Mietrecht & WEG · Ausgabe 4/2018

Inhaltverzeichnis:

• Eigenbedarf: Mieter braucht nur bestreiten – Vermieter muss voll beweisen
• WEG: Verwalterbestellung allein schafft keine Anscheinsvollmacht
• Mieterhöhung: Trend zu offenen Küchen: Zuschlag auf die Vergleichsmiete möglich
• Beendigung des Mietverhältnisses: Keine Minderung für die Zeit der Vorenthaltung
• Mietgebrauch: Anwalt darf in den gemieteten Kanzleiräumen nicht wohnen

Abschließende Hinweise

• Berechnung der Verzugszinsen
• Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 04/2018

Mietrecht und WEG

Eigenbedarf: Mieter braucht nur bestreiten – Vermieter muss voll beweisen

| Für eine auf Eigenbedarf gestützte Räumungsverurteilung genügt es, wenn der Mieter den Eigenbedarf mit Nichtwissen bestreitet. Der Vermieter muss hingegen den Vollbeweis für den behaupteten Eigenbedarf erbringen. |

Auf diese prozessuale Regel machte das Landgericht (LG) Berlin aufmerksam. Die Richter wiesen darauf hin, dass bei feststehendem Eigenbedarf geprüft werden müsse, ob der Mieter nicht wegen einer unzumutbaren Härte gem. § 574 Abs. 1, 2 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann. Bei gesundheitlichen Nachteilen kann bereits die ernsthafte Gefahr ihres Eintritts ausreichen. Hier kann es genügen, dass sich der Gesundheitszustand oder die allgemeine Lebenssituation des Mieters durch den Umzug erheblich verschlechtern würde. Bei der Frage nach angemessenem Ersatzwohnraum sind nicht nur Alter und Krankheit des Mieters, sondern auch die dadurch bedingte notwendige Nähe zu bestimmten Angehörigen zu berücksichtigen.

QUELLE | LG Berlin, Urteil vom 25.1.2018, 67 S 272/17, Abruf-Nr. 200063 unter www.iww.de.

WEG: Verwalterbestellung allein schafft keine Anscheinsvollmacht

| Die bloße Bestellung zum Verwalter einer Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG) genügt noch nicht, im Rechtsverkehr gegenüber Dritten – hier einem Handwerksunternehmen – eine Anscheins- oder Duldungsvollmacht der WEG anzunehmen. |

Diese Entscheidung traf das Oberlandesgericht (OLG) Hamm. Daher kann die WEG auch nicht durch einen vom Verwalter abgeschlossenen Werkvertrag verpflichtet werden, Werklohn zu zahlen. Ein Aufwendungsersatzanspruch des Werkunternehmers gegen die WEG kommt nicht in Betracht, wenn von der beauftragten Maßnahme lediglich Sondereigentum betroffen ist. Dann liegt diese Baumaßnahme weder im Interesse der WEG, noch entspricht sie deren mutmaßlichem Willen.

So liegt es nach Auffassung des OLG Hamm beim Einlegen einer trittschalldämmenden Folie, die unter dem späteren Laminatboden verlegt wird. Diese gehört – wie der Oberboden – zum Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers.

Hiervon zu unterscheiden ist ein konstruktiver Schallschutz durch einen schwimmenden Estrich. Dieser ist Gebäudeteil, welcher zum Gemeinschaftseigentum zählt.

QUELLE | OLG Hamm, Urteil vom 25.1.2018, 10 U 111/16, Abruf-Nr. 199891 unter www.iww.de.

Mieterhöhung: Trend zu offenen Küchen: Zuschlag auf die Vergleichsmiete möglich

| Nach dem Frankfurter Mietspiegel ist ein Zuschlag auf die Vergleichsmiete gerechtfertigt, wenn der Küchenbereich Teil eines Wohnraums ist oder zusammen mit dem Wohnraum eine räumliche Einheit bildet. |

Das ist nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Frankfurt a. M. allerdings nicht der Fall, wenn die Küche zum angrenzenden Wohn- und Essbereich hin überwiegend durch Wandflächen abgegrenzt ist. Daher hat das Amtsgericht ein Mieterhöhungsverlangen für unberechtigt erklärt, mit welchem eine Erhöhung um 1,11 EUR pro Quadratmeter verlangt wurde.

