Inhaltsverzeichnis der Ausgabe 11/2013:
Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht (WEG)
- Aktuelle Gesetzgebung: Ab 2014 sind Wärmezähler für Warmwasser vorgeschrieben
- Vermieterinsolvenz: Vermietung unter ortsüblicher Vergleichsmiete ist nicht anfechtbar
- Unberechtigte Untervermietung: Vermieter kann fristlos kündigen
- WEG: Katzen dürfen nicht mit ausgelegtem Katzenfutter angelockt werden
Abschließende Hinweise
Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht (WEG)
Aktuelle Gesetzgebung: Ab 2014 sind Wärmezähler für Warmwasser vorgeschrieben
Ab dem 1.1.14 muss in verbundenen Zentralheizungsanlagen zwecks Trennung der Wärmemenge für Raumheizung und Warmwasserversorgung ein Wärmezähler eingebaut sein. Die frühere 18-Prozent-Regelung für den Warmwasseranteil wurde gestrichen.
Wärmezähler dürfen dabei nicht mit Warmwasserzählern oder mit den am Heizkörper angebrachten, thermometerähnlich aussehenden Heizkostenverteilern verwechselt werden.
- Wird das gesetzliche Abrechnungsverfahren nicht beachtet, kann der Mieter seinen Anteil an den Heiz- bzw. Warmwasserkosten um 15 Prozent kürzen.
- Heizkostenverteiler zur Erfassung des anteiligen Raumwärmeverbrauchs die nach dem 1.1.81 (sozialer Wohnungsbau: 1.8.84) eingebaut wurden, dürfen ohne mieterliches Kürzungsrecht über den 31.12.13 hinaus weiter verwendet werden.
Beim Ersteinbau von Wärmezählern bzw. nach erfolgtem Eichaustausch reicht es nicht, diese Geräte einzuschalten und darauf zu vertrauen, dass alles seine Richtigkeit habe. Die Geräte müssen vielmehr anhand detaillierter Einzelschritte förmlich in Betrieb genommen werden.
Vermieterinsolvenz: Vermietung unter ortsüblicher Vergleichsmiete ist nicht anfechtbar
Hat der Vermieter eine Wohnung gegen eine deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Kaltmiete vermietet, liegt weder in der fortdauernden Gebrauchsgewährung noch in dem Unterlassen einer Mieterhöhung eine teilunentgeltliche Leistung i.S. der Insolvenzordnung (InsO).
So entschied das Oberlandesgericht (OLG) München im Fall eines insolventen Vermieters. Die Richter erläuterten, dass die tatsächliche Gebrauchsgewährung nicht auf einer Handlung beruhe, sondern auf dem Unterlassen eines Herausgabeverlangens, zu dem der Vermieter ohnehin nicht berechtigt wäre. Die unterlassene Mieterhöhung beruhe nicht auf einer bewussten Willensbetätigung des Vermieters. Überdies werde es an der Unentgeltlichkeit fehlen, da ein Verzicht auf Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete vielfach wirtschaftlich sinnvoll sein kann. Außerdem dürfe nicht auf die ortsübliche Vergleichsmiete abgestellt werden, weil üblicherweise eine erhebliche preisliche Divergenz zwischen Bestandsmieten und Neuvermietungen besteht (OLG München, 14 U 579/13).
Unberechtigte Untervermietung: Vermieter kann fristlos kündigen
Vermietet ein Mieter seine Wohnung unberechtigt weiter und leugnet dies noch auf Anfrage des Vermieters, ist das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter so zerstört, dass eine fristlose Kündigung auch ohne Abmahnung möglich ist.
So entschied das Amtsgericht (AG) München im Fall einer Vermieterin einer öffentlich geförderten Wohnung. Diese staunte nicht schlecht, als sie im August 2012 die Mitteilung bekam, dass ihr Mieter die Wohnung untervermiete. Die Kriminalpolizei hatte dies festgestellt, als jemand anderes bei einer polizeilichen Befragung diese Wohnung als Wohnsitz angab und auch gleich noch mitteilte, dass er aufgrund der Aufforderung des eigentlichen Mieters sich dort nicht anmelden dürfe. Die Vermieterin forderte ihren Mieter auf, dies zu unterlassen. Als Antwort erhielt sie ein Schreiben, in dem der Mieter die Untervermietung bestritt. Er sei nur krank. Daher kämen Freunde zu ihm zu Besuch. Hieraufhin kündigte die Vermieterin fristlos.
Die zuständige Richterin gab ihr recht und erließ ein Räumungsurteil. Nach Anhörung mehrerer Zeugen stehe fest, dass der Mieter die Wohnung untervermietet habe. Weil er zudem die Untervermietung geleugnet habe, habe er das Vertrauensverhältnis zur Vermieterin zerstört. Der Vermieterin sei nicht zumutbar, das Mietverhältnis fortzuführen. Dabei fiele auch noch ins Gewicht, dass es sich um eine öffentlich geförderte Wohnung handele, die nur von einem bestimmten Personenkreis bewohnt werden dürfe. Diese Vorschrift habe der Mieter umgangen. Auch habe er die Vermieterin über Jahre hinweg getäuscht. Eine vorherige Abmahnung sei daher nicht erforderlich. Die sofortige fristlose Kündigung sei wirksam (AG München, 423 C 29146/12).
WEG: Katzen dürfen nicht mit ausgelegtem Katzenfutter angelockt werden
Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann einem Mitglied verbieten, Katzenfutter im Gemeinschaftsgarten sowie auf seiner eigenen Gartenterrasse auszulegen, um verwilderte Katzen anzulocken.
