Mietrecht & WEG · Ausgabe 12/2015

Inhaltsverzeichnis:

Mietrecht & WEG

• WEG: Eigentümergemeinschaft muss bei Auftragsvolumen ab 5.000 EUR drei Angebote einholen
• Nachbarrecht: Nachbar muss den Betrieb eines Rasenroboters dulden
• Mietgebrauch: Weihnachts-Lichterkette ist am Balkon einer Mietwohnung zulässig
• Kündigungsrecht: Bei falscher Selbstauskunft des Mieters darf der Vermieter fristlos kündigen

Abschließende Hinweise

• Berechnung der Verzugszinsen
• Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 12/2015

Mietrecht & WEG

WEG: Eigentümergemeinschaft muss bei Auftragsvolumen ab 5.000 EUR drei Angebote einholen

| Die Eigentümergemeinschaft muss bei Renovierungsarbeiten mit einem Auftragsvolumen ab 5.000 EUR drei Angebote einholen. |

Mit dieser Begründung erklärte das Landgericht (LG) Dortmund den Beschluss einer Eigentümerversammlung für nichtig. Diese hatte beschlossen, einen Bauunternehmer zu beauftragen, um Feuchteschäden zu beseitigen. Nähere Ermittlungen zum Umfang des Schadens waren nicht eingeholt worden.

Die Richter wiesen darauf hin, dass eine ordnungsmäßige Instandsetzung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums Teil einer ordnungsgemäßen Verwaltung sei. Hierzu gehöre, dass vor einer Instandsetzungsmaßnahme eine Bestandsaufnahme vorzunehmen sei. Es müsse also der Schadensumfang ermittelt werden, dessen Ursachen sowie der Instandsetzungsbedarf. Sodann sei im Hinblick auf eine Sanierungsmaßnahme eine Kosten-Nutzen-Analyse zu erstellen. Diese erfordere, dass vor einer Auftragsvergabe drei Vergleichsangebote eingeholt werden. Das gelte zumindest in den Fällen, in denen das Auftragsvolumen einen Betrag von etwa 5.000 EUR überschreitet.

Quelle | LG Dortmund, Urteil vom 21.4.2015, 1 S 445/14, Abruf-Nr. 145845 unter www.iww.de.

Nachbarrecht: Nachbar muss den Betrieb eines Rasenroboters dulden

| Wenn beim Betrieb eines Rasenroboters die Grenzwerte der TA Lärm eingehalten werden, liegt keine wesentliche Geräuschbelästigung vor. Dann hat der Nachbar auch keinen Unterlassungsanspruch. |

Das ist das Ergebnis eines Nachbarschaftsstreits vor dem Amtsgericht (AG) Siegburg. Ursache war ein Rasenroboter. Der war außer in den Ruhezeiten zwischen 13 und 15 Uhr werktäglich von 7 bis 20 Uhr in Betrieb. Zudem musste er alle 60 bis 75 Minuten seine Ladestation aufsuchen und für 45 bis 60 Minuten den Akku aufladen. Der Kläger – ein Nachbar – verlangte, die Betriebszeit des Rasenroboters auf fünf Stunden täglich zu begrenzen.

Damit hatte er vor dem AG Siegburg keinen Erfolg. Das AG sah keinen Anspruch darauf, die Betriebszeit des Rasenroboters auf fünf Stunden täglich zu begrenzen. Begründung: Die Lärmbelästigung durch den Roboter habe die Nutzung des Nachbargrundstücks nur unwesentlich beeinträchtigt. Das AG hält die Lärmbelästigung für unwesentlich, weil der Rasenroboter die Grenzwerte der TA Lärm eingehalten habe. Der Roboter habe nach den Ausführungen eines Sachverständigen während seiner Tätigkeit den maßgeblichen Wert von 50 dB (A) erheblich unterschritten. Lediglich bei geöffneten Fenstern oder im Freien sei der Roboter schwach bis sehr schwach hörbar gewesen. Des Weiteren sei die behördlich verordnete Mittagsruhe eingehalten worden. Darüber hinaus erlaube die Geräte- und Maschinenlärmverordnung den Betrieb von Rasenmähern an Werktagen in der Zeit von 7 bis 20 Uhr.

