Mietrecht & WEG · Ausgabe 12/2017

Inhaltverzeichnis:

• Zahlungsverzug: Gleichzeitig vorsorglich erklärte fristgemäße Kündigung ist unwirksam
• Betriebskostenabrechnung: Vermieter muss haushaltsnahe Dienstleistungen ausweisen
• AGG: Nichteinladung zur Wohnungsbesichtigung wegen Herkunft
• Getrennte Miteigentümer: Betriebskosten und Wohnvorteil beim Trennungsunterhalt

Abschließende Hinweise

• Berechnung der Verzugszinsen
• Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 12/2017

Mietrecht und WEG

Zahlungsverzug: Gleichzeitig vorsorglich erklärte fristgemäße Kündigung ist unwirksam

| Der Vermieter kann dem Mieter bei Zahlungsverzug fristlos kündigen. Kündigt er gleichzeitig vorsorglich fristgemäß, ist diese hilfsweise erklärte Kündigung unwirksam, da mit Zugang der fristlosen Kündigung der Mietvertrag sofort beendet wird. |

So entschied es das Landgericht (LG) Berlin. Diese Differenzierung ist nach Ansicht der Richter von Bedeutung, wenn der Mieter innerhalb der gesetzlichen Frist den offenen Betrag nachzahlt. Nach dem Gesetz wird die fristlose Kündigung dadurch unwirksam. Nach der Auffassung des LG bleibt es in diesem Fall dem Vermieter verwehrt, sich auf die zugleich hilfsweise erklärte fristgemäße Kündigung zu berufen. Das LG hat daher im zugrunde liegenden Fall die Klage der Vermieter auf Räumung der Wohnung gegen den Hauptmieter abgewiesen.

Das LG Berlin argumentierte damit, dass zum Zeitpunkt, als die fristlose Kündigung des Vermieters zuging, der Mietvertrag unmittelbar beendet worden sei. Die zugleich hilfsweise erklärte Kündigung mit ordentlicher Frist gehe ins Leere. Die Kündigungswirkungen der fristlosen Kündigung seien zwar später durch die Nachzahlung des offenen Betrags entfallen, die fristlose Kündigungserklärung bleibe aber bestehen. Damit bleibe die hilfsweise erklärte fristgemäße Kündigung unwirksam und könne nicht wieder „aufleben“.

QUELLE | LG Berlin, Urteil vom 13.10.2017, 66 S 90/17, Abruf-Nr. 197461 unter www.iww.de.

Betriebskostenabrechnung: Vermieter muss haushaltsnahe Dienstleistungen ausweisen

| Ein Mieter kann von seinem Vermieter verlangen, dass dieser in einer Betriebskostenabrechnung bestimmte Kosten so aufschlüsselt, dass der Mieter gegenüber dem Finanzamt haushaltsnahe Dienstleistungen in Abzug bringen kann. |

Diese Klarstellung traf das Landgericht (LG) Berlin) im Falle eines Mieters, der von seinem Vermieter eine Bescheinigung über haushaltsnahe Dienstleistungen verlangt hatte. Das LG entschied, dass der Mieter das Recht hat, zumindest eine Betriebskostenabrechnung vom Vermieter zu verlangen, anhand derer sich die Beträge ermitteln lassen, die für haushaltsnahe Dienstleistungen erbracht worden sind.

Der Vermieter muss zwar weder eine „Steuerbescheinigung nach § 35a EStG“ erteilen noch „steuerberatend“ tätig werden und einzelne Betriebskostenarten ausdrücklich als Aufwendungen „für haushaltsnahe Dienstleistungen“ einordnen und bezeichnen. Der Mieter muss jedoch die Möglichkeit erhalten, selbst anhand der Betriebskostenabrechnung zu ermitteln, welche Dienstleistungen erbracht und welche Beträge dafür aufgewendet worden sind. Dafür ist es erforderlich, dass Pauschalrechnungen aufgeschlüsselt und der Anteil der Dienstleistungen ausgewiesen werden.

QUELLE | LG Berlin, Urteil vom 18.10.2017, 18 S 339/16, Abruf-Nr. 197462 unter www.iww.de.

AGG: Nichteinladung zur Wohnungsbesichtigung wegen Herkunft

| Wird ein Wohnungssuchender aufgrund seiner ethnischen Herkunft nicht zur Wohnungsbesichtigung eingeladen, steht ihm nach § 21 Abs. 2 AGG eine Entschädigung von drei Monatsmieten zu. |

Dies entschied das Amtsgericht Hamburg-Barmbeck im Fall einer Mutter, die für sich und ihr Kind eine Wohnung suchte. Sie bewarb sich dabei für mehrere Wohnungen einer Vermieterin. Da die Bewerbungen jedoch sämtlich mit einer Absage endeten, kam ihr der Verdacht, dass dies mit ihrem türkischen Namen zu tun haben könne. Ein Freund bestätigte diesen Verdacht. Er schickte jeweils am selben Tag einer Absage weitere Anfragen für die Wohnungen per E-Mail. Dabei verwendete er jeweils erfundene deutsch oder türkisch klingende Namen. Alle türkisch klingenden Namen erhielten eine Absage und alle deutsch klingenden Namen eine Einladung zur Wohnungsbesichtigung. Das Amtsgericht sah einen klaren Verstoß gegen das AGG. Die Klägerin habe Indizien darlegen und beweisen können, dass sie allein aufgrund ihres türkischen Namens und somit ihrer ethnischen Herkunft keine Einladung zu einem Besichtigungstermin erhalten hat. Damit spreche ein Anschein für eine Benachteiligung wegen ihrer ethnischen Herkunft.

