Mietrecht & WEG · Ausgabe 3/2017

Inhaltverzeichnis:

Mietrecht & WEG

• Eigenbedarf: Ehedifferenzen müssen nicht zwangsläufig zur Trennung führen
• Gebrauchserhaltungsanspruch: Mängelbeseitigungsanspruch verjährt im Mietverhältnis nicht
• Kautionsrückzahlung: Mängel müssen im Übergabeprotokoll festgehalten sein
• Nutzungsrecht: Vermietung an eine studentische Wohngemeinschaft ist auch im reinen Wohngebiet zulässig
• WEG: Abänderung des Hausmeisterservicevertrags

Abschließende Hinweise

• Berechnung der Verzugszinsen
• Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 03/2017

Mietrecht & WEG

Eigenbedarf: Ehedifferenzen müssen nicht zwangsläufig zur Trennung führen

| Die Eigenbedarfskündigung eines Wohnraumvermieters ist nicht deshalb rechtsmissbräuchlich, weil er bei Abschluss des Mietvertrags bei vorausschauender Planung aufgrund hinreichend konkreter Anhaltspunkte (hier erhebliche Ehedifferenzen) hätte in Erwägung ziehen müssen, dass ein künftiger Eigenbedarf (hier: infolge Trennung) entstehen würde. |

So entschied es jetzt das Landgericht (LG) Dessau. Fahrlässige Falschangaben zu Tatsachen oder gar Fehleinschätzungen über die Entwicklung der Eigenbedarfssituation können nicht Grundlage für ein widersprüchliches Verhalten des Vermieters sein. Vielmehr kommt es auf die Kenntnis des Vermieters von der Eigenbedarfssituation beziehungsweise der sie begründenden Umstände im Zeitpunkt des Vertragsschlusses an. Zu diesem Zeitpunkt darf der Vermieter regelmäßig die berechtigte Hoffnung haben, dass die Ehedifferenzen behoben werden.

QUELLE | LG Dessau, Urteil vom 7.12.2016, 5 T 275/16, Abruf-Nr. 191942 unter  www.iww.de. 

Gebrauchserhaltungsanspruch: Mängelbeseitigungsanspruch verjährt im Mietverhältnis nicht

| Der Anspruch des Mieters auf Beseitigung eines Mangels ist als Teil des Gebrauchserhaltungsanspruchs während der Mietzeit unverjährbar. |

Tauscht der Vermieter ursprünglich vorhandenen Fliesenboden auf einer Terrasse gegen Bankirai-Holzbelag aus, schafft er einen Zustand, der vom vertragsgemäßen Zustand der Mietsache abweicht. Der Holzbelag ist zu dem ursprünglich vorhandenen Fliesenbelag nicht vergleichbar. Derart wesentliche Veränderungen braucht der Mieter grundsätzlich nicht hinzunehmen.

Merke | Der Vermieter darf die Mietsache im Rahmen der ihm obliegenden Erhaltungspflicht nur unwesentlich verändern. Er ist gehalten, den ursprünglichen Zustand der Mietsache möglichst zu erhalten und wiederherzustellen.

QUELLE | LG Berlin, Urteil vom 7.9.2016, 65 C 315/16, Abruf-Nr. 191991 unter www.iww.de.

Kautionsrückzahlung: Mängel müssen im Übergabeprotokoll festgehalten sein

| Der Vermieter ist nicht berechtigt, die Kautionsrückzahlung aufgrund entstandener Kosten für die Einholung eines Schimmelgutachtens und die Beseitigung von Schimmel zu verweigern, wenn diese Mängel nicht im Übergabeprotokoll festgehalten worden sind. |

Außerdem muss er die Frist zur Mangelbehebung abwarten, bevor er eine Schimmelanalyse beauftragt.

QUELLE | AG Ottweiler, Urteil vom 24.11.2016, 16 C 170/15, Abruf-Nr. 191943 unter www.iww.de.