QUELLE | AG Frankfurt a. M., Urteil vom 8.2.2018, 33 C 2877/17, Abruf-Nr. 199883 unter www.iww.de.

Beendigung des Mietverhältnisses: Keine Minderung für die Zeit der Vorenthaltung

| Grundsätzlich steht dem Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses kein Mängelbeseitigungsanspruch gegen den Vermieter mehr zu. Vertragliche Erfüllungspflichten bestehen zu diesem Zeitpunkt nicht mehr. Mängel, die während der Zeit, für die eine Nutzungsentschädigung zu zahlen ist, entstehen, führen daher nicht zu einer Minderung. |

Dies entschied das Landgericht (LG) Krefeld. Nach Auffassung der Richter gilt dies auch für Mängel, die vor Beendigung des Mietverhältnisses vorgelegen haben, aber erst danach während der Zeit der Vorenthaltung angezeigt werden. Ansonsten sähe sich der Vermieter der Situation ausgesetzt, entweder eine Kürzung seiner Nutzungsentschädigung hinzunehmen oder eine nicht mehr bestehende vertragliche Verpflichtung erfüllen zu müssen.

QUELLE | LG Krefeld, Urteil vom 20.12.2017, 2 S 65/16, Abruf-Nr. 198921 unter www.iww.de.

Mietgebrauch: Anwalt darf in den gemieteten Kanzleiräumen nicht wohnen

| Eine Klage auf Unterlassung vertragswidrigen Gebrauchs nach § 541 BGB kommt auch in Gewerbemietraumverhältnissen in Betracht. |

Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Celle. Werden Räume zum Betrieb eines Rechtsanwaltsbüros vermietet und gibt der Vertrag keinen Anhaltspunkt dafür, dass die Nutzung der Mieträume auch zu Wohnzwecken möglich sein sollte, ist die teilweise Nutzung des Mietobjekts als Wohnung nicht mehr vom vertragsgemäßen Gebrauch gedeckt.

QUELLE | OLG Celle, Urteil vom 5.1.2018, 2 U 94/17, Abruf-Nr. 200038 unter www.iww.de.

Abschließende Hinweise

Berechnung der Verzugszinsen

| Für die Berechnung der Verzugszinsen ist seit dem 1. Januar 2002 der Basiszinssatz nach § 247 BGB anzuwenden. Seine Höhe wird jeweils zum 1. Januar und 1. Juli eines Jahres neu bestimmt. Er ist an die Stelle des Basiszinssatzes nach dem Diskontsatz-Überleitungsgesetz (DÜG) getreten. |

Der Basiszinssatz für die Zeit vom 1. Januar 2018 bis zum 30. Juni 2018 beträgt -0,88 Prozent. Damit ergeben sich folgende Verzugszinsen:

• für Verbraucher (§ 288 Abs. 1 BGB): 4,12 Prozent

• für einen grundpfandrechtlich gesicherten Verbraucherdarlehensvertrag (§ 497 Abs. 1 BGB): 1,12 Prozent

• für den unternehmerischen Geschäftsverkehr (§ 288 Abs. 2 BGB): 8,12 Prozent

Nachfolgend ein Überblick zur Berechnung von Verzugszinsen (Basiszinssätze).

Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 04/2018

| Im Monat April 2018 sollten Sie insbesondere folgende Fälligkeitstermine beachten: |

Steuertermine (Fälligkeit):

• Umsatzsteuer (Monatszahler): 10.4.2018

• Lohnsteuer (Monatszahler): 10.4.2018

Bei einer Scheckzahlung muss der Scheck dem Finanzamt spätestens drei Tage vor dem Fälligkeitstermin vorliegen.

Beachten Sie | Die für alle Steuern geltende dreitägige Zahlungsschonfrist bei einer verspäteten Zahlung durch Überweisung endet am 13.4.2018. Es wird an dieser Stelle nochmals darauf hingewiesen, dass diese Zahlungsschonfrist ausdrücklich nicht für Zahlung per Scheck gilt.

Beiträge Sozialversicherung (Fälligkeit):

Sozialversicherungsbeiträge sind spätestens am drittletzten Bankarbeitstag des laufenden Monats fällig, für den Beitragsmonat April 2018 am 26.4.2018.