Ausgabe 9/2015

Inhaltsverzeichnis

Mietrecht & WEG

• Mängelbeseitigung: Vermieter darf beschädigten Teppichboden nicht gegen Laminat auswechseln
• Mietmangel: Mieter kann selbst zu steuernde Heizungsmöglichkeit verlangen
• Pachtverhältnis: Erpresserischer Pächter muss Schadenersatz leisten
• WEG: Zweckwidrige Nutzung eines Ladens als Gaststätte in einer Wohnungseigentumsanlage
• Lärm: Mietminderung: Umweltgeräusche sind hinzunehmen

Abschließende Hinweise

• Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 09/2015
• Berechnung der Verzugszinsen

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Mietrecht & WEG

Mängelbeseitigung: Vermieter darf beschädigten Teppichboden nicht gegen Laminat auswechseln

| Der Vermieter einer Wohnung darf im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht einen mitvermieteten Teppichboden nicht ohne Weiteres gegen den Willen des Mieters durch einen Laminatboden ersetzen. |

So entschied es das Landgericht (LG) Stuttgart in einem Streit zwischen Mieter und Vermieter. Die Richter wiesen darauf hin, dass der Vermieter möglichst den ursprünglichen Zustand der Mietsache wiederherstellen müsse, wenn er einen Mangel beseitige. Bringe er Laminatboden statt Teppichboden ein, weiche dies erheblich vom bisherigen Zustand ab. Jedenfalls würde im entschiedenen Fall das Interesse der Mieterin am Behalten des Teppichbodens das Interesse der Vermieterin am Verlegen von Laminat überwiegen.

Quelle | LG Stuttgart, Urteil vom 1.7.2015, 13 S 154/14, Abruf-Nr. 144902 unter  www.iww.de.

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Mietmangel: Mieter kann selbst zu steuernde Heizungsmöglichkeit verlangen

| Ist zuvor nichts anderes vereinbart worden, muss in der Mietwohnung eine Heizungsmöglichkeit vorhanden sein, die der Mieter allein und selbst steuern kann.|

Diese Klarstellung traf das Amtgericht Dortmund im Fall einer Frau, die eine Wohnung angemietet hatte. Im Mietvertrag war u.a. geregelt, dass in der Zeit der Heizperiode vom 1. Oktober bis zum 30. April des Folgejahres die Sammelheizung so in Betrieb zu halten sei, dass die Mieträume eine angemessene Temperatur aufweisen. Nach dem Einzug stellte die Mieterin fest, dass die Heizkörper in ihrer Wohnung über die Therme der Nachbarwohnung versorgt wurden. Folge war, dass die Heizungen nur warm wurden, solange die Nachbarin ihre Therme auch eingeschaltet hatte.

Das hielt auch das Gericht für unzumutbar. Es verurteilte den Vermieter, der Mieterin eine selbst zu steuernde Heizung zur Verfügung zu stellen und deren grundsätzliche Gebrauchsfähigkeit zu garantieren. Insoweit handele es sich schlicht und ergreifend um das, was der Vermieter im Mietvertrag als selbstverständliche Standardleistung versprochen habe – nämlich eine funktionsfähige Heizung und entsprechende Messeinrichtungen. Notwendiger Inhalt eines Mietvertrags im nördlichen Mitteleuropa sei, dass jeder Mieter in der klar definierten Messperiode seine Räume nach eigener Entscheidung beheizen könne und insoweit nicht auf die Mitwirkung eines Wohnungsnachbarn angewiesen sei.

Quelle | Amtsgericht Dortmund, Urteil vom 25.6.2014, 413 C 10946/13, Abruf-Nr. 145156 unter www.iww.de.

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Pachtverhältnis: Erpresserischer Pächter muss Schadenersatz leisten

| Erklärt der Pächter gegenüber dem Verpächter, er werde die Pachtsache nach wirksamer fristloser Kündigung nur räumen und herausgeben, wenn der Verpächter im Gegenzug eine Vereinbarung unterzeichnet, wonach er auf sämtliche offene Pachtzinsforderungen verzichtet und sich verpflichtet, die Kaution und die seinerzeit gezahlte Maklercourtage zu erstatten, ist dies eine vorsätzliche sittenwidrige Schädigung in Gestalt einer Erpressung. |

Diese deutlichen Worte sprach das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a.M. Die Richter machten dabei deutlich, dass der Pächter hierfür dem Verpächter auf Schadenersatz hafte.

