Inhaltsverzeichnis der Ausgabe 5/2013:
Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht (WEG)
- Eigenbedarf: Kein Rechtsmissbrauch, wenn Bedarf bei Vertragsschluss nicht absehbar war
- Mietvertrag: Kein generelles Verbot von Hunde- und Katzenhaltung
- AGG: Keine Wohnung für Gewerkschaftsangehörige?
- Betriebskosten: Mieter muss Kosten des Klingelschildes nicht übernehmen
Abschließende Hinweise
Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht (WEG)
Eigenbedarf: Kein Rechtsmissbrauch, wenn Bedarf bei Vertragsschluss nicht absehbar war
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Frage beantwortet, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Wohnungsvermieter wegen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens gehindert sein kann, das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen.
In dem betreffenden Verfahren hatte der Vermieter eines Einfamilienhauses das Mietverhältnis mit der Begründung gekündigt, das Haus werde für seinen Enkel und dessen Familie benötigt. Die Mieter hielten diese Eigenbedarfskündigung für rechtsmissbräuchlich. Zum einen sei sie nur drei Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses ausgesprochen worden. Und zum anderen habe der Sohn des Vermieters bei der Anmietung mündlich geäußert, ein Eigenbedarf komme nicht in Betracht, allenfalls sei ein Verkauf des Anwesens möglich.
Sowohl Amtsgericht als auch Landgericht sahen den Eigenbedarf als erwiesen an und gaben der Räumungsklage des Vermieters statt. Der BGH hat diese Entscheidungen nun bestätigt. Der Eigenbedarf sei erst später aufgrund einer nach der Vermietung eingetretenen Änderung der beruflichen und familiären Verhältnisse des Enkels entstanden. Er sei für den Vermieter zuvor nicht absehbar gewesen. Daher sei die Kündigung nicht rechtsmissbräuchlich. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs sei nur rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags beabsichtige oder zumindest erwäge, die Wohnung alsbald selbst zu nutzen oder sie einem Angehörigen seiner Familie oder seines Haushalts zu überlassen. Dies sei vorliegend nicht der Fall gewesen. Bei Abschluss des Mietvertrags hätte der Vermieter noch nicht absehen können, dass sein Enkel seine Lebensplanung ändern würde. Dieser habe erst später entschieden, das vermietete Einfamilienhaus zusammen mit seiner zwischenzeitlich schwangeren Partnerin und späteren Ehefrau und dem gemeinsamen Kind bewohnen zu wollen (BGH, VIII ZR 233/12).
Mietvertrag: Kein generelles Verbot von Hunde- und Katzenhaltung
Eine Formularklausel in einem Wohnraummietvertrag, die die Haltung von Hunden und Katzen in einer Mietwohnung generell untersagt, ist unwirksam.
So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer Familie, die bei einer Genossenschaft eine Wohnung angemietet hatte. Der Mietvertrag enthielt eine Klausel, nach der Hunde und Katzen in der Wohnung nicht gehalten werden dürfen. Beim Einzug brachte die Familie einen Mischlingshund mit einer Schulterhöhe von etwa 20 cm mit. Die Genossenschaft forderte die Familie auf, das Tier binnen vier Wochen abzuschaffen. Die Familie weigerte sich. Daraufhin klagte die Genossenschaft auf Entfernung des Hundes aus der Wohnung.
Der BGH wies die Klage jedoch zurück. Die Richter entschieden, dass die Mietvertragsklausel unwirksam sei. Sie benachteilige den Mieter unangemessen, weil sie ihm eine Hunde- und Katzenhaltung ausnahmslos und ohne Rücksicht auf besondere Fallgestaltungen und Interessenlagen verbiete. Zugleich verstoße sie gegen den wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters. Ob eine Tierhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne dieser Vorschrift gehöre, müsse jeweils im Einzelfall durch eine umfassende Interessenabwägung geklärt werden. Eine generelle Verbotsklausel würde - in Widerspruch dazu - eine Tierhaltung auch in den Fällen ausschließen, in denen eine solche Abwägung eindeutig zugunsten des Mieters ausfiele.
Hinweis: Die Unwirksamkeit der Klausel führt nicht dazu, dass der Mieter Hunde oder Katzen ohne jegliche Rücksicht auf andere halten kann. Sie hat vielmehr zur Folge, dass die umfassende Abwägung der im Einzelfall konkret betroffenen Belange und Interessen der Mietvertragsparteien, der anderen Hausbewohner und der Nachbarn erfolgen muss (BGH, VIII ZR 168/12).
AGG: Keine Wohnung für Gewerkschaftsangehörige?
Es kann dahinstehen, ob jemand eine Wohnung nicht vermietet bekam, weil er Gewerkschaftsangehöriger ist.
So entschied das Amtsgericht (AG) München im Streit zwischen potenziellem Mieter und Vermieter. Der Bewerber um eine Wohnung hatte letztlich eine Absage vom Vermieter bekommen. Daraufhin hatte er ihn auf Schadenersatz verklagt und sich auf einen Verstoß gegen das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) berufen. Er habe die Wohnung nur deshalb nicht bekommen, weil seine Frau in der Gewerkschaft sei. Das Gericht hielt dieses Argument jedoch für irrelevant. Verboten seien nach dem AGG Benachteiligungen aus Gründen der Weltanschauung. Die Gewerkschaftszugehörigkeit betreffe nur einen Teilaspekt des Lebens und sei insofern keine Weltanschauung. Es bestehe daher kein Schadenersatzanspruch (AG München, 423 C 14869/12).
