Mietrecht & WEG · Ausgabe 11/2018

Inhaltverzeichnis:

Mietrecht und WEG

• Ende des Mietverhältnisses: Abrechnung nicht möglich: Kaution kann einbehalten werden
• Modegeschäft: Raumtemperatur: In der Ankleidekabine muss niemand zittern
• Zahlungsrückstand: Rückstand wegen schwerer psychischer Erkrankung ist unverschuldet
• Öffentlich geförderte Wohnung: Mieterhöhung: Nur Vergleichsmieten preisfreier Wohnungen dürfen herangezogen werden
• WEG: Die WEG kann nicht für „die übrigen Eigentümer der WEG“ handeln

Abschließende Hinweise

• Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 11/2018
• Berechnung der Verzugszinsen

Zum Anfang

Mietrecht und WEG

Ende des Mietverhältnisses: Abrechnung nicht möglich: Kaution kann einbehalten werden

| Ist das Mietverhältnis beendet, kann der Vermieter einer Eigentumswohnung die Mietkaution auch noch nach Ablauf der Jahresfrist wegen einer zu erwartenden Nachforderung aus einer noch ausstehenden Nebenkostenabrechnung einbehalten. Voraussetzung ist, dass er nicht fristgerecht abrechnen konnte, weil ihm aufgrund eines WEG-Rechtsstreits die nötigen Unterlagen (hier: Heizkostenabrechnung) nicht rechtzeitig zur Verfügung standen. |

Nach Auffassung des Landgerichts (LG) München I hat der Vermieter die verspätete Geltendmachung dann nicht zu vertreten.

QUELLE | LG München I, Urteil vom 18.1.2018, 31 S 11267/17, Abruf-Nr. 204837 unter www.iww.de.

Zum Anfang

Modegeschäft: Raumtemperatur: In der Ankleidekabine muss niemand zittern

| Räumlichkeiten, die zum Betrieb eines Modegeschäfts vermietet sind, müssen eine Raumtemperatur aufweisen, die sowohl für Kunden als auch Mitarbeiter sowohl erforderlich als auch üblich sind, d. h. zwischen 20 Grad und 26 Grad. |

Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Rostock. Ist streitig, ob der Vermieter einen Mietmangel beseitigt hat, muss er darlegen und beweisen, dass dies geschehen ist.

QUELLE | OLG Rostock, Urteil vom 17.5.2018, 3 U 78/169, Abruf-Nr. 202896 unter www.iww.de.

Zum Anfang

Zahlungsrückstand: Rückstand wegen schwerer psychischer Erkrankung ist unverschuldet

| Kommt der Mieter einer Wohnung aufgrund einer schweren psychischen Erkrankung mit der Zahlung der Mieten in Rückstand, berechtigt dies nach Auffassung des Landgerichts (LG) Kassel den Vermieter nicht zu einer ordentlichen Kündigung. |

Es ist zwar eine erhebliche Pflichtverletzung, die Mieten nicht zu zahlen. Es fehlt aber nach Auffassung der Richter an dem nötigen Verschulden, wenn die Zahlung aufgrund der psychischen Erkrankung und nachfolgenden Berufsunfähigkeit mit den einhergehenden finanziellen Problemen unterbleibt.

QUELLE | LG Kassel, Urteil vom 26.1.2017, 1 S 170/15, Abruf-Nr. 204834 unter www.iww.de.

Zum Anfang

Öffentlich geförderte Wohnung: Mieterhöhung: Nur Vergleichsmieten preisfreier Wohnungen dürfen herangezogen werden

| Auch ein Mieterhöhungsverlangen für eine öffentlich geförderte Wohnung beurteilt sich nach §§ 558 ff. BGB. Wird darin zur Begründung auf die Mieten für vergleichbare Wohnungen Bezug genommen, reicht es nicht aus, auf die Vergleichsmieten für ebenfalls preisgebundene Wohnungen zu verweisen. Erforderlich ist vielmehr die Bezugnahme auf Vergleichsmieten für Wohnungen des preisfreien Wohnungsmarkts. |

So entschied es das Landgericht (LG) Lübeck. Dies folgt nach Ansicht der Richter aus § 558 Abs. 2 S. 2 BGB. Danach haben die Mieten für öffentlich geförderten Wohnraum bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete außer Betracht zu bleiben.

