Mietrecht & WEG · Ausgabe 10/2016

Inhaltverzeichnis:

Mietrecht & WEG

• Mieterhöhung: Zustimmung eines Bevollmächtigten des Mieters ist nur mit Vorlage der Vollmachtsurkunde wirksam
• Mieterhöhung: Diese Anforderungen muss das Sachverständigengutachten erfüllen
• Mietvertrag: Intransparente Kleinreparaturklauseln
• WEG: Beschluss über nächtliches Abschließen der Haustür ungültig
• Betriebskostenarten: Pflegekosten der Außenanlage sind umlagefähig – auch wenn Dritte die Anlagen verschmutzt haben

Abschließende Hinweise

• Berechnung der Verzugszinsen
• Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 10/2016

Mietrecht & WEG

Mieterhöhung: Zustimmung eines Bevollmächtigten des Mieters ist nur mit Vorlage der Vollmachtsurkunde wirksam

| Das von einem Bevollmächtigten des Wohnraumvermieters schriftlich vorgebrachte Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam, wenn er dabei keine Vollmachtsurkunde vorlegt und der Mieter aus diesem Grund das Erhöhungsbegehren unverzüglich zurückweist. |

Hierauf wies das Amtsgericht Dortmund hin. Umgekehrt gilt dies aber ebenso für die Zustimmungserklärung des Mieters nach § 558b Abs. 1 BGB. Lässt der Mieter sich dabei von einem Bevollmächtigten vertreten, muss dieser ebenfalls eine Vollmachtsurkunde vorlegen. Auch insoweit handelt es sich um eine von einer normalen Annahmeerklärung wegen der besonderen Folgen abweichende Erklärung. Hierbei besteht für den Vermieter ein besonderes Bedürfnis, schnell und zuverlässig Klarheit darüber zu haben, ob für die von einem Vertreter für den Mieter abgegebene Zustimmungserklärung zur Mieterhöhung eine Vollmacht des Mieters vorliegt.

QUELLE | Amtsgericht Dortmund, Urteil vom 22.12.2015, 427 C 7526/15, Abruf-Nr. 145445 unter www.iww.de.

Mieterhöhung: Diese Anforderungen muss das Sachverständigengutachten erfüllen

| Wird bei einer Mieterhöhung ein Sachverständigengutachten beigefügt, ist die Pflicht des Vermieters sein Mieterhöhungsverlangen zu begründen erfüllt, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird. Es muss zumindest so eindeutig sein, dass der Mieter die Berechtigung des Erhöhungsverlangens zumindest ansatzweise selbst überprüfen kann. |

So entschied es der Bundesgerichtshof (BGH). Nach der Entscheidung muss also der Sachverständige eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen. Etwaige kleinere Mängel des Gutachtens führen nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens aus formellen Gründen.

QUELLE | BGH, Urteil vom 3.2.2016, VIII ZR 69/15, Abruf-Nr. 184200 unter www.iww.de.

Mietvertrag: Intransparente Kleinreparaturklauseln

| Eine Klausel über Kleinreparaturen in einem Mietvertrag kann intransparent sein und den Mieter unangemessen benachteiligen, wenn sie nicht klarstellt, was Kleinreparaturen sind und, ob es sich bei dem Betrag (hier: 80 EUR) um den Brutto- oder um den Nettorechnungsbetrag handelt. |

Diese Klarstellung traf das Amtsgericht Stuttgart. Ersteres könne nach der Entscheidung der Fall sein, wenn die Klausel so formuliert ist, dass sie vom Mieter dahin verstanden werden kann, dass er verschuldensunabhängig für notwendige Reparaturen immer mit dem Betrag von bis zu 80 EUR einstehen muss, auch wenn der Reparaturbetrag die genannten 80 EUR (weit) übersteigt.

QUELLE | Amtsgericht Stuttgart, Urteil vom 12.8.2015, 32 C 2777/15, Abruf-Nr. 188822 unter www.iww.de.

