Inhaltsverzeichnis der Ausgabe 8/2013:
Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht (WEG)
- Mietminderung: Tritt- und Luftschallschutz bei Estricharbeiten des Vermieters
- Mietvertrag: Kündigung des Mietverhältnisses durch einen Vertreter
- Kündigungsrecht: Vermietung an Konkurrenz im gleichen Haus als Grund für fristlose Kündigung
- Mietvertrag: Vermieter kann bauliche Veränderungen untersagen
Abschließende Hinweise
Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht (WEG)
Mietminderung: Tritt- und Luftschallschutz bei Estricharbeiten des Vermieters
Haben die Mietvertragsparteien nichts anderes vereinbart, ist eine Mietwohnung in einem älteren Gebäude in schallschutztechnischer Hinsicht ohne Mangel, wenn der Tritt- und der Luftschallschutz den zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen entspricht.
Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) hin und bestätigte damit noch einmal seine bisherige Rechtsprechung. Der Entscheidung lag die Klage eines Mieters zugrunde, der in einem 1952 gebauten Gebäude wohnte. Als der Vermieter die über seiner Wohnung gelegene Dachgeschosswohnung renovieren ließ, wurde teilweise der Estrich entfernt und erneuert. Auf zwei größeren Flächen wurde der Estrich lediglich abgeschliffen und verspachtelt, um die Verlegung eines neuen Bodenbelags zu ermöglichen. Der Mieter beanstandete später eine unzureichende Schallisolierung seiner Wohnung zu den Dachgeschosswohnungen. Er ist der Ansicht, dass die Schallisolierung weder dem im Jahr 1952 noch dem aktuell geltenden Stand der Technik entspreche. Er verlangt deshalb vom Vermieter die Rückzahlung von 20 Prozent der von ihm nach dem Umbau unter Vorbehalt gezahlten Bruttomiete als Mietminderung.
Der BGH wies seine Klage jedoch ab. Der Umstand, dass der Vermieter den Estrich abgeschliffen und verspachtelt und ihn auf 12 Prozent der Gesamtfläche entfernt und erneuert hat, rechtfertige es nicht, auf die zur Zeit der Durchführung dieser Arbeiten geltenden DIN-Normen abzustellen. Denn diese Maßnahme sei von der Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz her mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes nicht vergleichbar. Der Mieter könne daher nicht erwarten, dass die Maßnahme so ausgeführt werde, dass der Schallschutz anschließend den höheren Anforderungen der zur Zeit der Durchführung der Arbeiten geltenden DIN-Normen genüge. Nach Ansicht der Richter sei der Tritt- und der Luftschallschutz der Wohnung daher als ausreichend und damit als vertragsgemäß zu bewerten (BGH, VIII ZR 287/12).
Mietvertrag: Kündigung des Mietverhältnisses durch einen Vertreter
Wird die Kündigung eines Mietverhältnisses durch einen Vertreter abgegeben, kann der Erklärungsempfänger sie zurückweisen, wenn dieser keine Vollmachtsurkunde vorlegt oder ihm die Bevollmächtigung vom Vollmachtgeber zuvor nicht bekannt gegeben worden ist.
Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg hin. In dem betreffenden Fall war eine Gesellschaft Vermieterin. Dort bedeute dies: Handelt ein Gesellschafter allein, muss er mit der Kündigung entweder eine Vollmacht der übrigen Gesellschafter vorlegen oder die von ihm aus dem Gesellschaftsvertrag in Anspruch genommene Vertretungsmacht durch dessen Vorlage oder Vorlage einer Erklärung aller oder der übrigen Gesellschafter über die Regelung der Vertretung der Gesellschaft belegen. Unterlasse er das, sei die von ihm ausgesprochene Kündigung bei sofortiger Zurückweisung durch den Mieter unwirksam (OLG Brandenburg, 6 U 29/12).
Kündigungsrecht: Vermietung an Konkurrenz im gleichen Haus als Grund für fristlose Kündigung
Darf der Vermieter laut Mietvertrag im gleichen Haus keine Räume an einen Konkurrenten der gleichen Branche vermieten, kann der Mieter bei einem Verstoß den Mietvertrag aus wichtigem Grund fristlos kündigen.
