Mietrecht & WEG · Ausgabe 9/2019

Inhaltverzeichnis:

• WEG: Die Stimmanteile von „Geisterwohnungen“ können beschränkt werden
• Mieterhöhung: Ein kostenpflichtiger Parkplatz kann den Wohnwert erhöhen
• Nachbarrecht: Illegaler Carport muss entfernt werden

Abschließende Hinweise

• Berechnung der Verzugszinsen
• Steuern und Beiträge

Mietrecht und WEG

WEG: Die Stimmanteile von „Geisterwohnungen“ können beschränkt werden

| Liegen schwerwiegende Gründe vor, kann jeder Wohnungs- oder Teileigentümer von einem anderen Miteigentümer die Abänderung der Stimmkraftregelung gem. Teilungserklärung, d. h. den Abschluss einer entsprechenden Vereinbarung, verlangen. |

Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) hin. Er bejahte solche schwerwiegenden Gründe in einem Fall, in dem der Bauträger einer Wohnanlage von den vier geplanten Häusern nur zwei errichtet hatte: Auf die nicht errichteten Wohnungs- und Teileigentumseinheiten entfiel entsprechend dem Wohnflächenanteil ein Stimmanteil von 48 Prozent. Dies könne dazu führen, dass in wichtigen Angelegenheiten die übrigen Eigentümer letztlich fremdbestimmt werden durch einen Eigentümer mit faktischer Mehrheitsmacht, der gar keine Wohnungen hat. Daher könne das Stimmrecht maßvoll und vorübergehend bis zur Fertigstellung der verbleibenden Sondereigentumseinheiten beschränkt werden.

QUELLE | BGH, Urteil vom 18.1.2019, V ZR 72/18, Abruf-Nr. 209188 unter www.iww.de.

Mieterhöhung: Ein kostenpflichtiger Parkplatz kann den Wohnwert erhöhen

| Ein vom Vermieter zur Verfügung gestellter Pkw-Parkplatz in der Nähe ist wohnwerterhöhend. Dies gilt auch, wenn er angemietet werden muss. Daher ist er zu berücksichtigen, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt wird.

Diese Entscheidung traf das Landgericht (LG) Berlin. In dem Fall zahlte der Mieter für den Stellplatz eine monatliche Miete von 69 EUR. Er meinte daher, der Stellplatz könne nicht bei der ortsüblichen Vergleichsmiete mietwerterhöhend berücksichtigt werden. Das LG Berlin sah das anders. Der Stellplatz erfülle das Merkmal „vom Vermieter zur Verfügung gestelltes Pkw-Parkplatzangebot in der Nähe“. Die Tatsache, dass der Stellplatz angemietet werden muss, habe keine Bedeutung.

Ein wohnwerterhöhender Parkplatz ist nicht vorhanden, wenn ein Parkplatz lediglich in der Nähe vorhanden ist und durch den Mieter ein monatliches Nutzungsentgelt zu zahlen ist. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter den Parkplatz als zur Wohnung zugehörig stellt. Bei den Merkmalen des Mietspiegels stellt der Vermieter nur dasjenige „zur Verfügung“, was er mit Blick auf das existierende Wohnraummietverhältnis erbringt.

QUELLE | LG Berlin, Urteil vom 13.3.2019, 66 S 153/18, Abruf-Nr. 210601 unter www.iww.de.

Nachbarrecht: Illegaler Carport muss entfernt werden

| Ein ohne die erforderliche Zustimmung der Miteigentümer errichteter Carport muss wieder abgerissen werden. |

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Amtsgericht München. Gestritten haben zwei Nachbarn. Zwischen deren Grundstücken führt ein Weg zu drei nebeneinander liegenden Kfz-Stellplätzen. Diese stehen im gemeinsamen Miteigentum. Die beiden rechten sind dem Beklagten zugeordnet, der linke den Klägern. Die eingetragene Grunddienstbarkeit enthält das Recht, die Stellplätze zum Abstellen von Kraftfahrzeugen zu benützen, nicht aber das Recht, sie mit einem Carport zu bebauen.

Bei einem Gespräch, ob ein Carport für die Fahrzeuge errichtet werden solle, zeigten sich die Kläger interessiert. Sie hielten es aber für erforderlich, sich über die Gestaltung und Preisvorstellungen noch abzustimmen und baurechtliche Fragen zu klären. In den Sommerferien kündigten die Beklagten den Klägern an, den Parkbereich zu pflastern. Zusätzlich begannen die Beklagten im Urlaub der Kläger einen Carport über ihre beiden Parkplätze zu bauen. Als die Kläger aus dem Urlaub wiederkamen und den Carport im Bau vorfanden, widersprachen sie schriftlich. Gleichwohl bauten die Beklagten den Carport fertig. Die Rückbaukosten würden sich laut Kostenvoranschlag auf 3.813,95 EUR belaufen.

