Mietrecht & WEG · Ausgabe 11/2017

Inhaltverzeichnis:

• Lärm: Nicht immer ist ein detailliertes Lärmprotokoll notwendig
• Immobilienanzeigen: Immobilienmakler müssen Angaben zum Energieverbrauch machen
• Verbotene Eigenmacht: Beweislastumkehr: Ersteher muss beweisen, was im Haus war
• Fristlose Kündigung: Untervermietung der gesamten Wohnung ist ein Kündigungsgrund

Abschließende Hinweise

• Berechnung der Verzugszinsen
• Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 11/2017

Mietrecht und WEG

Lärm: Nicht immer ist ein detailliertes Lärmprotokoll notwendig

| Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm muss kein detailliertes Protokoll vorgelegt werden. Es genügt vielmehr grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht und zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten. |

Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) hin. Er hob daher eine Entscheidung des Berufungsgerichts auf, dass das viel strenger gesehen hatte.

QUELLE | BGH, Beschluss vom 22.8.2017, VIII ZR 226/16, Abruf-Nr. 196480 unter www.iww.de.

Immobilienanzeigen: Immobilienmakler müssen Angaben zum Energieverbrauch machen

| Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Frage geklärt, welche Informationen ein Immobilienmakler bei einer Immobilienanzeige zum Energieverbrauch offenlegen muss. |

Ein Immobilienmakler hatte in Tageszeitungen Wohnimmobilien zur Miete oder zum Kauf angeboten. Angaben zum Energieverbrauch fehlten in den Anzeigen gänzlich. Die Klägerin sieht darin einen Verstoß gegen § 16a der Energieeinsparverordnung (EnEV). Sie verlangte von dem Makler, es zu unterlassen, Anzeigen für Immobilien, für die ein Energieausweis vorliegt, ohne die in § 16a EnEV vorgesehenen Pflichtangaben zu veröffentlichen.

Der BGH gab der Klägerin recht. Sie kann den Makler unter dem Gesichtspunkt einer Irreführung der Verbraucher durch Vorenthalten wesentlicher Informationen nach § 5a Abs. 2 UWG mit Erfolg in Anspruch nehmen. Gemäß § 5a Abs. 4 UWG gelten als wesentlich Informationen, die dem Verbraucher aufgrund unionsrechtlicher Verordnungen oder nach Rechtsvorschriften zur Umsetzung unionsrechtlicher Richtlinien für kommerzielle Kommunikation einschließlich Werbung und Marketing nicht vorenthalten werden dürfen. Der Immobilienmakler ist nach Art. 12 der Richtlinie 2010/31/EU verpflichtet, notwendige Angaben zum Energieverbrauch in der Anzeige aufzunehmen. Zu den wesentlichen Informationen, die angeführt werden müssen zählen:

• Art des Energieausweises,

• wesentliche Energieträger,

• Baujahr des Wohngebäudes,

• Energieeffizienzklasse und

• Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs.

QUELLE | BGH, Urteil vom 5.10.2017, I ZR 229/16, Abruf-Nr. 197069 unter www.iww.de.

Verbotene Eigenmacht: Beweislastumkehr: Ersteher muss beweisen, was im Haus war

| Nimmt der Ersteher die ersteigerte Immobilie eigenmächtig in Besitz, ist er verpflichtet, ein Verzeichnis über die in der Immobilie vorgefundenen, von dem Zuschlagsbeschluss nicht erfassten Gegenstände zu erstellen. Zudem muss er deren Wert schätzen lassen. Kommt er dem nicht nach, muss er beweisen, inwieweit die Angaben des Schuldners zu dem Bestand, Zustand und Wert der Gegenstände, die sich im Zeitpunkt der Räumung in dem Haus befunden haben sollen, unzutreffend sind, soweit dessen Angaben plausibel sind. |

So entschied es der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Fall, in dem der Beklagte in einer Zwangsversteigerung ein Haus ersteigert hatte. Ohne einen Gerichtsvollzieher hinzuzuziehen nahm er das Haus in Besitz und ließ es durch eine private Firma räumen. Einen Teil der vorgefundenen Einrichtungs- und Kunstgegenstände gab er in ein Auktionshaus. Die bisherigen Eigentümer verlangten Herausgabe ihrer Gegenstände, hilfsweise Schadenersatz. Vor dem OLG hatte die Klage überwiegend keinen Erfolg. Die Kläger hätten nicht nachweisen können, welche Gegenstände in dem Haus gewesen seien.