Diese Entscheidung traf das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf im Fall eines Vermieters, der eine Lagerhalle „zum Betrieb einer Kampfkunstschule“ vermietet hatte. Der Vertrag war für die Dauer von drei Jahren geschlossen und sollte sich um jeweils drei Jahre verlängern, falls er nicht mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt wird. Der Mietvertrag enthielt folgende Klausel: „Der Vermieter verpflichtet sich, im gleichen Hause keinen Geschäftsbetrieb der gleichen Branche zu unterhalten oder Räume an einen Konkurrenten des Mieters zu vermieten, der gleiche Waren oder Dienstleistungen anbietet, wobei Nebenartikel unberücksichtigt bleiben.“ Gleichwohl vermietete er ein weiteres Teilstück in derselben Lagerhalle an einen weiteren Mieter, der dort ebenfalls eine Kampfkunstschule betrieb.
Der erste Mieter durfte deshalb fristlos kündigen, entschieden die Richter. Der Vermieter müsse dem Mieter zwar nicht jeden fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerb fernhalten. Es sei nach den Umständen des Einzelfalls abzuwägen, inwieweit nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Belange der Parteien die Fernhaltung von Konkurrenz geboten sei. Entscheidend sei für das OLG hier gewesen, dass beide Kampfschulen asiatische Kampfkünste anboten. Das würde das Interesse desselben potenziellen Kundenstamms wecken (OLG Düsseldorf, I-24 U 157/12).
Mietvertrag: Vermieter kann bauliche Veränderungen untersagen
Ein Vermieter kann im Mietvertrag vereinbaren, dass bauliche Veränderungen an seinem Eigentum nur mit seiner schriftlichen Einwilligung vorgenommen werden können. Es spielt dann auch keine Rolle, ob diese Änderung zu einer Verbesserung der Wohnqualität führt oder optisch nicht störend ist.
So entschied es das Amtsgericht (AG) München im Fall eines Vermieters. Dieser hatte in einem 1984 abgeschlossenen Mietvertrag ausdrücklich vereinbart, dass bauliche oder sonstige Veränderungen am Mietobjekt ohne seine schriftliche Einwilligung nicht vorgenommen werden dürfen. Viele Jahre später, nämlich 2006, brachte die Mieterin auf dem Balkon ihrer Wohnung eine ganzflächige Verglasung an. Seitens des Vermieters wurde sie daraufhin mehrfach aufgefordert, diese wieder zu beseitigen. Die Mieterin weigerte sich jedoch. Die Verglasung sei fachmännisch angebracht worden. Sie könne auch wieder entfernt werden, ohne Spuren zu hinterlassen. Außerdem gleiche sie nur einen Wohnmangel aus. Die Fenster der Mietwohnung seien verschlissen und undicht. Die Verglasung gleiche dies aus. Schon aus Rücksichtnahme müsse ihr Vermieter diese daher dulden. Daraufhin erhob der Vermieter Klage auf Beseitigung der Verglasung.
Der zuständige Richter gab ihm Recht. Der Vermieter habe einen Anspruch auf die Beseitigung. Bereits nach dem Mietvertrag bedürften bauliche Änderungen der Mietsache der schriftlichen Einwilligung des Vermieters. Eine solche Regelung sei auch wirksam, da sie Ausfluss des Eigentumsrechts des Vermieters sei. Dieser dürfe entscheiden, wie er sein Eigentum gestalte. Die erforderliche Einwilligung liege nicht vor. Diese klare Regelung schließe eigenmächtige Veränderungen seitens der Mieterin ausdrücklich aus. Es sei daher auch unerheblich, ob die Verglasung störe oder einen Mangel ausgleiche. Bezüglich letzterem habe die Mieterin einen Anspruch auf Mängelbeseitigung, den sie auch geltend machen könne. Auf den Beseitigungsanspruch hätten etwaige Mängel keinen Einfluss (AG München, 472 C 7527/12).
Abschließende Hinweise
Verzugszinsen
Für die Berechnung der Verzugszinsen ist seit dem 1. Januar 2002 der Basiszinssatz nach § 247 BGB anzuwenden. Seine Höhe wird jeweils zum 1. Januar und 1. Juli eines Jahres neu bestimmt. Er ist an die Stelle des Basiszinssatzes nach dem Diskontsatz-Überleitungsgesetz (DÜG) getreten.
