Mietrecht & WEG · Ausgabe 8/2017

Inhaltverzeichnis:

Mietrecht und WEG

• Wohngemeinschaft: Vermieter kann Wechsel in Wohngemeinschaft bei fehlender Bonität verweigern
• Modernisierung: Zweitbalkon ist nicht unbedingt eine Verbesserung
• Nachbarrecht: Musik ist kein Lärm
• Mietvertrag: Abstandszahlung bei vorzeitiger Kündigung muss begründet sein

Abschließende Hinweise

• Berechnung der Verzugszinsen
• Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 08/2017

Mietrecht und WEG

Wohngemeinschaft: Vermieter kann Wechsel in Wohngemeinschaft bei fehlender Bonität verweigern

| Will eine Wohngemeinschaft einen Mieter auswechseln, muss der Vermieter nicht zustimmen, wenn der neue Mieter nicht leistungsfähig ist. |

Das musste sich eine Wohngemeinschaft vor dem Landgericht (LG) Berlin sagen lassen. Habe der Vermieter nachvollziehbare Gründe dafür, warum ihm die Aufnahme eines neuen Mieters unzumutbar ist, liege damit nach Ansicht der Richter ein berechtigtes Interesse des Vermieters vor, den Mieterwechsel zu verweigern. Das sei hier bei der fehlenden Bonität des neuen Mieters der Fall.

Den Einwand der Wohngemeinschaft, die anderen Mitglieder würden die Mietzahlungen sicherstellen, ließ das LG nicht gelten. Auch bei einer Wohngemeinschaft kann der Vermieter einem beabsichtigten Mieterwechsel widersprechen, wenn in entsprechender Anwendung der Regelungen zur Untervermietung (§ 553 Abs. 1 S. 2 BGB) ein wichtiger Grund in der Person des neuen Mieters vorliegt. Die mangelnde Bonität des potenziellen neuen Mieters ist ein solch wichtiger Grund.

QUELLE | LG Berlin, Urteil vom 9.1.2017, 18 S 112/16, Abruf-Nr. 194940 unter www.iww.de.

Modernisierung: Zweitbalkon ist nicht unbedingt eine Verbesserung

| Baut der Vermieter einen Zweitbalkon an, der aufgrund seiner Lage wenig attraktiv ist und sind mit dem Anbau erhebliche Nachteile verbunden (Verschattung, Wegfall von Stau- bzw. Stellmöglichkeit im Balkonzimmer), ist dies keine vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 4 oder 5 BGB. |

Hierauf machte das Landgericht (LG) Berlin aufmerksam und wies die Mieterhöhungsklage des Vermieters ab. Begründung der Richter: Weder ist der Gebrauchswert der Wohnung erhöht, noch wurden die Wohnverhältnisse dauerhaft verbessert. Es gab nämlich bereits einen zweiten Balkon, auf dem unstreitig vier Sitzgelegenheiten und ein kleiner Tisch Platz fanden. Der neue zusätzliche Balkon war dagegen schmal. Dieses, aber auch insbesondere das unmittelbar daneben verlaufende Abluftrohr des Chinarestaurants sowie die darunter befindliche Müllstandsfläche schmälern noch weiter die Attraktivität des Balkons an der Wohnung.

QUELLE | LG Berlin, Urteil vom 25.9.2015, 65 S 193/15, Abruf-Nr. 194439 unter www.iww.de.

Nachbarrecht: Musik ist kein Lärm

| Bei Musizieren handelt es sich in der Regel nicht um Lärm. |

So entschied es das Amtsgericht München im Fall zweier Nachbarn. Die Kinder des einen Nachbarn spielen seit Jahren regelmäßig Musikinstrumente, nämlich Schlagzeug, Tenorhorn und Saxofon. Die anderen Nachbarn fühlen sich dadurch gestört. Sie behaupten, die Kinder würden auch während der vorgeschriebenen Ruhezeiten regelmäßig musizieren. Die Lautstärke erreiche regelmäßig Werte von deutlich über 55 dB, teilweise bis zu 70 dB. Sie verlangen mit ihrer Klage, dass die Kinder es unterlassen, in einer Weise Lärm durch Musikinstrumente zu erzeugen, dass die Nutzung ihres Anwesens wesentlich beeinträchtigt wird.

Der zuständige Richter wies die Unterlassungsklage ab. Nach den vorgelegten Lärmprotokollen seien über einen Zeitraum von mehr als zwei Jahren weniger als eine Handvoll relevanter Fälle festgehalten worden. Das lasse darauf schließen, dass in aller Regel in den Mittagsstunden gerade nicht musiziert werde. Möglicherweise habe es einige wenige Ausreißer gegeben. Hier müsse man aber berücksichtigen, dass es sich um minderjährige Kinder handelt.

Das Gericht hat Abstand davon genommen, die Lautstärke objektiv durch einen Sachverständigen messen zu lassen. Musik könne nach dem Verständnis des Gerichts nur dann als Lärm klassifiziert werden, wenn jemand absichtlich den Vorgang des Musizierens in eine bloße Produktion von Geräuschen pervertiere. Das sei hier nicht der Fall. Zudem müssten bei der Güterabwägung auch die Vorgaben der Verfassung berücksichtigt werden. Die gesunde Entwicklung junger Menschen stehe unter dem besonderen Schutz und in dem besonderen Interesse des Staates. Die Gesellschaft habe sich bei Abwägungsfragen an dieser Wertentscheidung zu orientieren. Daher sei dem Interesse der Kinder an der Ausübung des Musizierens der Vorrang einzuräumen.

