Mietrecht & WEG · Ausgabe 11/2015

Inhaltsverzeichnis

Mietrecht & WEG

• Aktuelle Gesetzgebung: Höhere Zuschüsse beim Wohngeld für Haushalte mit geringem Einkommen
• WEG: Eigentümergemeinschaft darf hohen Kredit aufnehmen
• WEG: Eigentümer muss nicht an Versammlung teilnehmen
• Schimmelbildung: Durch Möblierung erhöhter Lüftungs- und Heizbedarf ist ein Mangel der Wohnung

Abschließende Hinweise

• Berechnung der Verzugszinsen
• Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 11/2015

Mietrecht & WEG

Aktuelle Gesetzgebung: Höhere Zuschüsse beim Wohngeld für Haushalte mit geringem Einkommen

| Die Länder haben in ihrer Sitzung am 25.9.2015 der Reform des Wohngeldrechts zugestimmt. Sie kann damit dem Bundespräsidenten zur Unterschrift vorgelegt werden. Die neuen Vorschriften treten überwiegend am 1.1.16 in Kraft. |

Das Gesetz erhöht ab Januar 2016 das Wohngeld für Haushalte mit geringem Einkommen. Außerdem passt es den Mietzuschuss an die Entwicklung der Einkommen und Wohnkosten in den vergangenen Jahren an. Letztmals erfolgte eine Erhöhung im Jahr 2009. Durch die Novelle soll das Wohngeld für einen Zwei-Personen-Haushalt auf durchschnittlich 186 EUR im Monat steigen. Insgesamt können mehr als 866.000 Haushalte von der Reform profitieren.

Quelle | Plenarsitzung des Bundesrats vom 25.9.2015.

WEG: Eigentümergemeinschaft darf hohen Kredit aufnehmen

| Es kann auch einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft einen langfristigen, hohen Kredit aufnimmt. |

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer aus 201 Einheiten bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese hatte in einer Eigentümerversammlung beschlossen, die Fassade mit einer förderfähigen Wärmedämmung zu sanieren. Die Kosten betrugen ca. 2 Mio. EUR. Dazu sollte ein KfW-Förderkredit in Höhe von ca. 1,3 Mio. EUR mit einer Laufzeit von 10 Jahren aufgenommen werden. Der restliche Betrag sollte durch die Instandhaltungsrücklage finanziert werden. Eine Wohnungseigentümerin erhob Anfechtungsklage gegen den Beschluss.

Der BGH hat entschieden, dass auch die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits durch die Wohnungseigentümergemeinschaft ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann. Ob dies der Fall ist, kann allerdings nicht generell, sondern nur anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls bestimmt werden. Dabei müssen die allseitigen Interessen abgewogen werden. Im vorliegenden Fall sei der Beschluss über die Kreditaufnahme nicht ordnungsgemäß gewesen.

Das Wohnungseigentumsgesetz verbiete eine Kreditaufnahme durch die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht. Allerdings müsse das besondere Haftungsrisiko berücksichtigt werden. Bei Zahlungsausfällen müssten die Fehlbeträge durch höhere Beiträge der übrigen Wohnungseigentümer oder durch eine Sonderumlage ausgeglichen werden. Werde ein Vorhaben durch eine Sonderumlage finanziert, sei meist hinreichend sicher bekannt, ob mit einem Zahlungsausfall zu rechnen ist. Bei einem Darlehen lasse sich das Ausfallrisiko dagegen nur sehr begrenzt abschätzen. Zuverlässige Prognosen über die Bonität der Wohnungseigentümer sind schon wegen der meist langen Laufzeit des Darlehens nicht möglich. Auch kann es zu Eigentümerwechseln kommen. Wegen dieses Haftungsrisikos ist bei der Entscheidung über die Finanzierung einer Maßnahme durch ein hohes langfristiges Darlehen Zurückhaltung geboten. Ob sie ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, lässt sich nur nach sorgfältiger Abwägung aller relevanten Umstände des Einzelfalls und unter Berücksichtigung der allseitigen Interessen der betroffenen Wohnungseigentümer feststellen.

Dabei seien insbesondere folgende Gesichtspunkte von Bedeutung:

• Es komme wesentlich auf den Zweck des Darlehens an. Dabei sei in erster Linie an Instandhaltungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen zu denken. Je dringlicher eine Maßnahme sei, desto eher würden andere Nachteile der Darlehensfinanzierung bei der Abwägung zurücktreten.

