Mietrecht & WEG · Ausgabe 6/2018

Inhaltverzeichnis:

Mietrecht und WEG

• WEG: Nichtzahlung von Wohngeld: Kein einzelner Schadenersatzanspruch
• Eigenbedarfskündigung: Falsch geschriebener Vorname schadet nicht
• Untervermietung: Senkung der Wohnkosten kann berechtigtes Interesse sein
• Räumungsfrist: Verlängerung aufgrund lokalem Wohnungsmangel möglich

Abschließende Hinweise

• Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 06/2018
• Berechnung der Verzugszinsen

Mietrecht und WEG

WEG: Nichtzahlung von Wohngeld: Kein einzelner Schadenersatzanspruch

| Kommt ein Wohnungseigentümer mit der Wohngeldzahlung in Verzug, begründet dies für einen einzelnen Wohnungseigentümer keinen Schadenersatzanspruch. Dieser kann gegen den säumigen Wohnungseigentümer nur von der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend gemacht werden. |

So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer Wohneigentumsanlage. Dort wurde die Wasserversorgung gesperrt, weil einer der Wohnungseigentümer Wohngeld von über 14.000 EUR schuldete. Ein Wohnungseigentümer, der seine Wohnung vermietet hatte, erlitt durch die Wassersperrung bei der Mieteinnahme Verluste. Er machte dafür den säumigen Wohnungseigentümer verantwortlich. Er verklagte ihn auf Schadenersatz. Das AG wies die Klage ab, das LG gab ihr statt. Der BGH hob die Entscheidung des LG auf.

Dem Kläger allein steht kein Anspruch auf Schadenersatz zu. Dieser Anspruch kann nicht von den einzelnen Wohnungseigentümern geltend gemacht werden. Inhaberin dieses Anspruchs ist allein die Wohnungseigentümergemeinschaft. Andernfalls würde gerade bei größeren Wohnungseigentümergemeinschaften eine für den säumigen Wohnungseigentümer nicht kalkulierbare Erweiterung der Haftung entstehen.

QUELLE | BGH, Urteil vom 10.2.2017, V ZR 166/16, Abruf-Nr. 193822 unter www.iww.de.

Eigenbedarfskündigung: Falsch geschriebener Vorname schadet nicht

| Eine Kündigung ist nicht deswegen formell unwirksam, weil es an ein Ehepaar gerichtet und der Vorname der Ehefrau falsch angegeben ist. Es handelt sich auch dann noch um eine Falschbezeichnung, wenn der angegebene Vorname derjenige der gemeinsamen (erwachsenen) Tochter ist. Wenn es ausreiche, dass eine Kündigung lediglich an Eheleute adressiert ist, könne auch eine Falschbezeichnung hinsichtlich des Vornamens einen formellen Mangel nicht begründen. |

Diese Entscheidung traf das Amtsgericht (AG) Mannheim. Für eine Eigenbedarfskündigung müssen die sog. Kerntatsachen im Kündigungsschreiben benannt werden: Der Kündigungsgrund muss so bezeichnet sein, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Für die Kündigung einer Hausmeisterwohnung in einem Schulgebäude genügt die Darlegung, dass aus funktionellen Gründen die Räumlichkeiten dem direkten Schulzweck zugeordnet werden sollen, und dass es aufgrund einer Umgestaltung des pädagogischen Konzeptes notwendig sei, Schülern Unterrichtsräume zur Verfügung zu stellen, die innerhalb des Schulgebäudes liegen.

QUELLE | AG Mannheim, Urteil vom 12.4.2018, 18 C 5139/17, Abruf-Nr. 201313 unter www.iww.de.

Untervermietung: Senkung der Wohnkosten kann berechtigtes Interesse sein

| Der Mieter kann ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung haben, wenn er wegen wirtschaftlicher Bedürftigkeit durch die Untervermietung die Wohnkosten signifikant senken will. |

Dies entschied das Landgericht (LG) Berlin. Es genügt nach der Entscheidung, wenn der Mieter dem Vermieter den Grund für das Überlassungsbegehren plausibel und wahrheitsgemäß darlegt und Angaben zu dem avisierten Untermietvertrag macht (Name und Anschrift des Untermieters, Zimmer, Mietzins). Nach den Ausführungen des LG Berlin muss der Mieter seine Vermögensverhältnisse nicht näher nachweisen, insbesondere keinen Bescheid des Jobcenters vorlegen.