QUELLE | Amtsgericht München, Urteil vom 29.3.2017, 171 C 14312/16, Abruf-Nr. unter www.iww.de.

Mietvertrag: Abstandszahlung bei vorzeitiger Kündigung muss begründet sein

| Eine Vereinbarung im Mietvertrag, wonach der Mieter bei vorzeitiger ordentlicher Kündigung eine Abstandszahlung zu leisten hat, muss Angaben dazu enthalten, welche Vermögenseinbußen des Vermieters dadurch ausgeglichen werden sollen. Ansonsten liegt eine unzulässige Vertragsstrafe vor. |

So entschied es das Amtsgericht Dresden in einer Mietstreitigkeit. In dem betreffenden Mietvertrag war geregelt, dass der Mieter im Fall einer ordentlichen Kündigung in den ersten 12 Monaten der Laufzeit verpflichtet war, eine Abstandszahlung in Höhe einer Kaltmiete zu zahlen. Die Vermieterin weigerte sich deshalb, die Mietkaution (eine Kaltmiete) auszuzahlen.

Diese Vereinbarung im Mietvertrag ist nach Ansicht des Amtsgerichts unwirksam. Sie enthält eine unzulässige Vertragsstrafe. Zwar können die Parteien eine wirksame Pauschalabgeltung vereinbaren. Dies muss aber den Fall betreffen, dass der Vertrag vorzeitig aufgelöst wird und damit Vermögenseinbußen des Vermieters ausgeglichen werden sollen. Beispiel: erhöhte Verwaltungskosten des Vermieters durch häufigen Mieterwechsel. Voraussetzung ist damit aber, dass die Vereinbarung dazu Angaben macht. Das war hier nicht der Fall. Es habe sich nicht erkennen lassen, welche Vermögenseinbußen seitens des Vermieters abgegolten werden sollen.

QUELLE | Amtsgericht Dresden, Urteil vom 26.1.2017, 142 C 2327/16, Abruf-Nr. 194939 unter www.iww.de.

Abschließende Hinweise

Berechnung der Verzugszinsen

| Für die Berechnung der Verzugszinsen ist seit dem 1. Januar 2002 der Basiszinssatz nach § 247 BGB anzuwenden. Seine Höhe wird jeweils zum 1. Januar und 1. Juli eines Jahres neu bestimmt. Er ist an die Stelle des Basiszinssatzes nach dem Diskontsatz-Überleitungsgesetz (DÜG) getreten. |

Der Basiszinssatz für die Zeit vom 1. Juli 2017 bis zum 31. Dezember 2017 beträgt -0,88 Prozent. Damit ergeben sich folgende Verzugszinsen:

• für Verbraucher (§ 288 Abs. 1 BGB): 4,12 Prozent

• für einen grundpfandrechtlich gesicherten Verbraucherdarlehensvertrag (§ 497 Abs. 1 BGB): 1,12 Prozent

• für den unternehmerischen Geschäftsverkehr (§ 288 Abs. 2 BGB): 8,12 Prozent

Nachfolgend ein Überblick zur Berechnung von Verzugszinsen (Basiszinssätze).

Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 08/2017

| Im Monat August 2017 sollten Sie insbesondere folgende Fälligkeitstermine beachten: |

Steuertermine (Fälligkeit):

• Umsatz- und Lohnsteuerzahler (Monatszahler): 10.8.2017

• Gewerbe- und Grundsteuerzahler: 15.8.2017 (bzw. 16.8.2017*)

Bei einer Scheckzahlung muss der Scheck dem Finanzamt spätestens drei Tage vor dem Fälligkeitstermin vorliegen.

Hinweis | Bei der Grundsteuer kann die Gemeinde abweichend von dem vierteljährlichen Zahlungsgrundsatz verlangen, dass Beträge bis 15 EUR auf einmal grundsätzlich am 15.8. und Beträge bis einschließlich 30 EUR je zur Hälfte am 15.2. und am 15.8. zu zahlen sind. Auf Antrag kann die Grundsteuer auch am 1.7. in einem Jahresbetrag entrichtet werden. Der Antrag ist bis zum 30.9. des vorangehenden Jahres zu stellen.

Beachten Sie | Die für alle Steuern geltende dreitägige Zahlungsschonfrist bei einer verspäteten Zahlung durch Überweisung endet am 14.8.2017 für die Umsatz- und Lohnsteuerzahlung und am 18.8.2017 (bzw. 21.8.2017*) für die Gewerbe- und Grundsteuerzahlung. Diese Zahlungsschonfrist gilt nicht für Zahlung per Scheck.

* In Bayern (bei Gemeinden mit überwiegend katholischer Bevölkerung) und im Saarland ist der 15.8.2017 ein Feiertag. Somit verschieben sich hier die Fälligkeit und die Zahlungsschonfrist auf den in den Klammern angegebenen Tag.

Beiträge Sozialversicherung (Fälligkeit):

Sozialversicherungsbeiträge sind spätestens am drittletzten Bankarbeitstag des laufenden Monats fällig, für den Beitragsmonat August 2017 am 29.8.2017.