• Von Bedeutung sei ferner die Möglichkeit, die notwendigen Mittel durch Rückgriff auf die Instandhaltungsrücklage und Erhebung einer Sonderumlage aufzubringen. Darlehensaufnahme und Sonderumlage müssten gegeneinander abgewogen werden.

• Eine Darlehensfinanzierung komme insbesondere in Betracht, wenn die Sonderumlage die einzelnen Wohnungseigentümer finanziell stark belastete oder gar die Leistungsfähigkeit einkommensschwächerer Wohnungseigentümer überforderte.

• Relevant sei zudem die Höhe des Darlehensbetrags im Verhältnis zur Anzahl der Wohnungseigentümer, die Kreditkonditionen, die Laufzeit des Darlehens und die Rückzahlungsbedingungen.

Schließlich müsse auch der Beschluss über die Aufnahme eines Darlehens gewissen Anforderungen genügen. Er müsse Angaben über die zu finanzierende Maßnahme, die Höhe des Darlehens, dessen Laufzeit, die Höhe des Zinssatzes bzw. des nicht zu überschreitenden Zinssatzes enthalten. Außerdem müsse er erkennen lassen, ob die Tilgungsraten so angelegt sind, dass der Kredit am Ende der Laufzeit getilgt ist. Ferner müsse wegen des in die Zukunft verlagerten Risikos der Zahlungsunfähigkeit einzelner Wohnungseigentümer die im Innenverhältnis bestehende Nachschusspflicht der Wohnungseigentümer in der Wohnungseigentümerversammlung erörtert worden sein. Dies sei im Protokoll der Eigentümerversammlung zu dokumentieren.

In diesem Punkt entspreche der umstrittene Beschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Dem Protokoll der Eigentümerversammlung lasse sich nicht entnehmen, dass über das Risiko einer Nachschusspflicht unterrichtet worden ist. Daher sei der Beschluss aufzuheben.

Quelle | BGH, Urteil vom 25.9.2015, V ZR 244/14, Abruf-Nr. 145583 unter www.iww.de.

WEG: Eigentümer muss nicht an Versammlung teilnehmen

| Ein Wohnungseigentümer ist nicht verpflichtet an einer Wohnungseigentümerversammlung teilzunehmen oder in dieser bis zum Ende zu bleiben. Eine solche Pflicht ist dem Gesetz über das Wohnungseigentum (WEG) nicht zu entnehmen. Auch gibt es keine entsprechende Treuepflicht des Wohnungseigentümers. |

Hierauf wies das Amtsgericht Neumarkt hin. Es sei daher nicht treuwidrig, wenn der Wohnungseigentümer die Eigentümerversammlung vorzeitig verlasse und damit die Versammlung beschlussunfähig mache. Er könne sich gleichwohl später auf die fehlende Beschlussfähigkeit berufen, wenn er sich in einer Anfechtungsklage gegen Beschlüsse wendet, die nach seinem Weggang getroffen wurden.

Quelle | Amtsgericht Neumarkt, Urteil vom 20.8.2015, 4 C 5/14 WEG, Abruf-Nr. 145396  unter www.iww.de.

Schimmelbildung: Durch Möblierung erhöhter Lüftungs- und Heizbedarf ist ein Mangel der Wohnung

| Ein Mieter darf in der Wohnung seine Möbel aufstellen wo und wie er will. Führt die Möblierung dazu, dass täglich drei- bis viermal gelüftet werden muss, um Schimmel vorzubeugen, ist die Wohnung mangelhaft. Auf einen solchen erhöhten Lüftungs- und Heizbedarf muss der Vermieter hinweisen.| 

So entschied es das Landgericht (LG) Aachen im Fall eines Mieters. In dessen Schlafzimmer hatte sich Schimmel gebildet. Der von der Vermieterin beauftragte Sachverständige sah die Ursache nicht in baulichen Mängeln. Vielmehr hätte sich durch die an der Außenwand des Schlafzimmers aufgestellten Möbel die Innenoberflächentemperatur gesenkt. Hierdurch hätte sich Schimmel gebildet. Dem hätte mit einem verstärkten Lüftungs- und Heizverhalten begegnet werden müssen. Die Vermieterin verlangte daraufhin vom Mieter Ersatz der Sachverständigenkosten. Das Amtsgericht gab ihrer Klage statt. Die Berufung des Mieters hatte Erfolg.

