Mietrecht & WEG · Ausgabe 12/2018

Inhaltverzeichnis:

• Erfüllung der Zahlungspflicht: Hinterlegung der Miete nach Eigentümerwechsel
• Grundsicherung: Keine Kautionsdarlehen nach SGB XII für „Luxuswohnung“
• Abtretung: Inkassounternehmen und Mietpreisbremse
• Haftungsrecht: Schreckhafter Mieter erhält kein Schmerzensgeld

Abschließende Hinweise

• Berechnung der Verzugszinsen
• Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 12/2018

Mietrecht und WEG

Erfüllung der Zahlungspflicht: Hinterlegung der Miete nach Eigentümerwechsel

| Bei einem Eigentümerwechsel muss der Rechtsnachfolger gegenüber dem Mieter nachweisen, dass er berechtigt ist, die Miete zu fordern. Solange der Nachweis nicht erbracht ist, hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete. |

Das entschied das Amtsgericht Brandenburg. Hinterlegt der Mieter die Miete bei der Hinterlegungsstelle des Amtsgerichts, muss er die Voraussetzungen des § 372 BGB beweisen, um mit der Hinterlegung eine Erfüllung zu bewirken. Wenn die Miet-Empfangsberechtigung des neuen Vermieters nach objektiver Betrachtungsweise zunächst noch ungewiss ist, tritt die Wirkung der Erfüllung bereits mit der Hinterlegung beim Amtsgericht ein, wenn der Mieter die Miete unter Rücknahmeverzicht dort hinterlegt. Anders liegt der Fall hingegen, wenn der Mieter irrig annimmt, dass die Berechtigung des neuen Vermieters zweifelhaft ist und dieser Irrtum auf Fahrlässigkeit beruht. Dann hat die Hinterlegung keine schuldbefreiende Wirkung mehr.

QUELLE | AG Brandenburg, Urteil vom 28.9.2018, 31 C 183/17, Abruf-Nr. 205304 unter www.iww.de.

Grundsicherung: Keine Kautionsdarlehen nach SGB XII für „Luxuswohnung“

| Ein nicht am Mietvertrag Beteiligter hat keinen Anspruch gegen den Grundsicherungsträger auf Übernahme der Mietkaution nach dem SGB II. Hieran ändert auch das Kopfteilprinzip bei einer gemeinsam bewohnten Wohnung nichts, entschied das Landessozialgericht (LSG) Sachsen. |

Ein Mietkautionsdarlehen nach dem SGB XII kann älteren oder dauerhaft voll erwerbsgeminderten Personen, die ihren notwendigen Lebensunterhalt nicht oder nicht ausreichend aus eigenen Kräften und Mitteln bestreiten können, gewährt werden. Dies kann u. a. nur erfolgen, wenn die Kosten für die begehrte Wohnung angemessen wären. Dies ist nicht der Fall, wenn die Kosten gegenüber der bisher bewohnten Wohnung zwar niedriger wären, allerdings die Anmietung nicht einem angemessenen Wohnungsstandard entsprechend den Sozialhilfegrundsätzen entspricht.

Hier wollte der Antragsteller eine möblierte Wohnung mit einer Komplettausstattung auf gehobenem Niveau mit monatlichem Reinigungsservice anmieten. Das hielt das LSG für unangemessen.

QUELLE | LSG Sachsen, Urteil vom 27.8.2018, L 7 AS 705/18 B ER, Abruf-Nr. 205418 unter www.iww.de.

Abtretung: Inkassounternehmen und Mietpreisbremse

| Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der bei Anwendung der Mietpreisbremse zuviel gezahlten Miete kann an ein im Rechtsdienstleistungsregister eingetragenes Inkassodienstleistungsunternehmen abgetreten werden, so das Landgericht (LG) Berlin. |

Das LG hat damit die teilweise kontrovers beurteilte Frage entschieden, inwieweit die Durchsetzung von Ansprüchen nach den §§ 556d bis 556g BGB über die nach dem Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) zulässige Einziehung von Forderungen hinausgeht. Es beantwortet sie so, dass der außergerichtlichen Verfolgung der Ansprüche aus der „Mietpreisbremse” durch einen eingetragenen Inkassodienstleister keine aus dem RDG abzuleitenden Einwände entgegenstehen. Sämtliche Rechtspositionen, die im Rahmen der „Mietpreisbremse” von den Mietern übertragen und dann vom Inkassounternehmen gegenüber dem Vermieter geltend gemacht wurden, stünden in einer so engen Verbindung zum rechtlichen Schwerpunkt des Vorgehens – nämlich der Realisierung von Ansprüchen auf Rückzahlung überzahlter Mietanteile –, dass diese dem Bereich der Einziehung der entsprechenden Forderungen zuzurechnen seien.

