Mietrecht & WEG · Ausgabe 1/2017

Inhaltverzeichnis:

Mietrecht & WEG

• WEG: WEG-Versammlung darf grundsätzlich nicht unterbrochen werden
• Mietmangel: Baustellenlärm ist kein Mangel, wenn ihn auch der Vermieter dulden muss
• Kosten: Streitwert einer Untermieterlaubnis
• WEG: Fällen von prägenden Bäumen: Mehrheitsbeschluss reicht nicht
• Mietgebrauch: Auf gemieteter Loggia dürfen keine Bäume gepflanzt werden

Abschließende Hinweise

• Berechnung der Verzugszinsen
• Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 01/2017

Mietrecht & WEG

WEG: WEG-Versammlung darf grundsätzlich nicht unterbrochen werden

| Die Unterbrechung einer Eigentümerversammlung, um den von einem Beschlussanfechtungsverfahren betroffenen Wohnungseigentümern ein Informationsgespräch mit ihrem Rechtsanwalt zu ermöglichen, entspricht regelmäßig nicht einer ordnungsmäßigen Durchführung der Versammlung. Eine solche Unterbrechung kann nur unter besonderen Umständen gerechtfertigt sein, etwa wenn der Beratungsbedarf erst aufgrund der in der Versammlung geführten Diskussion entsteht. |

Dies hat jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden. Er hat ausgeführt, dass auch ein rechtsmissbräuchliches Ausnutzen formaler Gestaltungsmöglichkeiten nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses führen würde. Er hat offengelassen, ob eine ermessensfehlerhafte Unterbrechung der Eigentümerversammlung den Beschluss anfechtbar machen kann.

QUELLE | BGH, Urteil vom 8.7.2016, V ZR 261/15, Abruf-Nr. 189581 unter www.iww.de.

Mietmangel: Baustellenlärm ist kein Mangel, wenn ihn auch der Vermieter dulden muss

| Baustellenlärm ist als Mangel der Mietsache anzusehen, wenn er die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert. Auf die Frage der Üblichkeit des Lärms kommt es nur an, wenn die Parteien bei Abschluss des Mietvertrags eine Beschaffenheitsvereinbarung getroffen haben, aufgrund derer der Mieter den – darin näher zu definierenden – „üblichen“ Lärm dulden muss. |

Hierauf wies das Landgericht (LG) München hin. Die Richter machten zudem deutlich, dass aber auch ohne eine solche Beschaffenheitsvereinbarung nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen, die von einem Nachbargrundstück ausgehen, grundsätzlich keinen zur Mietminderung berechtigenden Mangel begründen, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss.

Für die Beweislast hinsichtlich der einen Mangel begründenden Lärmimmissionen gilt,

• der Mieter muss beweisen, dass der Mietgebrauch durch den Lärm tatsächlich beeinträchtigt ist,

• der Vermieter trägt umgekehrt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass er die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss, also kein Mangel vorliegt.

QUELLE | LG München, Urteil vom 27.10.2016, 31 S 58/16, Abruf-Nr. 190500 unter www.iww.de.

Kosten: Streitwert einer Untermieterlaubnis

| Es ist streitig, wie das Interesse des Klägers zu bewerten ist, eine Untermieterlaubnis zu erlangen. Das Kammergericht (KG) hat sich jetzt dazu positioniert. |

Teilweise wird auf den Jahresbetrag der erwarteten Untermiete abgestellt. Teilweise wird der Streitwert (bei unbestimmter Dauer des Untermietverhältnisses) in Anlehnung an § 9 ZPO nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der erwarteten Miete bemessen. Das KG schließt sich nun der letztgenannten Ansicht an und legt nach den allgemeinen Vorschriften für den Streitwert den dreieinhalbfachen Jahresbetrag zugrunde.

QUELLE | KG, Urteil vom 25.10.2016, 8 W 48/16, Abruf-Nr. 190501 unter  www.iww.de. 