Quelle | AG Siegburg, Urteil vom 19.2.2015, 118 C 97/13, Abruf-Nr. 145588 unter www.iww.de.

Mietgebrauch: Weihnachts-Lichterkette ist am Balkon einer Mietwohnung zulässig

| Der Mieter darf am Balkon seiner Mietwohnung eine Lichterkette anbringen. Das ist vom vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache umfasst. |

Mit dieser Klarstellung entschied das Amtsgericht Eschweiler den Adventsstreit in einem Mietverhältnis. Der Mieter hatte an dem Balkongitter des zur Straße liegenden Balkons seiner Wohnung von außen sichtbar eine drei Meter lange Solarlichterkette mit 16 bunten Leuchtkörpern angebracht. Der Vermieter sah den seriösen Eindruck seines Hauses beeinträchtigt. Er verlangte, dass die Lichterkette beseitigt wird. Weil der Mieter das verweigerte, landete die Sache vor Gericht.

Der zuständige Richter entschied, dass die Lichterkette bleiben dürfe. Sie sei vom vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache umfasst. Dem Mieter sei es erlaubt, die Mietsache in sozialüblicher Weise zu nutzen. Mittlerweise sei es eine weit verbreitete Sitte, nicht nur zur Weihnachtszeit auch Balkone mit Lichterketten zu schmücken. Dies folge daraus, dass gerade solarbetriebene Außenlichter zum Standardsortiment von Baumärkten und Einrichtungshäusern gehören. Ohne eine entsprechende Nachfrage wäre ein solches Angebot aber nicht vorhanden. Damit ist das Anbringen einer Lichterkette im Balkonbereich grundsätzlich von dem vertragsgemäßen Gebrauch umfasst und damit erlaubt.

Quelle | Amtsgericht Eschweiler, Urteil vom 1.8.2014, 26 C 43/14, Abruf-Nr. 145844 unter www.iww.de.

Kündigungsrecht: Bei falscher Selbstauskunft des Mieters darf der Vermieter fristlos kündigen

| Täuscht der Mieter beim Abschluss des Mietvertrags mit einer falschen Selbstauskunft eine bessere Bonität vor, rechtfertigt dies die außerordentliche fristlose Kündigung durch den Vermieter. |

Das musste sich ein Ehepaar vor dem Amtsgericht München sagen lassen. Die Eheleute hatten ein Einfamilienhaus in Grünwald bei München zu einem monatlichen Mietzins von 3.730 EUR angemietet. Im Rahmen der Selbstauskunft gab der Mann an, als Selbstständiger ein Jahreseinkommen von mehr als 120.000 EUR zu haben. Seine Ehefrau gab ein Jahreseinkommen als Angestellte von mehr als 22.000 EUR an. Sie erklärten außerdem, dass in den letzten fünf Jahren gegen sie keine Zahlungsverfahren, Zwangsvollstreckungsverfahren oder Verfahren zur Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung bestanden haben.

Von Anfang an zahlten die Mieter nur auf Mahnung der Vermieter. Sie waren ständig im Rückstand. Als dann die Mieten für Januar und Februar 2014 nicht bezahlt wurden, drohten die Vermieter die fristlose Kündigung an. Die Mieter zahlten weiterhin immer verspätet und nicht vollständig. Als sie dann mit der kompletten September- und Oktobermiete 2014 im Rückstand waren, kündigten die Vermieter fristlos. Wegen der Zahlungsrückstände holten die Vermieter eine Bonitätsauskunft ein. Dabei erfuhren sie, dass gegen den Mieter bereits seit 1994 unbefriedigte Vollstreckungen laufen und er im Oktober 2012 die eidesstattliche Versicherung abgegeben hat.