QUELLE | LG Lübeck, Urteil vom 14.6.2018, 14 S 47/17, Abruf-Nr. 204835 unter www.iww.de.

Zum Anfang

WEG: Die WEG kann nicht für „die übrigen Eigentümer der WEG“ handeln

| Ist in einem Beschlussanfechtungsverfahren eines einzelnen Wohnungseigentümers einer WEG ein Kostenfestsetzungsbeschluss zugunsten „der übrigen Eigentümer der WEG“ ergangen, so sind allein diese Gläubiger der titulierten Forderung. Daher kann die WEG aufgrund eines auf die „übrigen Eigentümer der WEG“ lautenden Titels keine Zwangsvollstreckung beginnen, ihr Antrag auf Eintragung einer Zwangshypothek ist zurückzuweisen. Eine dennoch erfolgte Eintragung macht das Grundbuch unrichtig. |

Das folgt aus einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) München. Die Richter haben dabei die – hier nicht entscheidungserhebliche – Frage offengelassen, ob der Titel die Gläubiger mit der Angabe „die übrigen Eigentümer der WEG“ überhaupt hinreichend bezeichnet, obwohl sie weder im Rubrum noch in einer mit dem Titel verbundenen Liste namentlich bezeichnet sind.

QUELLE | OLG München, Urteil vom 28.6.2018, 34 WX 138/18, Abruf-Nr. 204838 unter www.iww.de.

Zum Anfang

Abschließende Hinweise

Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 11/2018

| Im Monat November 2018 sollten Sie insbesondere folgende Fälligkeitstermine beachten: |

Steuertermine (Fälligkeit):

• Umsatzsteuerzahler (Monatszahler): 12.11.2018

• Lohnsteuerzahler (Monatszahler): 12.11.2018

• Gewerbesteuerzahler: 15.11.2018

• Grundsteuerzahler: 15.11.2018

Bei einer Scheckzahlung muss der Scheck dem Finanzamt spätestens drei Tage vor dem Fälligkeitstermin vorliegen.

Beachten Sie | Bei der Grundsteuer kann die Gemeinde abweichend von dem vierteljährlichen Zahlungsgrundsatz verlangen, dass Beträge bis 15 EUR auf einmal grundsätzlich am 15.8. und Beträge bis einschließlich 30 EUR je zur Hälfte am 15.2. und am 15.8. zu zahlen sind. Auf Antrag kann die Grundsteuer auch am 1.7. in einem Jahresbetrag entrichtet werden. Der Antrag ist bis zum 30.9. des vorangehenden Jahres zu stellen.

Beachten Sie | Die für alle Steuern geltende dreitägige Zahlungsschonfrist bei einer verspäteten Zahlung durch Überweisung endet am 15.11.2018 für die Umsatz- und Lohnsteuerzahlung und am 19.11.2018 für die Gewerbe- und Grundsteuerzahlung. Es wird an dieser Stelle nochmals darauf hingewiesen, dass diese Zahlungsschonfrist ausdrücklich nicht für Zahlung per Scheck gilt.

Beiträge Sozialversicherung (Fälligkeit):

Sozialversicherungsbeiträge sind spätestens am drittletzten Bankarbeitstag des laufenden Monats fällig, für den Beitragsmonat November 2018 am 28.11.2018.

Zum Anfang

Berechnung der Verzugszinsen

| Für die Berechnung der Verzugszinsen ist seit dem 1. Januar 2002 der Basiszinssatz nach § 247 BGB anzuwenden. Seine Höhe wird jeweils zum 1. Januar und 1. Juli eines Jahres neu bestimmt. Er ist an die Stelle des Basiszinssatzes nach dem Diskontsatz-Überleitungsgesetz (DÜG) getreten. |

Der Basiszinssatz für die Zeit vom 1. Juli 2018 bis zum 31. Dezember 2018 beträgt -0,88 Prozent. Damit ergeben sich folgende Verzugszinsen:

• für Verbraucher (§ 288 Abs. 1 BGB): 4,12 Prozent

• für einen grundpfandrechtlich gesicherten Verbraucherdarlehensvertrag (§ 497 Abs. 1 BGB): 1,12 Prozent

• für den unternehmerischen Geschäftsverkehr (§ 288 Abs. 2 BGB): 8,12 Prozent

Nachfolgend ein Überblick zur Berechnung von Verzugszinsen (Basiszinssätze).

Zum Anfang