Der Basiszinssatz für die Zeit vom 1. Juli 2013 bis zum 31. Dezember 2013 beträgt - 0,38 Prozent. Damit ergeben sich folgende Verzugszinsen:
- für Verbraucher (§ 288 Abs. 1 BGB): 4,62 Prozent
- für einen grundpfandrechtlich gesicherten Verbraucherdarlehensvertrag (§ 497 Abs. 1 BGB): 1,62 Prozent
- für den unternehmerischen Geschäftsverkehr (§ 288 Abs. 2 BGB): 7,62 Prozent
Die für die Berechnung der Verzugszinsen anzuwendenden Basiszinssätze betrugen in der Vergangenheit:
- vom 01.012013 bis 30.06.2013: -0,13 Prozent
- vom 01.07.2012 bis 31.12.2012: 0,12 Prozent
- vom 01.01.2012 bis 30.06.2012: 0,12 Prozent
- vom 01.07.2011 bis 31.12.2011 0,37 Prozent
- vom 01.01.2011 bis 30.06.2011: 0,12 Prozent
- vom 01.07 2010 bis 31.12.2010: 0,12 Prozent
- vom 01.01.2010 bis 30.06.2010: 0,12 Prozent
- vom 01.07 2009 bis 31.12.2009: 0,12 Prozent
- vom 01.01.2009 bis 30.06.2009: 1,62 Prozent
- vom 01.07.2008 bis 31.12.2008: 3,19 Prozent
- vom 01.01.2008 bis 30.06.2008: 3,32 Prozent
- vom 01.07.2007 bis 31.12.2007: 3,19 Prozent
- vom 01.01.2007 bis 30.06.2007: 2,70 Prozent
- vom 01.07.2006 bis 31.12.2006: 1,95 Prozent
- vom 01.01.2006 bis 30.06.2006: 1,37 Prozent
- vom 01.07.2005 bis 31.12.2005: 1,17 Prozent
- vom 01.01.2005 bis 30.06.2005: 1,21 Prozent
- vom 01.07.2004 bis 31.12.2004: 1,13 Prozent
- vom 01.01.2004 bis 30.06.2004: 1,14 Prozent
- vom 01.07.2003 bis 31.12.2003: 1,22 Prozent
- vom 01.01.2003 bis 30.06.2003: 1,97 Prozent
- vom 01.07.2002 bis 31.12.2002: 2,47 Prozent
- vom 01.01.2002 bis 30.06.2002: 2,57 Prozent
- vom 01.09.2001 bis 31.12.2001: 3,62 Prozent
- vom 01.09.2000 bis 31.08.2001: 4,26 Prozent
- vom 01.05.2000 bis 31.08.2000: 3,42 Prozent
Steuertermine im Monat August 2013
Im Monat August 2013 sollten Sie folgende Steuertermine beachten:
- Umsatzsteuerzahler (Monatszahler): Anmeldung und Barzahlung bis zum 12.8.2013.
- Lohnsteuerzahler (Monatszahler): Anmeldung und Barzahlung bis zum 12.8.2013.
- Gewerbesteuerzahler: Barzahlung bis zum 15.8.2013*.
- Grundsteuerzahler: Barzahlung bis zum 15.8.2013*.
Bei Scheckzahlung muss der Scheck dem Finanzamt spätestens drei Tage vor dem Fälligkeitstermin vorliegen.
Hinweis: Bei der Grundsteuer kann die Gemeinde abweichend von dem vierteljährlichen Zahlungsgrundsatz verlangen, dass Beträge bis 15 EUR auf einmal grundsätzlich am 15.8.2013* und Beträge bis einschließlich 30 EUR je zur Hälfte am 15.2.2013 und am 15.8.2013* zu zahlen sind. Auf Antrag (war bis zum 1.10.2012 zu stellen) kann die Grundsteuer auch am 1.7.2013 in einem Jahresbetrag entrichtet werden.
Bitte beachten Sie: Die für alle Steuern geltende dreitägige Zahlungsschonfrist bei einer verspäteten Zahlung durch Überweisung endet am 15.8.2013* für die Umsatz- und Lohnsteuerzahlung und am 19.8.2013 für die Gewerbe- und Grundsteuerzahlung. Es wird an dieser Stelle nochmals darauf hingewiesen, dass diese Zahlungsschonfrist ausdrücklich nicht für Barzahlung und Zahlung per Scheck gilt!
* In Bayern (bei Gemeinden mit überwiegend katholischer Bevölkerung) und im Saarland jeweils einen Tag später.