Das LG stellt fest, dass die Vermieterin keinen Anspruch auf Erstattung der Sachverständigenkosten hat. Hierfür hätte sie nachweisen müssen, dass die Ursache der Schimmelbildung nicht aus ihrem Gefahrenbereich stammt. Dieser Nachweis ist ihr jedoch nicht gelungen. Ist ein Mieter gezwungen, die Wohnung übermäßig viel zu lüften, liegt darin ein Mangel. Den muss der Vermieter vertreten. Er ist verpflichtet, den Mieter auf den erhöhten Lüftungsbedarf hinzuweisen. Der Mieter hat die Schimmelbildung hier nicht zu verantworten, da er hierauf nicht hingewiesen wurde. Die Tatsache, dass der Mieter an der Außenwand des Schlafzimmers Möbel aufgestellt hat, macht ihn nicht dafür verantwortlich, dass sich im Schlafzimmer Schimmel gebildet hat. Das LG stellt klar: Es gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung, dass der Mieter seine Möbel an jedem beliebigen Platz nahe der Wand aufstellen darf. Ein insofern erforderlicher ausreichender Abstand zur Vermeidung von Feuchtigkeit wird regelmäßig durch Scheuerleisten gewährleistet. Sollte dennoch ein größerer Abstand erforderlich sein, muss der Vermieter darauf hinweisen. Dieser Hinweis sei hier jedoch ebenfalls nicht gegeben worden.

Quelle | LG Aachen, Urteil vom 2.7.2015, 2 S 327/14, Abruf-Nr. 145398  unter www.iww.de.

Abschließende Hinweise

Berechnung der Verzugszinsen

| Für die Berechnung der Verzugszinsen ist seit dem 1. Januar 2002 der Basiszinssatz nach § 247 BGB anzuwenden. Seine Höhe wird jeweils zum 1. Januar und 1. Juli eines Jahres neu bestimmt. Er ist an die Stelle des Basiszinssatzes nach dem Diskontsatz-Überleitungsgesetz (DÜG) getreten. |

Der Basiszinssatz für die Zeit vom 1. Juli 2015 bis zum 31. Dezember 2015 beträgt - 0,83 Prozent. Damit ergeben sich folgende Verzugszinsen:

• für Verbraucher (§ 288 Abs. 1 BGB): 4,17 Prozent

• für einen grundpfandrechtlich gesicherten Verbraucherdarlehensvertrag (§ 497 Abs. 1 BGB): 1,17 Prozent

• für den unternehmerischen Geschäftsverkehr (§ 288 Abs. 2 BGB): 8,17 Prozent

Nachfolgend ein Überblick zur Berechnung von Verzugszinsen (Basiszinssätze).

Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 11/2015

| Im Monat November 2015 sollten Sie insbesondere folgende Fälligkeitstermine beachten: |

Steuertermine (Fälligkeit):

• Umsatzsteuerzahler (Monatszahler): 10.11.2015

• Lohnsteuerzahler (Monatszahler): 10.11.2015

• Gewerbesteuerzahler: 16.11.2015

• Grundsteuerzahler: 16.11.2015

Bei einer Scheckzahlung muss der Scheck dem Finanzamt spätestens drei Tage vor dem Fälligkeitstermin vorliegen.

Hinweis | Bei der Grundsteuer kann die Gemeinde abweichend von dem vierteljährlichen Zahlungsgrundsatz verlangen, dass Beträge bis 15 EUR auf einmal grundsätzlich am 15.8. und Beträge bis einschließlich 30 EUR je zur Hälfte am 15.2. und am 15.8. zu zahlen sind. Auf Antrag kann die Grundsteuer auch am 1.7. in einem Jahresbetrag entrichtet werden. Der Antrag ist bis zum 30.9. des vorangehenden Jahres zu stellen.

Beachten Sie | Die für alle Steuern geltende dreitägige Zahlungsschonfrist bei einer verspäteten Zahlung durch Überweisung endet am 13.11.2015 für die Umsatz- und Lohnsteuerzahlung und am 19.11.2015 für die Gewerbe- und Grundsteuerzahlung. Es wird an dieser Stelle nochmals darauf hingewiesen, dass diese Zahlungsschonfrist ausdrücklich nicht für Zahlung per Scheck gilt.

Beiträge Sozialversicherung (Fälligkeit):

Sozialversicherungsbeiträge sind spätestens am drittletzten Bankarbeitstag des laufenden Monats fällig, für den Beitragsmonat November 2015 am 26.11.2015.