Mietrecht & WEG · Ausgabe 7/2019

Inhaltverzeichnis:

• Zwangsräumung: Keine Räumung wegen Eigenbedarf, wenn dieser zwischenzeitlich entfallen ist
• Kündigungsrecht: Tod des Gewerberaummieters: Vertragliche Fristen gehen vor
• Mangel der Mietsache: Wer Beseitigung der Mängel verweigert, darf nicht mehr mindern
• WEG: Miteigentümer darf Gemeinschaftsflächen nicht mit Kamera überwachen

Abschließende Hinweise

• Berechnung der Verzugszinsen
• Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 07/2019

Mietrecht und WEG

Zwangsräumung: Keine Räumung wegen Eigenbedarf, wenn dieser zwischenzeitlich entfallen ist

| Wenn ein Kündigungsgrund zwar im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung bestanden hat, aber vor Ablauf der Kündigungsfrist entfallen ist, ist es rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter den aus der Vertragsbeendigung folgenden Räumungsanspruch gleichwohl weiterverfolgt. |

Nach Auffassung des Landgerichts (LG) Berlin liegt ein solcher zur Anwendung des § 242 BGB führender Wegfall des Kündigungsgrunds auch vor, wenn nach einer Eigenbedarfskündigung der Nutzungswille des Vermieters bei Ablauf der Kündigungsfrist nicht mehr von der konkreten Absicht zur alsbaldigen Umsetzung getragen wird. Im dortigen Fall hatte die Vermieterin einen Arbeitsunfall erlitten. Ihre ursprünglichen beruflichen und privaten Pläne, die den Eigenbedarf begründeten, waren daher bis weit über den Ablauf der Kündigungsfrist hinaus auf unabsehbare Zeit ungewiss geworden.

QUELLE | LG Berlin, Urteil vom 19.1.2019, 67 S 9/18, Abruf-Nr. 209379 unter www.iww.de.

Kündigungsrecht: Tod des Gewerberaummieters: Vertragliche Fristen gehen vor

| Ein Geschäftsmann hatte Räume für sein Unternehmen angemietet. Im vom Vermieter vorformulierten gewerblichen Mietvertrag steht: „Der Vertrag kann aus wichtigem Grund vorzeitig gekündigt werden. Ein solcher ist z. B. der Tod des Vertragspartners. In diesem Fall kann der Mietvertrag vorzeitig mit einer Frist von einem Jahr gekündigt werden.“ Der Geschäftsmann verstirbt. Die Erben fragen, ob sie nicht schneller aus dem Mietvertrag herauskommen. |

Unsere Antwort

§ 580 BGB gewährt bei Tod des Mieters ein außerordentliches Kündigungsrecht mit einer Kündigungsfrist von einem Monat und anschließender Geltung der gesetzlichen Kündigungsfrist. Es stellt sich aber die Frage, wie sich die gesetzliche Regelung zu der vertraglichen Vereinbarung über das Kündigungsrecht aus wichtigem Grund verhält. Die gesetzliche Kündigungsfrist bei gewerblichen Mietverhältnissen kann nach § 580a BGB formularvertraglich anderweitig geregelt werden. Daher ist hier die vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist von einem Jahr wirksam.

Beachten Sie | Der Mietvertrag endet nicht automatisch mit dem Tod des Mieters. Er ist vom Erben in der Form fortzusetzen, wie er ihn vorgefunden hat. Dies bedeutet hier auch mit den speziellen vertraglichen Kündigungsregelungen, die bei gewerblichen Mietverhältnissen möglich sind.

Mangel der Mietsache: Wer Beseitigung der Mängel verweigert, darf nicht mehr mindern

| Weigert sich der Mieter, die Beseitigung von Mängeln durch den Vermieter, dessen Mitarbeiter oder von diesem beauftragte Handwerker zu dulden, hat das weitreichende Folgen. |

Das stellte jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) fest. Die Richter machten deutlich, dass der Mieter ab diesem Zeitpunkt wegen der Mängel zu keiner weiteren Minderung berechtigt ist.

• Von Mieten, die ab diesem Zeitpunkt fällig werden, ist kein Einbehalt mehr zulässig.