WEG: Fällen von prägenden Bäumen: Mehrheitsbeschluss reicht nicht

| Möchte eine Wohnungseigentümergemeinschaft auf dem im Gemeinschaftseigentum stehenden Grundstück Bäume fällen lassen, ist stets zu prüfen, ob hier eine bauliche Veränderung vorliegt, die nicht mit Stimmenmehrheit beschlossen werden kann. |

Darauf wies das Amtsgericht Hamburg-Blankenese hin. Vorliegend hatte eine Wohnungseigentümergemeinschaft per Mehrheitsbeschluss beschlossen, zwei den Charakter der Außenanlage prägende Bäume zu fällen. Es konnte nicht festgestellt werden, dass diese zum Zeitpunkt der Beschlussfassung krank waren oder die Tiefgarage gefährdeten.

Das Amtsgericht hat hierin eine bauliche Veränderung gesehen, da eine vorhandene Bepflanzung radikal beseitigt und damit der optische Eindruck und Charakter der Außenanlage deutlich verändert werden sollte. Eine solche Veränderung könne nicht mit Stimmenmehrheit beschlossen werden.

QUELLE | Amtsgericht Hamburg-Blankenese, Urteil vom 18.5.2016, 539 C 32/15, Abruf-Nr. 189390 unter www.iww.de.

Mietgebrauch: Auf gemieteter Loggia dürfen keine Bäume gepflanzt werden

| Der Vermieter kann verlangen, dass der Mieter einen auf der zur gemieteten Wohnung gehörenden Loggia gepflanzten Baum (hier: Bergahorn) beseitigt. |

Diese Entscheidung traf das Landgericht (LG) München. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass das Pflanzen von Bäumen auf einem Balkon bzw. einer Loggia nicht mehr vom üblichen Mietgebrauch gedeckt ist.

QUELLE | LG München, Urteil vom 8.11.2016, 31 S 12371/16, Abruf-Nr. 190502  unter www.iww.de.

Abschließende Hinweise

Berechnung der Verzugszinsen

| Für die Berechnung der Verzugszinsen ist seit dem 1. Januar 2002 der Basiszinssatz nach § 247 BGB anzuwenden. Seine Höhe wird jeweils zum 1. Januar und 1. Juli eines Jahres neu bestimmt. Er ist an die Stelle des Basiszinssatzes nach dem Diskontsatz-Überleitungsgesetz (DÜG) getreten. |

Der Basiszinssatz für die Zeit vom 1. Juli 2016 bis zum 31. Dezember 2016 beträgt - 0,88 Prozent. Damit ergeben sich folgende Verzugszinsen:

• für Verbraucher (§ 288 Abs. 1 BGB): 4,12 Prozent

• für einen grundpfandrechtlich gesicherten Verbraucherdarlehensvertrag (§ 497 Abs. 1 BGB): 1,12 Prozent

• für den unternehmerischen Geschäftsverkehr (§ 288 Abs. 2 BGB): 8,12 Prozent

Nachfolgend ein Überblick zur Berechnung von Verzugszinsen (Basiszinssätze).

Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 01/2017

| Im Monat Januar 2017 sollten Sie insbesondere folgende Fälligkeitstermine beachten: |

Steuertermine (Fälligkeit):

• Umsatzsteuer (Monatszahler): 10.1.2017

• Lohnsteuer (Monatszahler): 10.1.2017

Bei einer Scheckzahlung muss der Scheck dem Finanzamt spätestens drei Tage vor dem Fälligkeitstermin vorliegen.

Beachten Sie | Die für alle Steuern geltende dreitägige Zahlungsschonfrist bei einer verspäteten Zahlung durch Überweisung endet am 13.1.2017. Es wird an dieser Stelle nochmals darauf hingewiesen, dass diese Zahlungsschonfrist ausdrücklich nicht für Zahlung per Scheck gilt.

Beiträge Sozialversicherung (Fälligkeit):

Sozialversicherungsbeiträge sind spätestens am drittletzten Bankarbeitstag des laufenden Monats fällig, für den Beitragsmonat Januar 2017 am 27.1.2017.