Beachten Sie | Das vom Freund der Klägerin durchgeführte sog. Testing-Verfahren ist im Bereich der Wohnungsmiete ausdrücklich zulässig.

QUELLE | AG Hamburg-Barmbek, Urteil vom 3.2.2017, 811b C 273/15, Abruf-Nr. 197464 unter www.iww.de.

Getrennte Miteigentümer: Betriebskosten und Wohnvorteil beim Trennungsunterhalt

| Sind Ehegatten gemeinsam Miteigentümer einer Eigentumswohnung, muss sich der Ehegatte, der bei einer Trennung aus der Wohnung auszieht, in Höhe seines Miteigentumsanteils an den nicht umlagefähigen Betriebskosten beteiligen. Dies gilt jedoch nicht, wenn die Betriebskosten vom Wohnvorteil im Rahmen der Berechnung des Trennungsunterhalts abgezogen wurden, so das Amtsgericht Heilbronn. |

Die Ehefrau verblieb nach der Trennung mit der ehelichen Tochter in der Eigentumswohnung. Sie zahlte in der Folgezeit die nicht umlagefähigen Betriebskosten für die Jahre 2013 bis 2016 von insgesamt 2.755 EUR. Es handelte sich um Kosten der Verwaltung und Erhaltung der Eigentumswohnung. Der Ehemann weigerte sich, sich an den Betriebskosten zu beteiligen. Das Amtsgericht entschied zugunsten der Ehefrau. Die Berufung des Ehemanns vor dem OLG Stuttgart war erfolglos. Der Ehefrau steht ein Anspruch auf Zahlung der hälftigen Betriebskosten zu, da der Ehemann zur Hälfte Miteigentümer der Wohnung ist.

Beachten Sie | Der Ehemann wäre nicht zur Kostenübernahme verpflichtet, wenn die Betriebskosten im Rahmen der Berechnung des Trennungsunterhalts vom Wohnvorteil abgezogen wurden. Dies war hier aber nicht der Fall.

QUELLE | AG Heilbronn 20.2.2017, 9 F 2639/16, Abruf-Nr. 197465 unter www.iww.de.

Abschließende Hinweise

Berechnung der Verzugszinsen

| Für die Berechnung der Verzugszinsen ist seit dem 1. Januar 2002 der Basiszinssatz nach § 247 BGB anzuwenden. Seine Höhe wird jeweils zum 1. Januar und 1. Juli eines Jahres neu bestimmt. Er ist an die Stelle des Basiszinssatzes nach dem Diskontsatz-Überleitungsgesetz (DÜG) getreten. |

Der Basiszinssatz für die Zeit vom 1. Juli 2017 bis zum 31. Dezember 2017 beträgt -0,88 Prozent. Damit ergeben sich folgende Verzugszinsen:

• für Verbraucher (§ 288 Abs. 1 BGB): 4,12 Prozent

• für einen grundpfandrechtlich gesicherten Verbraucherdarlehensvertrag (§ 497 Abs. 1 BGB): 1,12 Prozent

• für den unternehmerischen Geschäftsverkehr (§ 288 Abs. 2 BGB): 8,12 Prozent

Nachfolgend ein Überblick zur Berechnung von Verzugszinsen (Basiszinssätze).

Zum Anfang

Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 12/2017

| Im Monat Dezember 2017 sollten Sie insbesondere folgende Fälligkeitstermine beachten: |

Steuertermine (Fälligkeit):

• Umsatzsteuer (Monatszahler): 11.12.2017

• Lohnsteuer (Monatszahler): 11.12.2017

• Einkommensteuer (vierteljährlich): 11.12.2017

• Kirchensteuer (vierteljährlich): 11.12.2017

• Körperschaftsteuer (vierteljährlich): 11.12.2017

Bei einer Scheckzahlung muss der Scheck dem Finanzamt spätestens drei Tage vor dem Fälligkeitstermin vorliegen.

Beachten Sie | Die für alle Steuern geltende dreitägige Zahlungsschonfrist bei einer verspäteten Zahlung durch Überweisung endet am 14.12.2017. Es wird an dieser Stelle nochmals darauf hingewiesen, dass diese Zahlungsschonfrist ausdrücklich nicht für Zahlung per Scheck gilt.

Beiträge Sozialversicherung (Fälligkeit):

Sozialversicherungsbeiträge sind spätestens am drittletzten Bankarbeitstag des laufenden Monats fällig, für den Beitragsmonat Dezember 2017 am 27.12.2017.