Im Übrigen könne der Verpächter die aufgrund dessen getroffene Vereinbarung über die Gewährung der geforderten Vermögensvorteile wegen widerrechtlicher Drohung anfechten. Die Ankündigung, das Mietobjekt ansonsten nicht herauszugeben, hat nämlich für ihn eine Zwangslage geschaffen.

Quelle | OLG Frankfurt a.M., Urteil vom 10.6.2015, 2 U 201/14, Abruf-Nr. 144900 unter www.iww.de.

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WEG: Zweckwidrige Nutzung eines Ladens als Gaststätte in einer Wohnungseigentumsanlage

| Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann verlangen, dass eine als „Laden“ ausgewiesene Teileigentumseinheit nachts nicht als Gaststätte genutzt wird. |

Mit dieser Entscheidung gab der Bundesgerichtshof (BGH) einer Wohnungseigentümergemeinschaft recht. Diese war nicht damit einverstanden, dass eine als „Laden“ ausgewiesene Teileigentumseinheit nachts als Gaststätte genutzt wurde. Die Eigentümerin hatte ihre Einheit an ihren Neffen vermietet. Der betrieb darin eine Gaststätte. Diese ist nach Freigabe der Öffnungszeiten jedenfalls seit dem Jahr 2007 bis in die frühen Morgenstunden geöffnet.

In einer Eigentümerversammlung im Mai 2011 hat die Eigentümergemeinschaft einen inzwischen bestandskräftigen Beschluss gefasst. Dieser sieht vor, dass „die derzeit vorhandenen Gaststätten und Restaurantbetriebe bis ein Uhr nachts geöffnet sein dürfen“. Gleichzeitig wurde die Hausverwaltung beauftragt und bevollmächtigt, diesen Beschluss auch gerichtlich durchzusetzen. Die Klage, mit der erreicht werden soll, dass die Beklagte die Gaststätte nicht nach ein Uhr nachts betreiben und offenhalten darf, hat das Amtsgericht abgewiesen. Die Berufung ist erfolglos gewesen.

Auf die Revision der Eigentümergemeinschaft hat der für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des BGH die Beklagte nunmehr dem Antrag entsprechend verurteilt.

Die Richter haben ihre Entscheidung damit begründet, dass der Einwand der Teileigentümerin nicht greift. Diese hatte sich auf eine unzulässige Rechtsausübung berufen. Nach ihrer Ansicht sei der Anspruch verwirkt. Das war dem BGH nicht ausreichend. Es sei nämlich nicht entscheidungserheblich, ob ein Unterlassungsanspruch verwirkt sei. Daher komme es nicht darauf an, ob der Gaststättenbetrieb jahrzehntelang zu bestimmten Uhrzeiten geduldet worden sei. Selbst wenn das der Fall gewesen sei, könne die Teileigentümerin nicht so gestellt werden, als diente ihre Teileigentumseinheit als Gaststätte.

Ist ein Unterlassungsanspruch wegen der zweckwidrigen Nutzung einer Teileigentumseinheit verwirkt, schützt dies den Eigentümer nämlich nur davor, dass er das bislang geduldete Verhalten ändern oder aufgeben muss. Es begründet aber nicht das Recht, neue nachteilige Veränderungen vorzunehmen. Um neue und qualitativ eigenständige Störungen geht es hier, weil die Gaststätte vor dem Jahr 2007 nicht in den Nachtstunden betrieben worden ist.