Der BGH sah das anders. Zwar müsse nach den allgemeinen Regeln der Beweislastverteilung grundsätzlich derjenige, der einen anderen wegen verbotener Eigenmacht auf Schadenersatz in Anspruch nimmt, die anspruchsbegründenden Tatsachen darlegen und beweisen. In den Fällen der „kalten Räumung“, also wenn ein Vermieter die Wohnung im Wege verbotener Eigenmacht in Besitz nimmt, hat der BGH eine Umkehr der Darlegungs- und Beweislast zulasten des Vermieters angenommen. Diese Grundsätze gelten entsprechend, wenn ein Ersteher in der Zwangsversteigerung die ersteigerte Immobilie und die von dem Zuschlagsbeschluss nicht erfassten Einrichtungsgegenstände eigenmächtig in Besitz nimmt, ohne einen Gerichtsvollzieher hinzuzuziehen. Der Ersteher muss daher Schadenersatz leisten, soweit er die im Wege der verbotenen Eigenmacht in Besitz genommenen Gegenstände nicht oder nur in beschädigtem Zustand herausgeben kann.

QUELLE | BGH, Urteil vom 23.6.2017, V ZR 175/16, Abruf-Nr. 196916 unter www.iww.de.

Fristlose Kündigung: Untervermietung der gesamten Wohnung ist ein Kündigungsgrund

| Ein Mieter hat keinen Anspruch darauf, dass sein Vermieter einer Untervermietung der gesamten Wohnung an Dritte zustimmt. |

Das gilt nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Berlin-Mitte auch, wenn es sich dabei um Familienangehörige oder Lebenspartner handelt. Wird die Wohnung unbefugt an Dritte überlassen, kann der Vermieter fristlos kündigen.

QUELLE | Amtsgericht Berlin-Mitte, Urteil vom 16.1.2017, 21 C 55/16, Abruf-Nr. 196456 unter www.iww.de.

Abschließende Hinweise

Berechnung der Verzugszinsen

| Für die Berechnung der Verzugszinsen ist seit dem 1. Januar 2002 der Basiszinssatz nach § 247 BGB anzuwenden. Seine Höhe wird jeweils zum 1. Januar und 1. Juli eines Jahres neu bestimmt. Er ist an die Stelle des Basiszinssatzes nach dem Diskontsatz-Überleitungsgesetz (DÜG) getreten. |

Der Basiszinssatz für die Zeit vom 1. Juli 2017 bis zum 31. Dezember 2017 beträgt -0,88 Prozent. Damit ergeben sich folgende Verzugszinsen:

• für Verbraucher (§ 288 Abs. 1 BGB): 4,12 Prozent

• für einen grundpfandrechtlich gesicherten Verbraucherdarlehensvertrag (§ 497 Abs. 1 BGB): 1,12 Prozent

• für den unternehmerischen Geschäftsverkehr (§ 288 Abs. 2 BGB): 8,12 Prozent

Nachfolgend ein Überblick zur Berechnung von Verzugszinsen (Basiszinssätze).

Zum Anfang

Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 11/2017

| Im Monat November 2017 sollten Sie insbesondere folgende Fälligkeitstermine beachten: |

Steuertermine (Fälligkeit):

• Umsatzsteuerzahler (Monatszahler): 10.11.2017

• Lohnsteuerzahler (Monatszahler): 10.11.2017

• Gewerbesteuerzahler: 15.11.2017

• Grundsteuerzahler: 15.11.2017

Bei einer Scheckzahlung muss der Scheck dem Finanzamt spätestens drei Tage vor dem Fälligkeitstermin vorliegen.

Beachten Sie | Bei der Grundsteuer kann die Gemeinde abweichend von dem vierteljährlichen Zahlungsgrundsatz verlangen, dass Beträge bis 15 EUR auf einmal grundsätzlich am 15.8. und Beträge bis einschließlich 30 EUR je zur Hälfte am 15.2. und am 15.8. zu zahlen sind. Auf Antrag kann die Grundsteuer auch am 1.7. in einem Jahresbetrag entrichtet werden. Der Antrag ist bis zum 30.9. des vorangehenden Jahres zu stellen.

Beachten Sie | Die für alle Steuern geltende dreitägige Zahlungsschonfrist bei einer verspäteten Zahlung durch Überweisung endet am 13.11.2017 für die Umsatz- und Lohnsteuerzahlung und am 20.11.2017 für die Gewerbe- und Grundsteuerzahlung. Es wird an dieser Stelle nochmals darauf hingewiesen, dass diese Zahlungsschonfrist ausdrücklich nicht für Zahlung per Scheck gilt.

Beiträge Sozialversicherung (Fälligkeit):

Sozialversicherungsbeiträge sind spätestens am drittletzten Bankarbeitstag des laufenden Monats fällig, für den Beitragsmonat November 2017 am 28.11.2017.