Mietrecht & WEG · Ausgabe 9/2018

Inhaltverzeichnis:

• Untervermietung: Airbnb-Vermietung ist Verstoß gegen den Mietvertrag
• Mietmangel: Raumtemperatur: In der Ankleidekabine muss niemand zittern
• WEG: Nur Einzelpositionen in Jahresabrechnung beanstandet – Abrechnung im Übrigen gültig
• WEG: Zustimmung nach § 12 WEG nur für erste Veräußerung erforderlich

Abschließende Hinweise

• Berechnung der Verzugszinsen
• Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 09/2018

Mietrecht und WEG

Untervermietung: Airbnb-Vermietung ist Verstoß gegen den Mietvertrag

| Die Vermietung einer angemieteten Wohnung über airbnb begründet eine Pflichtwidrigkeit, die nach vorheriger Abmahnung zu einer Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen kann. Dies gilt auch, wenn die Weitervermietung durch einen Untermieter erfolgt. Dessen Verhalten muss sich der Mieter zurechnen lassen. |

So entschied es das Landgericht (LG) Berlin. Die Richter machten deutlich, dass nach einer umfassenden Gesamtabwägung aller Umstände des Einzelfalls zu beurteilen sei, ob im Fall einer unbefugten Gebrauchsüberlassung eine fristlose oder fristgemäße Kündigung gerechtfertigt ist. Der Pflichtverletzung des Mieters kann es an hinreichendem Gewicht fehlen, wenn dem Vermieter seinerseits erhebliche Pflichtverletzungen zur Last fallen.

Derartige schwerwiegende Pflichtverletzungen auf Vermieterseite sind anzunehmen, wenn der Vermieter bzw. seine Hausverwaltung selbst die Mietsache zum Schein über airbnb anmietete, sich die Schlüssel von einem Dritten übergeben ließ, sodann die Wohnung öffnete und betrat und die Räume der Wohnung bis in die Schlafräume hinein ausführlich fotografierte. Damit griff er in grundlegende Rechte des Mieters ein.

Der BGH hat in einem Grundsatzurteil entschieden, dass ein Eigentümer, der seine vermietete Wohnung gewerblich nutzen will, dem Mieter nur dann wegen Eigenbedarfs kündigen kann, wenn er die Wohnung wirklich dringend benötigt.

QUELLE | LG Berlin, Urteil vom 3.7.18, 67 S 20/18, Abruf-Nr. 202895 unter www.iww.de.

Mietmangel: Raumtemperatur: In der Ankleidekabine muss niemand zittern

| Räumlichkeiten, die zum Betrieb eines Modegeschäfts vermietet sind, müssen eine Raumtemperatur aufweisen, die sowohl für Kunden als auch für Mitarbeiter sowohl erforderlich als auch üblich sind, d. h. zwischen 20 Grad und 26 Grad. |

Diese Entscheidung traf das Oberlandesgericht (OLG) Rostock im Streit um die Raumtemperatur in einem gewerblichen Mietobjekt. Die Parteien stritten auch darum, ob der Mietmangel behoben sei oder nicht. Das Gericht entschied hier zugunsten des Mieters. Ist streitig, ob der Vermieter einen Mietmangel beseitigt hat, muss der darlegen und beweisen, dass er die Beseitigungsmaßnahmen ausgeführt hat. Kann er das nicht, verliert er den Rechtsstreit.

QUELLE | OLG Rostock, Urteil vom 17.5.2018, 3 U 78/169, Abruf-Nr. 202896 unter www.iww.de.

WEG: Nur Einzelpositionen in Jahresabrechnung beanstandet – Abrechnung im Übrigen gültig

| Werden von der Jahresabrechnung einer WEG lediglich rechnerisch selbstständige und abgrenzbare Teile beanstandet und angefochten, bleibt die Jahresabrechnung im Übrigen aufrechterhalten. Daher sind Beschlüsse über die Jahresabrechnung im Fall der Anfechtung nicht insgesamt für ungültig zu erklären. |

So entschied es das Landgericht (LG) Frankfurt a. M. Ein weiterer Aspekt der Entscheidung war die Änderung eines Verteilerschlüssels. Will eine WEG den Verteilerschlüssel für die Betriebskosten so ändern, dass die der Abrechnung zugrunde gelegte Fläche sich nicht mehr nach den Wohnungsgrößen gemäß Teilungserklärung, sondern nach einer anderen Flächenermittlung richten soll, muss sie hierüber einen gesonderten Beschluss fassen. Dies kann nicht konkludent in der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung erfolgen.