Die abgetretenen Ansprüche sind auch mit der Formulierung „Ansprüche auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete beschränkt auf vier Monatsmieten” bzw. „Ansprüche auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete beschränkt auf die vier nach der Rüge fälligen Monatsmieten” hinreichend bestimmt bezeichnet.

Beachten Sie | Damit hat das LG Berlin die vorangegangene Entscheidung des AG Berlin abgeändert. Dieses hatte die Klage abgewiesen, weil das Inkassounternehmen nicht aktivlegitimiert sei. Die Ansprüche auf zuviel gezahlte Miete seien nicht abtretbar und nicht hinreichend bestimmbar, die Abtretung sei jedenfalls unwirksam.

QUELLE | LG Berlin, Urteil vom 13.8.2018, 66 S 18/18, Abruf-Nr. 205305 unter www.iww.de.

Haftungsrecht: Schreckhafter Mieter erhält kein Schmerzensgeld

| Der Vermieter haftet nicht für eine Verletzung, die sich der Mieter zuzieht, wenn er zwar nicht unmittelbar durch das Herabstürzen eines defekten Außenrollos, sondern aufgrund des damit verbundenen Lärms erschrickt, das Gleichgewicht verliert, die Treppe hinunterstürzt und sich dabei erhebliche Verletzungen zuzieht. |

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Landgericht (LG) Nürnberg-Fürth. Die Richter bestätigten, dass unter diesen Umständen ein adäquater Zusammenhang zwischen Pflichtverletzung des Vermieters und der Verletzung des Mieters fehlt. In der Überreaktion des Mieters verwirkliche sich lediglich das allgemeine Lebensrisiko. Das falle aber in den Risikobereich des Mieters.

QUELLE | LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 18.7.2018, 7 S 5872/17, Abruf-Nr. 204448 unter www.iww.de.

Abschließende Hinweise

Berechnung der Verzugszinsen

| Für die Berechnung der Verzugszinsen ist seit dem 1. Januar 2002 der Basiszinssatz nach § 247 BGB anzuwenden. Seine Höhe wird jeweils zum 1. Januar und 1. Juli eines Jahres neu bestimmt. Er ist an die Stelle des Basiszinssatzes nach dem Diskontsatz-Überleitungsgesetz (DÜG) getreten. |

Der Basiszinssatz für die Zeit vom 1. Juli 2018 bis zum 31. Dezember 2018 beträgt -0,88 Prozent. Damit ergeben sich folgende Verzugszinsen:

• für Verbraucher (§ 288 Abs. 1 BGB): 4,12 Prozent

• für einen grundpfandrechtlich gesicherten Verbraucherdarlehensvertrag (§ 497 Abs. 1 BGB): 1,12 Prozent

• für den unternehmerischen Geschäftsverkehr (§ 288 Abs. 2 BGB): 8,12 Prozent

Nachfolgend ein Überblick zur Berechnung von Verzugszinsen (Basiszinssätze).

Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 12/2018

| Im Monat Dezember 2018 sollten Sie insbesondere folgende Fälligkeitstermine beachten: |

Steuertermine (Fälligkeit):

• Umsatzsteuer (Monatszahler): 10.12.2018

• Lohnsteuer (Monatszahler): 10.12.2018

• Einkommensteuer (vierteljährlich): 10.12.2018

• Kirchensteuer (vierteljährlich): 10.12.2018

• Körperschaftsteuer (vierteljährlich): 10.12.2018

Bei einer Scheckzahlung muss der Scheck dem Finanzamt spätestens drei Tage vor dem Fälligkeitstermin vorliegen.

Beachten Sie | Die für alle Steuern geltende dreitägige Zahlungsschonfrist bei einer verspäteten Zahlung durch Überweisung endet am 13.12.2018. Es wird an dieser Stelle nochmals darauf hingewiesen, dass diese Zahlungsschonfrist ausdrücklich nicht für Zahlung per Scheck gilt.

Beiträge Sozialversicherung (Fälligkeit):

Sozialversicherungsbeiträge sind spätestens am drittletzten Bankarbeitstag des laufenden Monats fällig, für den Beitragsmonat Dezember 2018 am 21.12.2018.