Mietrecht & WEG · Ausgabe 10/2017

Inhaltverzeichnis:

Mietrecht und WEG

• Mietminderung: Im Stehen duschen kann vertragswidrige Nutzung sein
• Nebenkosten: Regelmäßige Kosten für Beseitigung von Graffiti umlegbar
• Nebenkosten: Nicht immer ist bei fehlenden Wärmemengenzählern eine pauschale Kürzung der Abrechnung möglich
• Aufrechnungsmöglichkeit: Kaution durch Verpfändung eines Sparkontos gestellt
• Mangelnde Bonität: Vermieter kann einen neuen WG-Mieter ablehnen

Abschließende Hinweise

• Berechnung der Verzugszinsen
• Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 10/2017

Mietrecht und WEG

Mietminderung: Im Stehen duschen kann vertragswidrige Nutzung sein

| Der Mieter kann die Miete nicht wegen Schwarzschimmel im Badezimmer mindern, wenn der Schimmel auf einer vertragswidrigen Nutzung des Badezimmers beruht. |

Diese Klarstellung traf das Landgericht (LG) Köln. In dem Fall nahmen die Richter eine vertragswidrige Nutzung an, weil der Mieter im Stehen geduscht hatte. Das Badezimmer war jedoch nur mit einer Badewanne ausgestattet und nur halbhoch gefliest. Die Schimmelbildung war daher vorprogrammiert.

QUELLE | LG Köln, Urteil vom 24.2.2017, 1 S 32/15, Abruf-Nr. 196453 unter www.iww.de.

Nebenkosten: Regelmäßige Kosten für Beseitigung von Graffiti umlegbar

| Kosten für die regelmäßige Beseitigung von Graffiti können als sonstige Betriebskosten auf die Wohnungsmieter umgelegt werden, so das Amtsgericht Berlin-Neukölln. |

Hierbei handelt es sich nicht um Instandhaltungskosten, solange sich die Maßnahme in einer Reinigung der Fassade von der aufgebrachten Farbe erschöpft und nicht der Erneuerung/Verlängerung der Lebensdauer der Gebäudesubstanz dient.

QUELLE | Amtsgericht Berlin-Neukölln, Urteil vom 1.3.2017, 6 C 54/16, Abruf-Nr. 196454 unter www.iww.de.

Nebenkosten: Nicht immer ist bei fehlenden Wärmemengenzählern eine pauschale Kürzung der Abrechnung möglich

| Der Mieter kann die Heizkostenrechnung nicht nach § 12 Abs. 1 S. 1 Heizkostenverordnung um 15/100 kürzen, nur weil der Vermieter es entgegen der Heizkostenverordnung unterlassen hat, Wärmemengenzähler zu installieren, wenn er dennoch nach erfasstem Verbrauch abrechnet. |

So entschied es das Landgericht (LG) Berlin. Die Richter machten deutlich, dass das Kürzungsrecht nur besteht, wenn der Vermieter entgegen den Vorschriften der Heizkostenverordnung verbrauchsunabhängig abrechnet.

QUELLE | LG Berlin, Urteil vom 15.6.2017, 67 S 101/17, Abruf-Nr. 196321 unter www.iww.de.

Aufrechnungsmöglichkeit: Kaution durch Verpfändung eines Sparkontos gestellt

| Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Mietkaution wird erst fällig, wenn dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen kann. Hierfür ist dem Vermieter eine angemessene Prüfungsfrist von in der Regel sechs Monaten zuzubilligen. |

Das folgt aus einer Entscheidung des Amtsgerichts Brandenburg. Macht der Vermieter sein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution geltend, sind an die Darlegungslast der zu sichernden Forderungen nicht zu große Anforderungen zu stellen: Die vorzutragenden Tatsachen müssen nur so konkret sein, dass sie aufgrund einer juristischen Subsumtion geeignet sind, den geltend gemachten Anspruch als gegenüber dem Mieter entstanden erscheinen zu lassen.

Der Mieter kann mit seinem Rückforderungsanspruch bezüglich eines verpfändeten Mietkautions-Sparbuchs erst dann gegen einen Zahlungsanspruch des Vermieters aufrechnen, wenn Gleichartigkeit zwischen den Forderungen besteht. Diese ist im Hinblick auf das Mietkautions-Sparbuch erst gegeben, wenn sich der Anspruch des Mieters auf Freigabe des verpfändeten Sparkontos in einen Zahlungsanspruch umgewandelt hat, namentlich, wenn und soweit der Vermieter das Kautionsguthaben tatsächlich verwertet hat.

QUELLE | AG Brandenburg, Urteil vom 22.6.17, 31 C 112/16, Abruf-Nr. 196455 unter www.iww.de.

Mangelnde Bonität: Vermieter kann einen neuen WG-Mieter ablehnen

| Auch bei einer Wohngemeinschaft kann der Vermieter einem beabsichtigten Mieterwechsel widersprechen, wenn – entsprechend der Regelungen zur Untervermietung – ein wichtiger Grund in der Person des neuen Mieters vorliegt. |

Diese Entscheidung traf das Landgericht (LG) Berlin. Als einen solchen wichtigen Grund in der Person sahen die Richter zum Beispiel die mangelnde Bonität des potenziellen neuen Mieters.

QUELLE | LG Berlin, Urteil vom 9.1.17, 18 S 112/16, Abruf-Nr. 194940 unter www.iww.de.

Abschließende Hinweise

Berechnung der Verzugszinsen

| Für die Berechnung der Verzugszinsen ist seit dem 1. Januar 2002 der Basiszinssatz nach § 247 BGB anzuwenden. Seine Höhe wird jeweils zum 1. Januar und 1. Juli eines Jahres neu bestimmt. Er ist an die Stelle des Basiszinssatzes nach dem Diskontsatz-Überleitungsgesetz (DÜG) getreten. |

Der Basiszinssatz für die Zeit vom 1. Juli 2017 bis zum 31. Dezember 2017 beträgt -0,88 Prozent. Damit ergeben sich folgende Verzugszinsen:

• für Verbraucher (§ 288 Abs. 1 BGB): 4,12 Prozent

• für einen grundpfandrechtlich gesicherten Verbraucherdarlehensvertrag (§ 497 Abs. 1 BGB): 1,12 Prozent

• für den unternehmerischen Geschäftsverkehr (§ 288 Abs. 2 BGB): 8,12 Prozent

Nachfolgend ein Überblick zur Berechnung von Verzugszinsen (Basiszinssätze).

Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 10/2017

| Im Monat Oktober 2017 sollten Sie insbesondere folgende Fälligkeitstermine beachten: |

Steuertermine (Fälligkeit):

• Umsatzsteuer (Monatszahler): 10.10.2017

• Lohnsteuer (Monatszahler): 10.10.2017

Bei einer Scheckzahlung muss der Scheck dem Finanzamt spätestens drei Tage vor dem Fälligkeitstermin vorliegen.

Beachten Sie | Die für alle Steuern geltende dreitägige Zahlungsschonfrist bei einer verspäteten Zahlung durch Überweisung endet am 13.10.2017. Es wird an dieser Stelle nochmals darauf hingewiesen, dass diese Zahlungsschonfrist ausdrücklich nicht für Zahlung per Scheck gilt.

Beiträge Sozialversicherung (Fälligkeit):

Sozialversicherungsbeiträge sind spätestens am drittletzten Bankarbeitstag des laufenden Monats fällig, für den Beitragsmonat Oktober 2017 am 26.10.2017.