Es gebe keinen Rechtsanspruch auf aussagekräftige Nachweise. Dem Gesetz sei keine weitergehende Hürde dahingehend zu entnehmen, dass der Mieter die Genehmigung zur Untervermietung erst dann beanspruchen könnte, wenn ihm andernfalls Vermögensverfall, Wohnungsverlust oder sonstige Fälle schwerer eigener Not drohen.

QUELLE | LG Berlin, Urteil vom 11.4.2018, 66 S 275/17, Abruf-Nr. 201227 unter  www.iww.de. 

Räumungsfrist: Verlängerung aufgrund lokalem Wohnungsmangel möglich

| Eine gerichtlich gewährte Räumungsfrist kann insbesondere dann verlängert werden, wenn die Suche nach Ersatzwohnraum während der gewährten Räumungsfrist – trotz hinreichender Bemühungen des Mieters – erfolglos war. Ob der Mieter sich hinreichend bemüht hat, ist unter Berücksichtigung seiner besonderen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse, aber auch der konkreten Lage auf dem Wohnungsmarkt zu beurteilen. |

Diese Klarstellung traf das Landgericht (LG) Berlin. Nach Auffassung der Richter ist zu erwägen, ob dem Mieter nicht allein deshalb Beweiserleichterungen zugute kommen, weil die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in Berlin ausweislich der Mietenbegrenzungsverordnung des Senats vom 28.4.15 (GVBl. 2015, S. 101) besonders gefährdet ist.

QUELLE | LG Berlin, Beschluss vom 5.4.2018, 67 T 40/18, Abruf-Nr. 201228 unter www.iww.de.

Abschließende Hinweise

Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 06/2018

| Im Monat Juni 2018 sollten Sie insbesondere folgende Fälligkeitstermine beachten: |

Steuertermine (Fälligkeit):

• Umsatzsteuer (Monatszahler): 11.6.2018

• Lohnsteuer (Monatszahler): 11.6.2018

• Einkommensteuer (vierteljährlich): 11.6.2018

• Kirchensteuer (vierteljährlich): 11.6.2018

• Körperschaftsteuer (vierteljährlich): 11.6.2018

Bei einer Scheckzahlung muss der Scheck dem Finanzamt spätestens drei Tage vor dem Fälligkeitstermin vorliegen.

Beachten Sie | Die für alle Steuern geltende dreitägige Zahlungsschonfrist bei einer verspäteten Zahlung durch Überweisung endet am 14.6.2018. Es wird an dieser Stelle nochmals darauf hingewiesen, dass diese Zahlungsschonfrist ausdrücklich nicht für Zahlung per Scheck gilt.

Beiträge Sozialversicherung (Fälligkeit):

Sozialversicherungsbeiträge sind spätestens am drittletzten Bankarbeitstag des laufenden Monats fällig, für den Beitragsmonat Juni 2018 am 27.6.2018.

Berechnung der Verzugszinsen

| Für die Berechnung der Verzugszinsen ist seit dem 1. Januar 2002 der Basiszinssatz nach § 247 BGB anzuwenden. Seine Höhe wird jeweils zum 1. Januar und 1. Juli eines Jahres neu bestimmt. Er ist an die Stelle des Basiszinssatzes nach dem Diskontsatz-Überleitungsgesetz (DÜG) getreten. |

Der Basiszinssatz für die Zeit vom 1. Januar 2018 bis zum 30. Juni 2018 beträgt -0,88 Prozent. Damit ergeben sich folgende Verzugszinsen:

• für Verbraucher (§ 288 Abs. 1 BGB): 4,12 Prozent

• für einen grundpfandrechtlich gesicherten Verbraucherdarlehensvertrag (§ 497 Abs. 1 BGB): 1,12 Prozent

• für den unternehmerischen Geschäftsverkehr (§ 288 Abs. 2 BGB): 8,12 Prozent

Nachfolgend ein Überblick zur Berechnung von Verzugszinsen (Basiszinssätze).