Die Vermieter stützten die außerordentliche Kündigung nun auch darauf, dass in der Selbstauskunft bewusst wahrheitswidrig falsche Angaben gemacht wurden und eine falsche Bonität vorgespiegelt wurde, um den Mietvertrag zu erschleichen. Dadurch sei das Vertrauensverhältnis nun restlos und unwiederbringlich zerstört.

Die Mieter weigerten sich auszuziehen und zahlten die gesamten Mietrückstände nach. Die Vermieter erhoben dennoch Räumungsklage.

Die zuständige Richterin am Amtsgericht München gab der Räumungsklage statt. Der Mieter habe unstreitig in seiner Selbstauskunft angegeben, dass gegen ihn keine Zahlungsverfahren und keine Verfahren wegen Zwangsvollstreckung oder auf Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung oder auf Durchführung eines Insolvenzverfahrens bestanden haben. Diese Angabe war falsch.

Die Vermieter konnten daher den Mietvertrag wegen der falschen Selbstauskunft und den wiederholten Zahlungsrückständen fristlos kündigen. Daran ändert auch nichts, dass die Mieter die ausstehende Miete nachgezahlt haben. Sie müssen das Haus nun fristlos räumen.

Quelle | Amtsgericht München, Urteil vom 30.6.2015, 411 C 26176/14, Abruf-Nr. 145843 unter www.iww.de.

Abschließende Hinweise

Berechnung der Verzugszinsen

| Für die Berechnung der Verzugszinsen ist seit dem 1. Januar 2002 der Basiszinssatz nach § 247 BGB anzuwenden. Seine Höhe wird jeweils zum 1. Januar und 1. Juli eines Jahres neu bestimmt. Er ist an die Stelle des Basiszinssatzes nach dem Diskontsatz-Überleitungsgesetz (DÜG) getreten. |

Der Basiszinssatz für die Zeit vom 1. Juli 2015 bis zum 31. Dezember 2015 beträgt - 0,83 Prozent. Damit ergeben sich folgende Verzugszinsen:

• für Verbraucher (§ 288 Abs. 1 BGB): 4,17 Prozent

• für einen grundpfandrechtlich gesicherten Verbraucherdarlehensvertrag (§ 497 Abs. 1 BGB): 1,17 Prozent

• für den unternehmerischen Geschäftsverkehr (§ 288 Abs. 2 BGB): 8,17 Prozent

Nachfolgend ein Überblick zur Berechnung von Verzugszinsen (Basiszinssätze).

Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 12/2015

| Im Monat Dezember 2015 sollten Sie insbesondere folgende Fälligkeitstermine beachten: |

Steuertermine (Fälligkeit):

• Umsatzsteuer (Monatszahler): 10.12.2015

• Lohnsteuer (Monatszahler): 10.12.2015

• Einkommensteuer (vierteljährlich): 10.12.2015

• Kirchensteuer (vierteljährlich): 10.12.2015

• Körperschaftsteuer (vierteljährlich): 10.12.2015

Bei einer Scheckzahlung muss der Scheck dem Finanzamt spätestens drei Tage vor dem Fälligkeitstermin vorliegen.

Beachten Sie | Die für alle Steuern geltende dreitägige Zahlungsschonfrist bei einer verspäteten Zahlung durch Überweisung endet am 14.12.2015. Es wird an dieser Stelle nochmals darauf hingewiesen, dass diese Zahlungsschonfrist ausdrücklich nicht für Zahlung per Scheck gilt.

Beiträge Sozialversicherung (Fälligkeit):

Sozialversicherungsbeiträge sind spätestens am drittletzten Bankarbeitstag des laufenden Monats fällig, für den Beitragsmonat Dezember 2015 am 28.12.2015.

Beachten Sie | Der 31.12. gilt nicht als banküblicher Arbeitstag.