QUELLE | LG Frankfurt a. M., Urteil vom 17.5.18, 2-13 S 91/16, Abruf-Nr. 202136 unter www.iww.de.

WEG: Zustimmung nach § 12 WEG nur für erste Veräußerung erforderlich

| Ein Zustimmungserfordernis nach § 12 WEG, das für die „erste Veräußerung nach Teilung“ bestimmt ist, erstreckt sich nur auf die erste Veräußerung durch den teilenden Eigentümer. Sie erstreckt sich nicht auch auf die nachfolgende Veräußerung durch eine Person, die durch die Erstveräußerung sämtliche Wohnungseigentumsrechte erworben hat. |

Diese Klarstellung traf das Kammergericht (KG). Einen anderen Aspekt der Entscheidung betraf die Bestellung des WEG-Verwalters in der Teilungserklärung. Diese und auch ein Bestellungsvorbehalt haben Vereinbarungscharakter. Sie wirken nur gegen Sondernachfolger, wenn:

• sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen oder

• sämtliche Sondernachfolger der Vereinbarung beigetreten sind.

QUELLE | KG, Urteil vom 3.5.2018, 1 W 370/17, Abruf-Nr. 202747 unter www.iww.de.

Abschließende Hinweise

Berechnung der Verzugszinsen

| Für die Berechnung der Verzugszinsen ist seit dem 1. Januar 2002 der Basiszinssatz nach § 247 BGB anzuwenden. Seine Höhe wird jeweils zum 1. Januar und 1. Juli eines Jahres neu bestimmt. Er ist an die Stelle des Basiszinssatzes nach dem Diskontsatz-Überleitungsgesetz (DÜG) getreten. |

Der Basiszinssatz für die Zeit vom 1. Januar 2018 bis zum 30. Juni 2018 beträgt -0,88 Prozent. Damit ergeben sich folgende Verzugszinsen:

• für Verbraucher (§ 288 Abs. 1 BGB): 4,12 Prozent

• für einen grundpfandrechtlich gesicherten Verbraucherdarlehensvertrag (§ 497 Abs. 1 BGB): 1,12 Prozent

• für den unternehmerischen Geschäftsverkehr (§ 288 Abs. 2 BGB): 8,12 Prozent

Nachfolgend ein Überblick zur Berechnung von Verzugszinsen (Basiszinssätze).

Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 09/2018

| Im Monat September 2018 sollten Sie insbesondere folgende Fälligkeitstermine beachten: |

Steuertermine (Fälligkeit):

• Umsatzsteuer (Monatszahler): 10.9.2018

• Lohnsteuer (Monatszahler): 10.9.2018

• Einkommensteuer (vierteljährlich): 10.9.2018

• Kirchensteuer (vierteljährlich): 10.9.2018

• Körperschaftsteuer (vierteljährlich): 10.9.2018

Bei einer Scheckzahlung muss der Scheck dem Finanzamt spätestens drei Tage vor dem Fälligkeitstermin vorliegen.

Beachten Sie | Die für alle Steuern geltende dreitägige Zahlungsschonfrist bei einer verspäteten Zahlung durch Überweisung endet am 13.9.2018. Es wird an dieser Stelle nochmals darauf hingewiesen, dass diese Zahlungsschonfrist ausdrücklich nicht für Zahlung per Scheck gilt.

Beiträge Sozialversicherung (Fälligkeit):

Sozialversicherungsbeiträge sind spätestens am drittletzten Bankarbeitstag des laufenden Monats fällig, für den Beitragsmonat September 2018 am 26.9.2018.