Die Entscheidung des Berufungsgerichts erweise sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig. Diene eine Teileigentumseinheit nach der Teilungserklärung als Laden, dürfe sie grundsätzlich nicht als Gaststätte genutzt werden. Allerdings könne eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung zulässig sein, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung. Entscheidend sei dabei, dass eine solche anderweitige Nutzung die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das Maß hinaus beeinträchtigt, das bei einer Nutzung zu dem vereinbarten Zweck typischerweise zu erwarten ist. Davon könne hier schon deshalb keine Rede sein, weil die Wohnanlage der Parteien im Saarland belegen ist und Läden dort – anders als Gaststätten – zur Nachtzeit geschlossen sein müssen.

Quelle | BGH, Urteil vom 10.7.2015, V ZR 169/14, Abruf-Nr. 145157 unter www.iww.de.

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Lärm: Mietminderung: Umweltgeräusche sind hinzunehmen

| Ein Mieter muss Umweltgeräusche hinnehmen, solange sie unterhalb der sich aus der DIN 4109 ergebenden Höchstwerte liegen. |

Das stellte das Amtsgericht Hannover klar. Unter die Umweltgeräusche fallen nach Ansicht des Gerichts u.a. Vogelgezwitscher oder Geräusche durch Fahrzeug-, Schienen- und Flugverkehr. Es zählen aber auch durch haustechnische Anlagen verursachte Geräusche dazu, wie Strömgeräusche des Heizwassers in Heizkörpern, Schaltgeräusche von in Wohnungen installierten Heizungsanlagen, Geräusche von Gasbrennern und Betätigungsgeräusche bei Wasserentnahmen aus dem Hausleitungsnetz sowie die Laufgeräusche und andere Lebensäußerungen von Mietern im selben Objekt. Ein Anspruch auf Mietminderung ergebe sich daher erst, wenn der DIN-Wert überschritten werde.

Quelle | Amtsgericht Hannover, Urteil vom 1.10.1014, 412 C 8478/13, Abruf-Nr. 144724  unter www.iww.de.

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Abschließende Hinweise

Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 09/2015

| Im Monat September 2015 sollten Sie insbesondere folgende Fälligkeitstermine beachten: |

Steuertermine (Fälligkeit):

• Umsatzsteuer (Monatszahler): 10.9.2015

• Lohnsteuer (Monatszahler): 10.9.2015

• Einkommensteuer (vierteljährlich): 10.9.2015

• Kirchensteuer (vierteljährlich): 10.9.2015

• Körperschaftsteuer (vierteljährlich): 10.9.2015

Bei einer Scheckzahlung muss der Scheck dem Finanzamt spätestens drei Tage vor dem Fälligkeitstermin vorliegen.

Beachten Sie | Die für alle Steuern geltende dreitägige Zahlungsschonfrist bei einer verspäteten Zahlung durch Überweisung endet am 14.9.2015. Es wird an dieser Stelle nochmals darauf hingewiesen, dass diese Zahlungsschonfrist ausdrücklich nicht für Zahlung per Scheck gilt.

Beiträge Sozialversicherung (Fälligkeit):

Sozialversicherungsbeiträge sind spätestens am drittletzten Bankarbeitstag des laufenden Monats fällig, für den Beitragsmonat September 2015 am 28.9.2015.

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Berechnung der Verzugszinsen

| Für die Berechnung der Verzugszinsen ist seit dem 1. Januar 2002 der Basiszinssatz nach § 247 BGB anzuwenden. Seine Höhe wird jeweils zum 1. Januar und 1. Juli eines Jahres neu bestimmt. Er ist an die Stelle des Basiszinssatzes nach dem Diskontsatz-Überleitungsgesetz (DÜG) getreten. |

Der Basiszinssatz für die Zeit vom 1. Juli 2015 bis zum 31. Dezember 2015 beträgt - 0,83 Prozent. Damit ergeben sich folgende Verzugszinsen:

• für Verbraucher (§ 288 Abs. 1 BGB): 4,17 Prozent

• für einen grundpfandrechtlich gesicherten Verbraucherdarlehensvertrag (§ 497 Abs. 1 BGB): 1,17 Prozent

• für den unternehmerischen Geschäftsverkehr (§ 288 Abs. 2 BGB): 8,17 Prozent

Nachfolgend ein Überblick zur Berechnung von Verzugszinsen (Basiszinssätze).

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