• Auch für die Vergangenheit entfällt ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht, sodass einbehaltene Beträge sofort nachzuzahlen sind.

Den Einwand des Mieters, er habe die Mangelbeseitigung verweigert, um in einem anderen Rechtsstreit über rückständige Miete (hier: Prozess mit dem Rechtsvorgänger des Vermieters) den bestehenden mangelhaften Zustand beweisen zu können, lässt der BGH nicht gelten. Diese Mängel hätten, bevor sie beseitigt werden, leicht durch Fotos oder durch Zeugnis der reparierenden Handwerker oder sonstiger Zeugen bewiesen werden können.

QUELLE | BGH, Urteil vom 10.4.19, VIII ZR 12/18, Abruf-Nr. 209087 unter www.iww.de.

WEG: Miteigentümer darf Gemeinschaftsflächen nicht mit Kamera überwachen

| Bereits die bloße Möglichkeit, von einer Überwachungskamera seines Nachbarn gefilmt zu werden, kann schon unzumutbar sein. |

Diese Klarstellung traf das Amtsgericht München im Fall von zwei Eigentümern einer Wohnungseigentumsgemeinschaft. Der Beklagte hatte am Balkon seiner Wohnung eine „Wildcam“ installiert, die auf die Gemeinschaftsflächen des Gemeinschaftsgartens gerichtet war. Der Kläger möchte nicht aufgenommen werden, wenn er sich auf Gemeinschaftseigentum aufhält. Der Beklagte hat die Kamera deshalb wieder entfernt, die gewünschte Unterlassungserklärung aber nicht unterschrieben. Das Amtsgericht gab dem Kläger recht.

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Für Überwachungskameras bedeutet das, dass sie ausschließlich auf Bereiche ausgerichtet sein dürfen, die Sondereigentum des Eigentümers sind. Müssen Betroffene ernsthaft befürchten, durch die Kamera überwacht zu werden, liegt bereits ein Eingriff in ihr Persönlichkeitsrecht vor.

QUELLE | Amtsgericht München, Urteil vom 28.2.2019, 484 C 18186/18 WEG, Abruf-Nr. 209264 unter www.iww.de.

Abschließende Hinweise

Berechnung der Verzugszinsen

| Für die Berechnung der Verzugszinsen ist seit dem 1. Januar 2002 der Basiszinssatz nach § 247 BGB anzuwenden. Seine Höhe wird jeweils zum 1. Januar und 1. Juli eines Jahres neu bestimmt. Er ist an die Stelle des Basiszinssatzes nach dem Diskontsatz-Überleitungsgesetz (DÜG) getreten. |

Der Basiszinssatz für die Zeit vom 1. Januar 2019 bis zum 30. Juni 2019 beträgt -0,88 Prozent. Damit ergeben sich folgende Verzugszinsen:

• für Verbraucher (§ 288 Abs. 1 BGB): 4,12 Prozent

• für einen grundpfandrechtlich gesicherten Verbraucherdarlehensvertrag (§ 497 Abs. 1 BGB): 1,12 Prozent

• für den unternehmerischen Geschäftsverkehr (§ 288 Abs. 2 BGB): 8,12 Prozent

Nachfolgend ein Überblick zur Berechnung von Verzugszinsen (Basiszinssätze).

Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 07/2019

| Im Monat Juli 2019 sollten Sie insbesondere folgende Fälligkeitstermine beachten: |

Steuertermine (Fälligkeit):

• Umsatzsteuer (Monatszahler): 10.7.2019

• Lohnsteuer (Monatszahler): 10.7.2019

Bei einer Scheckzahlung muss der Scheck dem Finanzamt spätestens drei Tage vor dem Fälligkeitstermin vorliegen.

Beachten Sie | Die für alle Steuern geltende dreitägige Zahlungsschonfrist bei einer verspäteten Zahlung durch Überweisung endet am 15.7.2019. Es wird an dieser Stelle nochmals darauf hingewiesen, dass diese Zahlungsschonfrist ausdrücklich nicht für Zahlung per Scheck gilt.

Beiträge Sozialversicherung (Fälligkeit):

Sozialversicherungsbeiträge sind spätestens am drittletzten Bankarbeitstag des laufenden Monats fällig, für den Beitragsmonat Juli 2019 am 29.7.2019.