Diese Klarstellung traf das Amtsgericht (AG) Bottrop im Streit einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Richter begründete seine Entscheidung damit, dass das Auslegen von Katzenfutter das Rücksichtnahmegebot verletze. Das gelte auch, wenn die Katzen gefangen werden sollen, um eine ärztliche Untersuchung zu ermöglichen. Es entstünden nämlich für die anderen Wohnungseigentümer erhebliche Nachteile. So müssten die Katzen über das Gemeinschaftseigentum laufen, um an das Futter zu gelangen. Hierdurch würde es zu einer erhöhten Verschmutzung durch Tierkot sowie zu einer verstärkten Geräuschentwicklung durch die Tierstimmen kommen (AG Bottrop, 20 C 55/12).
Abschließende Hinweise
Verzugszinsen
Für die Berechnung der Verzugszinsen ist seit dem 1. Januar 2002 der Basiszinssatz nach § 247 BGB anzuwenden. Seine Höhe wird jeweils zum 1. Januar und 1. Juli eines Jahres neu bestimmt. Er ist an die Stelle des Basiszinssatzes nach dem Diskontsatz-Überleitungsgesetz (DÜG) getreten.
Der Basiszinssatz für die Zeit vom 1. Juli 2013 bis zum 31. Dezember 2013 beträgt - 0,38 Prozent. Damit ergeben sich folgende Verzugszinsen:
- für Verbraucher (§ 288 Abs. 1 BGB): 4,62 Prozent
- für einen grundpfandrechtlich gesicherten Verbraucherdarlehensvertrag (§ 497 Abs. 1 BGB): 1,62 Prozent
- für den unternehmerischen Geschäftsverkehr (§ 288 Abs. 2 BGB): 7,62 Prozent
Die für die Berechnung der Verzugszinsen anzuwendenden Basiszinssätze betrugen in der Vergangenheit:
- vom 01.012013 bis 30.06.2013: -0,13 Prozent
- vom 01.07.2012 bis 31.12.2012: 0,12 Prozent
- vom 01.01.2012 bis 30.06.2012: 0,12 Prozent
- vom 01.07.2011 bis 31.12.2011 0,37 Prozent
- vom 01.01.2011 bis 30.06.2011: 0,12 Prozent
- vom 01.07 2010 bis 31.12.2010: 0,12 Prozent
- vom 01.01.2010 bis 30.06.2010: 0,12 Prozent
- vom 01.07 2009 bis 31.12.2009: 0,12 Prozent
- vom 01.01.2009 bis 30.06.2009: 1,62 Prozent
- vom 01.07.2008 bis 31.12.2008: 3,19 Prozent
- vom 01.01.2008 bis 30.06.2008: 3,32 Prozent
- vom 01.07.2007 bis 31.12.2007: 3,19 Prozent
- vom 01.01.2007 bis 30.06.2007: 2,70 Prozent
- vom 01.07.2006 bis 31.12.2006: 1,95 Prozent
- vom 01.01.2006 bis 30.06.2006: 1,37 Prozent
- vom 01.07.2005 bis 31.12.2005: 1,17 Prozent
- vom 01.01.2005 bis 30.06.2005: 1,21 Prozent
- vom 01.07.2004 bis 31.12.2004: 1,13 Prozent
- vom 01.01.2004 bis 30.06.2004: 1,14 Prozent
- vom 01.07.2003 bis 31.12.2003: 1,22 Prozent
- vom 01.01.2003 bis 30.06.2003: 1,97 Prozent
- vom 01.07.2002 bis 31.12.2002: 2,47 Prozent
- vom 01.01.2002 bis 30.06.2002: 2,57 Prozent
- vom 01.09.2001 bis 31.12.2001: 3,62 Prozent
- vom 01.09.2000 bis 31.08.2001: 4,26 Prozent
- vom 01.05.2000 bis 31.08.2000: 3,42 Prozent
Steuertermine im Monat November 2013
Im Monat November 2013 sollten Sie folgende Steuertermine beachten:
- Umsatzsteuerzahler (Monatszahler): Anmeldung und Barzahlung bis zum 11.11.2013.
- Lohnsteuerzahler (Monatszahler): Anmeldung und Barzahlung bis zum 11.11.2013.
- Gewerbesteuerzahler: Barzahlung bis zum 15.11.2013.
- Grundsteuerzahler: Barzahlung bis zum 15.11.2013.
Bei Scheckzahlung muss der Scheck dem Finanzamt spätestens drei Tage vor dem Fälligkeitstermin vorliegen.
Hinweis: Bei der Grundsteuer kann die Gemeinde abweichend von dem vierteljährlichen Zahlungsgrundsatz verlangen, dass Beträge bis 15 EUR auf einmal grundsätzlich am 15.8.2013* und Beträge bis einschließlich 30 EUR je zur Hälfte am 15.2.2013 und am 15.8.2013* zu zahlen sind. Auf Antrag (war bis zum 1.10.2012 zu stellen) kann die Grundsteuer auch am 1.7.2013 in einem Jahresbetrag entrichtet werden.
Bitte beachten Sie: Die für alle Steuern geltende dreitägige Zahlungsschonfrist bei einer verspäteten Zahlung durch Überweisung endet am 14.11.2013 für die Umsatz- und Lohnsteuerzahlung und am 18.11.2013 für die Gewerbe- und Grundsteuerzahlung. Es wird an dieser Stelle nochmals darauf hingewiesen, dass diese Zahlungsschonfrist ausdrücklich nicht für Barzahlung und Zahlung per Scheck gilt!
* In Bayern (bei Gemeinden mit überwiegend katholischer Bevölkerung) und im Saarland jeweils einen Tag später.
