchtige. Sie stelle allenfalls eine optische Beeinträchtigung dar, die vom Vermieter unter Abwägung der Belange des Mieters aus Art. 5 Abs. 1 Grundgesetz hinzunehmen sei.

Quelle | AG Brandenburg 8.8.14, 31 C 304/13, Abruf-Nr. 142709  unter www.iww.de.

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Kündigungsrecht: Quietschende Kettenschaukel in der Wohnung kann zur Kündigung führen

| Quietschende Geräusche in einer Wohnung nachts über einen längeren Zeitraum hinweg sind nicht sozialadäquat und berechtigen den Vermieter zur Kündigung. |

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Amtsgericht München. Der beklagte Mieter bewohnt seit 2009 ein Appartement der Klägerin. Im Mietvertrag wurde vereinbart, dass die Nachtruhe zwischen 22 Uhr und 7 Uhr nicht gestört werden darf. Der Mieter hat in der Wohnung ein Schaukelgestell mit Ketten aufgestellt. Seit Dezember 2012 kam es immer wieder zu Ruhestörungen. Die Schaukel war sehr alt und wurde von dem Mieter auch regelmäßig benutzt. Drei- bis viermal pro Woche wurde eine Nachbarin über mehrere Stunden hinweg im Zeitraum zwischen 22 Uhr und 3 Uhr durch häufige und laute Geräusche aus der Wohnung des Beklagten gestört. Es hat sich um quietschenden Lärm und Lärm durch Fallenlassen und Schieben von Gegenständen gehandelt. Die Vermieterin behauptet, der Mieter habe seit Dezember 2012 im Zeitraum zwischen 22 Uhr und 3 Uhr häufig starke Lärmbelästigungen durch sexuelle Praktiken mit anderen Männern verursacht. Darüber hätten sich andere Mieter beschwert. Als sich trotz zweimaliger Abmahnung wegen Nichteinhaltung der Nachtruhe keine Besserung einstellte, erhielt der Mieter die ordentliche Kündigung. Da er nicht auszog, verklagte ihn die Vermieterin auf Räumung der Wohnung.

Die Richterin gab der Vermieterin recht: Die ausgesprochene ordentliche Kündigung ist wirksam. Der beklagte Mieter habe seine vertraglichen Pflichten aus dem Mietvertrag erheblich verletzt. Das Gericht gehe davon aus, dass die Benutzung der Schaukel jedenfalls einen Teil dieser Geräusche verursacht habe. Die von der Wohnung des Mieters ausgehenden Geräusche in der Nacht würden nicht mehr dem normalen Mietgebrauch entsprechen. Sie müssten deshalb von anderen Mietern und der Vermieterin nicht als sozialadäquat hingenommen werden. Dabei komme es für die Entscheidung nicht mehr darauf an, ob auch die angezeigten Unterhaltungen und das Duschen zur Nachtzeit Pflichtverletzungen des Mieters sind.

Quelle | Amtsgericht München, Urteil vom 27.1.2014, 417 C 17705/13, Abruf-Nr. 142813 unter www.iww.de.

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Provision: Kein Maklervertrag ohne rechtsgeschäftlichen Bindungswillen

| Ein Maklervertrag mit dem Kaufinteressenten entsteht nicht schon durch Übersendung des Exposés oder Besichtigung des Objekts. |

Dies sind nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) München vielmehr nur Vorbereitungshandlungen ohne rechtsgeschäftliche Bindungswirkung. Ein Bindungswille hinsichtlich eines Maklervertrags könne nach Ansicht der Richter erst angenommen werden, wenn der Makler sein Provisionsverlangen eindeutig zum Ausdruck gebracht habe.

Quelle | OLG München, Urteil vom 18.6.2014, 7 U 2697/13, Abruf-Nr. 142711  unter www.iww.de.

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Abschließende Hinweise

Berechnung der Verzugszinsen

| Für die Berechnung der Verzugszinsen ist seit dem 1. Januar 2002 der Basiszinssatz nach § 247 BGB anzuwenden. Seine Höhe wird jeweils zum 1. Januar und 1. Juli eines Jahres neu bestimmt. Er ist an die Stelle des Basiszinssatzes nach dem Diskontsatz-Überleitungsgesetz (DÜG) getreten. |

Der Basiszinssatz für die Zeit vom 1. Juli 2014 bis zum 31. Dezember 2014 beträgt - 0,73 Prozent. Damit ergeben sich folgende Verzugszinsen:

• für Verbraucher (§ 288 Abs. 1 BGB): 4,27 Prozent

• für einen grundpfandrechtlich gesicherten Verbraucherdarlehensvertrag (§ 497 Abs. 1 BGB): 1,27 Prozent

• für den unternehmerischen Geschäftsverkehr (§ 288 Abs. 2 BGB): 7,27 Prozent*

* für Schuldverhältnisse, die nach dem 28.7.2014 entstanden sind: 8,27 % und ggf. eine Pauschale von 40 EUR

Nachfolgend ein Überblick zur Berechnung von Verzugszinsen (Basiszinssätze).

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