Nutzungsrecht: Vermietung an eine studentische Wohngemeinschaft ist auch im reinen Wohngebiet zulässig

| Auch in einem reinen Wohngebiet mit vorwiegend Einfamilienhäusern ist es gebietsverträglich, wenn ein Nachbarhaus von bis zu 12 Studenten genutzt wird. |

Es liegt eine Wohnnutzung vor, weil das Haus längerfristig zum dauernden Wohnen genutzt wird, und nicht – wie bei einem Beherbergungsbetrieb – zu einem bloß vorübergehenden Unterkommen mit stetig kurzfristig wechselnder Nutzung. Studentische Wohngemeinschaften in einem Wohnhaus sind mit der Zweckbestimmung des reinen Wohngebiets generell verträglich. Dies gilt auch, wenn das Haus aufgrund der erhöhten Personenanzahl intensiver genutzt wird als bei der Nutzung durch ein- bzw. zwei Familien.

Daher hat ein Nachbar grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass die Wohngemeinschaftsnutzung des Nachbarhauses untersagt wird. Sollte die Wohnruhe der Nachbarn gestört werden, hat der einen Unterlassungsanspruch gegen den/die Störer.

QUELLE | OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 8.12.2016, 8 A 10680/16, Abruf-Nr. 191944 unter www.iww.de.

WEG: Abänderung des Hausmeisterservicevertrags

| Begehrt ein Hausmeister gegenüber dem Verwalter einer WEG eine Abänderung seiner Vergütung, liegt hierin ein Antrag auf Abänderung des Hausmeisterservicevertrags, so das AG Nördlingen. |

Dieser unter Anwesenden erfolgte Antrag kann nach § 147 Abs. 1 BGB nur „sofort“ angenommen werden. Hierfür reicht es aus, wenn der Antrag in der nächsten Eigentümerversammlung angenommen wird, wenn – wie hier – aufgrund der konkreten Umständen des Einzelfalls für die Beteiligten klar und absehbar ist, dass eine Entscheidung über den Antrag des Hausmeisters erst im Rahmen der nächsten Eigentümerversammlung erfolgen wird. Eine Annahmeerklärung des Hausmeisters gegenüber der Eigentümergemeinschaft ist dann gem. § 151 S. 1 (1. Alt.) BGB entbehrlich.

QUELLE | AG Nördlingen, Urteil vom 13.1.2017, 2 C 532/16, Abruf-Nr. 191941 unter www.iww.de.

Abschließende Hinweise

Berechnung der Verzugszinsen

| Für die Berechnung der Verzugszinsen ist seit dem 1. Januar 2002 der Basiszinssatz nach § 247 BGB anzuwenden. Seine Höhe wird jeweils zum 1. Januar und 1. Juli eines Jahres neu bestimmt. Er ist an die Stelle des Basiszinssatzes nach dem Diskontsatz-Überleitungsgesetz (DÜG) getreten. |

Der Basiszinssatz für die Zeit vom 1. Januar 2017 bis zum 30. Juni 2017 beträgt -0,88 Prozent. Damit ergeben sich folgende Verzugszinsen:

• für Verbraucher (§ 288 Abs. 1 BGB): 4,12 Prozent

• für einen grundpfandrechtlich gesicherten Verbraucherdarlehensvertrag (§ 497 Abs. 1 BGB): 1,12 Prozent

• für den unternehmerischen Geschäftsverkehr (§ 288 Abs. 2 BGB): 8,12 Prozent

Nachfolgend ein Überblick zur Berechnung von Verzugszinsen (Basiszinssätze).

Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 03/2017

| Im Monat März 2017 sollten Sie insbesondere folgende Fälligkeitstermine beachten: |

Steuertermine (Fälligkeit):

Umsatzsteuer (Monatszahler): 10.3.2017

• Lohnsteuer (Monatszahler): 10.3.2017

• Einkommensteuer (vierteljährlich): 10.3.2017

• Kirchensteuer (vierteljährlich): 10.3.2017

• Körperschaftsteuer (vierteljährlich): 10.3.2017

Bei einer Scheckzahlung muss der Scheck dem Finanzamt spätestens drei Tage vor dem Fälligkeitstermin vorliegen.

Beachten Sie | Die für alle Steuern geltende dreitägige Zahlungsschonfrist bei einer verspäteten Zahlung durch Überweisung endet am 13.3.2017. Es wird an dieser Stelle nochmals darauf hingewiesen, dass diese Zahlungsschonfrist ausdrücklich nicht für Zahlung per Scheck gilt.

Beiträge Sozialversicherung (Fälligkeit):

Sozialversicherungsbeiträge sind spätestens am drittletzten Bankarbeitstag des laufenden Monats fällig, für den Beitragsmonat März 2017 am 29.3.2017.