Betriebskosten: Mieter muss Kosten des Klingelschildes nicht übernehmen
Montiert der Vermieter neue Namensschilder am Klingelbrett, muss der Mieter dafür nicht bezahlen.
Das schrieb das Amtsgericht (AG) Augsburg einem Vermieter ins Stammbuch, der die Kosten für das Namensschild in der Betriebskostenabrechnung angesetzt hatte. Das Gericht machte deutlich, dass als Betriebskosten nur laufende Ausgaben gelten würden. Der Austausch der Schilder sei jedoch keine laufende Ausgabe. Er sei vielmehr an die Neuvermietung gebunden und stelle einen einmaligen Aufwand des Vermieters dar (AG Augsburg, 21 C 4988/11).
Abschließende Hinweise
Verzugszinsen
Für die Berechnung der Verzugszinsen ist seit dem 1. Januar 2002 der Basiszinssatz nach § 247 BGB anzuwenden. Seine Höhe wird jeweils zum 1. Januar und 1. Juli eines Jahres neu bestimmt. Er ist an die Stelle des Basiszinssatzes nach dem Diskontsatz-Überleitungsgesetz (DÜG) getreten.
Der Basiszinssatz für die Zeit vom 1. Januar 2013 bis zum 30. Juni 2013 beträgt - 0,13 Prozent.
Damit ergeben sich folgende Verzugszinsen:
- für Verbraucher (§ 288 Abs. 1 BGB): 4,87 Prozent
- für einen grundpfandrechtlich gesicherten Verbraucherdarlehensvertrag (§ 497 Abs. 1 BGB): 1,87 Prozent
- für den unternehmerischen Geschäftsverkehr (§ 288 Abs. 2 BGB): 7,87 Prozent
Die für die Berechnung der Verzugszinsen anzuwendenden Basiszinssätze betrugen in der Vergangenheit:
vom 01.07.2012 bis 31.12.2012: 0,12 Prozent
vom 01.01.2012 bis 30.06.2012: 0,12 Prozent
vom 01.07.2011 bis 31.12.2011 0,37 Prozent
vom 01.01.2011 bis 30.06.2011: 0,12 Prozent
vom 01.07 2010 bis 31.12.2010: 0,12 Prozent
vom 01.01.2010 bis 30.06.2010: 0,12 Prozent
vom 01.07 2009 bis 31.12.2009: 0,12 Prozent
vom 01.01.2009 bis 30.06.2009: 1,62 Prozent
vom 01.07.2008 bis 31.12.2008: 3,19 Prozent
vom 01.01.2008 bis 30.06.2008: 3,32 Prozent
vom 01.07.2007 bis 31.12.2007: 3,19 Prozent
vom 01.01.2007 bis 30.06.2007: 2,70 Prozent
vom 01.07.2006 bis 31.12.2006: 1,95 Prozent
vom 01.01.2006 bis 30.06.2006: 1,37 Prozent
vom 01.07.2005 bis 31.12.2005: 1,17 Prozent
vom 01.01.2005 bis 30.06.2005: 1,21 Prozent
vom 01.07.2004 bis 31.12.2004: 1,13 Prozent
vom 01.01.2004 bis 30.06.2004: 1,14 Prozent
vom 01.07.2003 bis 31.12.2003: 1,22 Prozent
vom 01.01.2003 bis 30.06.2003: 1,97 Prozent
vom 01.07.2002 bis 31.12.2002: 2,47 Prozent
vom 01.01.2002 bis 30.06.2002: 2,57 Prozent
vom 01.09.2001 bis 31.12.2001: 3,62 Prozent
vom 01.09.2000 bis 31.08.2001: 4,26 Prozent
vom 01.05.2000 bis 31.08.2000: 3,42 Prozent
Steuertermine im Monat Mai 2013
Im Monat Mai 2013 sollten Sie folgende Steuertermine beachten:
- Umsatzsteuerzahler (Monatszahler): Anmeldung und Barzahlung bis zum 10.5.2013.
- Lohnsteuerzahler (Monatszahler): Anmeldung und Barzahlung bis zum 10.5.2013.
- Gewerbesteuerzahler: Barzahlung bis zum 15.5.2013.
- Grundsteuerzahler: Barzahlung bis zum 15.5.2013.
Bei Scheckzahlung muss der Scheck dem Finanzamt spätestens drei Tage vor dem Fälligkeitstermin vorliegen.
Hinweis: Bei der Grundsteuer kann die Gemeinde abweichend von dem vierteljährlichen Zahlungsgrundsatz verlangen, dass Beträge bis 15 EUR auf einmal grundsätzlich am 15.8.2013 und Beträge bis einschließlich 30 EUR je zur Hälfte am 15.2.2013 und am 15.8.2013 zu zahlen sind. Auf Antrag (war bis zum 1.10.2012 zu stellen) kann die Grundsteuer auch am 1.7.2013 in einem Jahresbetrag entrichtet werden.
Bitte beachten Sie: Die für alle Steuern geltende dreitägige Zahlungsschonfrist bei einer verspäteten Zahlung durch Überweisung endet am 13.5.2013 für die Umsatz- und Lohnsteuerzahlung und am 21.5.2013 für die Gewerbe- und Grundsteuerzahlung. Es wird an dieser Stelle nochmals darauf hingewiesen, dass diese Zahlungsschonfrist ausdrücklich nicht für Barzahlung und Zahlung per Scheck gilt!