WEG: Beschluss über nächtliches Abschließen der Haustür ungültig

| Der Beschluss einer Wohnungseigentümerversammlung, wonach die Haustür in der Zeit von 22 Uhr abends bis 6 Uhr morgens verschlossen zu halten ist, entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. |

Er ist nach einer Entscheidung des Landgerichts (LG) Frankfurt a. M. daher für ungültig zu erklären, wenn das Haustürschließsystem eine Fluchtmöglichkeit in Notsituationen erschwert, d.h. ein Öffnen der Haustür durch flüchtende Bewohner ohne einen Schlüssel nicht möglich ist.

QUELLE | LG Frankfurt a. M., Urteil vom 12.5.2015, 13 S 127/12, Abruf-Nr. 188823 unter www.iww.de.

Betriebskostenarten: Pflegekosten der Außenanlage sind umlagefähig – auch wenn Dritte die Anlagen verschmutzt haben

| Eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Grundstücks setzt eine regelmäßige Pflege der Außenanlagen inklusive der Müllbeseitigung voraus. Sie umfasst deshalb auch den Aufwand, der auf die Beseitigung von Müll oder Verunreinigungen entfällt, für die Mieter oder Dritte verantwortlich sind. |

So entschied es der Bundesgerichtshof (BGH). Der Umstand, dass derartige Verunreinigungen nur gelegentlich oder in unregelmäßigen Abständen anfallen, führe nicht dazu, den – laufend anfallenden – Kosten der Gartenpflege und Müllentsorgung den Charakter wiederkehrender Kosten abzusprechen. Es sei unerheblich, ob Verunreinigungen, die der Vermieter im Rahmen der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstücks beseitigen lässt, durch Mieter oder Dritte verursacht worden seien, und ob das Verhalten des Mieters oder des Dritten als „rechtswidrige Handlung“ zu qualifizieren sei.

QUELLE | BGH, Urteil vom 10.2.2016, VIII ZR 33/15, Abruf-Nr. 184203 unter www.iww.de.

Abschließende Hinweise

Berechnung der Verzugszinsen

| Für die Berechnung der Verzugszinsen ist seit dem 1. Januar 2002 der Basiszinssatz nach § 247 BGB anzuwenden. Seine Höhe wird jeweils zum 1. Januar und 1. Juli eines Jahres neu bestimmt. Er ist an die Stelle des Basiszinssatzes nach dem Diskontsatz-Überleitungsgesetz (DÜG) getreten. |

Der Basiszinssatz für die Zeit vom 1. Juli 2016 bis zum 31. Dezember 2016 beträgt - 0,88 Prozent. Damit ergeben sich folgende Verzugszinsen:

• für Verbraucher (§ 288 Abs. 1 BGB): 4,12 Prozent

• für einen grundpfandrechtlich gesicherten Verbraucherdarlehensvertrag (§ 497 Abs. 1 BGB): 1,12 Prozent

• für den unternehmerischen Geschäftsverkehr (§ 288 Abs. 2 BGB): 8,12 Prozent

Nachfolgend ein Überblick zur Berechnung von Verzugszinsen (Basiszinssätze).

Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 10/2016

| Im Monat Oktober 2016 sollten Sie insbesondere folgende Fälligkeitstermine beachten: |

Steuertermine (Fälligkeit):

• Umsatzsteuer (Monatszahler): 10.10.2016

• Lohnsteuer (Monatszahler): 10.10.2016

Bei einer Scheckzahlung muss der Scheck dem Finanzamt spätestens drei Tage vor dem Fälligkeitstermin vorliegen.

Beachten Sie | Die für alle Steuern geltende dreitägige Zahlungsschonfrist bei einer verspäteten Zahlung durch Überweisung endet am 13.10.2016. Es wird an dieser Stelle nochmals darauf hingewiesen, dass diese Zahlungsschonfrist ausdrücklich nicht für Zahlung per Scheck gilt.

Beiträge Sozialversicherung (Fälligkeit):

Sozialversicherungsbeiträge sind spätestens am drittletzten Bankarbeitstag des laufenden Monats fällig, für den Beitragsmonat Oktober 2016 am 27.10.2016.

Beachten Sie | In Bundesländern, in denen der Reformationstag ein Feiertag ist, gilt der 26.10.2016.