Die Kläger verlangen den Rückbau, weil ohne ihre Zustimmung gebaut worden sei. Zudem sei die Grundstücksgrenze zum Hausgrundstück der Kläger überbaut worden. Wenn überhaupt, dann hätte man einen Carport in Stahl gewollt. Ihre Wünsche und Einwendungen seien aber schlicht übergangen worden.

Die Beklagten halten dagegen, dass sich die Kläger trotz Vereinbarung, dass sie einen Gestaltungsvorschlag vorlegen würden, nicht mehr gemeldet hätten. Eigene Vorschläge der Kläger seien erst erfolgt, als schon gebaut worden war. Die Kläger hätten doch grundsätzlich der Errichtung eines Carports zugestimmt. Die Gestaltung des Carports würde die Kläger nicht berühren. Es handle sich nicht um eine wesentliche Veränderung des Grundstücks. Anders als eine Garage könne ein Carport „relativ unkompliziert“ wieder entfernt werden. Der Carport habe ca. 9.000 EUR gekostet. I

Der zuständige Richter am Amtsgericht München gab den Klägern recht. Als Miteigentümer des Stellplatzgrundstücks können sie verlangen, dass der frühere Zustand wiederhergestellt wird. Der Carport müsse wieder abgerissen werden. Schon im Ausgangspunkt ist der Bau des Carports eine allseits zustimmungspflichtige Maßnahme. Es handelt sich um eine wesentliche Veränderung des Gemeinschaftsgrundstücks. Eine solche Maßnahme ist einer bloßen Mehrheitsentscheidung entzogen. Zudem ist eine ordnungsgemäße Maßnahme nur anzunehmen, wenn mit ihr gemeinschaftliche Interessen verfolgt worden wären. Dies ist aber nicht der Fall, weil die Beklagten einen Carport nur für sich und nicht auch für die Miteigentümer gebaut haben. Im Endeffekt erweiterten die Beklagten damit nur das ihnen durch Dienstbarkeit zugesprochene Recht auf Abstellen des Fahrzeugs auf ein Überdachen ihres Fahrzeugs, was so eindeutig nicht Teil der Dienstbarkeit war.

QUELLE | Amtsgericht München, Urteil vom 17.9.2018, 32 C 9764/17, Abruf-Nr. 210600 unter www.iww.de.

Abschließende Hinweise

Berechnung der Verzugszinsen

| Für die Berechnung der Verzugszinsen ist seit dem 1. Januar 2002 der Basiszinssatz nach § 247 BGB anzuwenden. Seine Höhe wird jeweils zum 1. Januar und 1. Juli eines Jahres neu bestimmt. Er ist an die Stelle des Basiszinssatzes nach dem Diskontsatz-Überleitungsgesetz (DÜG) getreten. |

Der Basiszinssatz für die Zeit vom 1. Juli 2019 bis zum 31. Dezember 2019 beträgt -0,88 Prozent. Damit ergeben sich folgende Verzugszinsen:

• für Verbraucher (§ 288 Abs. 1 BGB): 4,12 Prozent

• für einen grundpfandrechtlich gesicherten Verbraucherdarlehensvertrag (§ 497 Abs. 1 BGB): 1,12 Prozent

• für den unternehmerischen Geschäftsverkehr (§ 288 Abs. 2 BGB): 8,12 Prozent

Nachfolgend ein Überblick zur Berechnung von Verzugszinsen (Basiszinssätze).

Steuern und Beiträge

| Im Monat September 2019 sollten Sie insbesondere folgende Fälligkeitstermine beachten: |

Steuertermine (Fälligkeit):

• Umsatzsteuer (Monatszahler): 10.9.2019

• Lohnsteuer (Monatszahler): 10.9.2019

• Einkommensteuer (vierteljährlich): 10.9.2019

• Kirchensteuer (vierteljährlich): 10.9.2019

• Körperschaftsteuer (vierteljährlich): 10.9.2019

Bei einer Scheckzahlung muss der Scheck dem Finanzamt spätestens drei Tage vor dem Fälligkeitstermin vorliegen.

Beachten Sie | Die für alle Steuern geltende dreitägige Zahlungsschonfrist bei einer verspäteten Zahlung durch Überweisung endet am 13.9.2019. Es wird an dieser Stelle nochmals darauf hingewiesen, dass diese Zahlungsschonfrist ausdrücklich nicht für Zahlung per Scheck gilt.

Beiträge Sozialversicherung (Fälligkeit):

Sozialversicherungsbeiträge sind spätestens am drittletzten Bankarbeitstag des laufenden Monats fällig, für den Beitragsmonat September 2019 am 26.9.2019.