Mietrecht & WEG · Ausgabe 10/2019

Inhaltverzeichnis:

• Aktuelle Gesetzgebung: Abschlussbericht der Arbeitsgruppe zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes
• Kündigungsrecht: Mieter beleidigt und bedroht Vermieter auf Facebook
• Vertragsgemäßer Gebrauch: Kein Schadenersatzanspruch des Vermieters bei Gebrauchsspuren der Mietsache

Abschließende Hinweise

• Berechnung der Verzugszinsen
• Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 10/2019

Mietrecht und WEG

Aktuelle Gesetzgebung: Abschlussbericht der Arbeitsgruppe zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes

| Auf ihrer Frühjahrskonferenz haben die Justizministerinnen und Justizminister der Länder beschlossen, eine länderoffene Arbeitsgruppe zur Reform des WEG einzurichten. Die Leitung der Arbeitsgruppe erfolgte gemeinsam durch das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und durch das Bayerische Staatsministerium der Justiz. Die Arbeitsgruppe hat nur ihren Abschlussbericht vorgelegt. |

Es wurde der Reformbedarf des WEG geprüft, insbesondere durch welche gesetzgeberischen Maßnahmen der bestehende Sanierungsstau bei Wohnungseigentumsanlagen beseitigt werden kann. Ziel ist unter anderem, das Wohnungseigentumsanlagen leichter saniert und modernisiert werden können. Besonderes Augenmerk legte die Arbeitsgruppe auf die Förderung der Elektromobilität und die Barrierefreiheit des Wohnens. Außerdem wurde geprüft, wie eine effizientere Verwaltung des Gemeinschaftseigentums erreicht werden kann.

Im Einzelnen sollen bauliche Maßnahmen zur Förderung der Elektromobilität erleichtert werden. Eigentümer und Mieter brauchen ein Recht auf Einbau von Ladestationen. Um die Handlungsfähigkeit von Eigentümerversammlungen zu verbessern, sollen die Anforderungen an ihre Beschlussfähigkeit gesenkt und die Möglichkeiten der Digitalisierung für die Teilnahme genutzt werden. Zudem sollen sinnvolle Sanierungen und die Erweiterung von Wohnraum künftig leichter möglich sein.

Auf Grundlage des Abschlussberichts soll bis Ende des Jahres ein Gesetzentwurf erarbeitet werden.

Kündigungsrecht: Mieter beleidigt und bedroht Vermieter auf Facebook

| Wird ein Vermieter auf dem Facebook-Profil des Mieters in einen öffentlich gestellten Beitrag beleidigt und bedroht, berechtigt ihn dies zu einer fristlosen Kündigung. |

Mit dieser Begründung hat das Amtsgericht Düsseldorf einer Räumungsklage des Vermieters stattgegeben. Der Vermieter hatte das Mietverhältnis nach mehreren Beiträgen auf dem Facebook-Profil des Mieters fristlos gekündigt. Das Amtsgericht sieht in dem mit Kot-Smileys hinterlegten Beitrag „Schon wieder fristlose Kündigung des Mietvertrags bekommen, wollen die das ich durchdrehe ???“ sowie dem weiteren Beitrag, dass „der Vermieter zu weit gehe“ und „er das jetzt selbst regeln wolle“ eine nicht hinzunehmende Drohung. Auch die Bezeichnung „Huso“ sei eine zweifelsfreie Beleidigung, egal ob dies als „Hurensohn“ oder – wie der Mieter eingewandt hatte – als „Hundesohn“ zu verstehen sei.

QUELLE | Amtsgericht Düsseldorf, Urteil vom 11.7.2019, 27 C 346/18, Abruf-Nr. 211149 unter www.iww.de.

Vertragsgemäßer Gebrauch: Kein Schadenersatzanspruch des Vermieters bei Gebrauchsspuren der Mietsache

| Ein Vermieter hat bei Ende des Wohnungsmietverhältnisses keinen Anspruch auf Schadenersatz gegen den Mieter wegen gewöhnlicher Gebrauchsspuren der Wohnung. |

Diese Klarstellung traf das Amtsgericht Wiesbaden im Fall eines Mieters, der nach 14 Jahren aus der Wohnung ausgezogen war. Der Vermieter machte Schadenersatzansprüche wegen Beschädigungen an der Mietwohnung geltend. Er trug in der Klageschrift vor, der in der Wohnung verlegte Laminatboden habe mehrere Einkerbungen aufgewiesen und der Teppichboden zahlreiche Verfärbungen. Hierbei handle es sich nicht um Gebrauchsspuren, sondern um ersatzfähige Beschädigungen. Die Lebensdauer solcher Bodenbeläge liege bei weit über 15 Jahren. Demgegenüber vertrat der Mieter die Auffassung, dass es sich bei den geltend gemachten Schäden an den Böden um nicht ersatzfähige Gebrauchsspuren handele.

Der Richter des Amtsgerichts Wiesbaden begründet sein Urteil damit, dass es sich bei dem verlegten Laminatboden um einen solchen von einfacher Qualität gehandelt habe. Die Einkerbungen im Boden seien bei einem Laminatboden einfacher Qualität nach 14 Jahren der Nutzung gewöhnliche Abnutzungserscheinungen. Es lägen keine ersatzfähigen Schäden vor. Es handle sich vielmehr um gewöhnliche Verschleißerscheinungen. Die wirtschaftliche Lebensdauer eines einfachen Laminatbodens betrage nicht mehr als 14 Jahre. Dies sei der Zeitraum des Mietverhältnisses zwischen den Parteien.

Selbst für den Fall, dass die Einkerbungen als Schäden angesehen würden, müsste ein Abzug „neu für alt“ vorgenommen werden. Hierdurch würde sich der Schadenersatzanspruch des Vermieters auf Null reduzieren.

Auch die Kosten für den Austausch des Teppichbodens wurden dem Vermieter nicht zugesprochen. Selbst bei einem hochwertigen Teppichboden könne nur eine durchschnittliche Lebensdauer von 10 Jahren angenommen werden. Damit hat das Gericht die Verfärbungen des mindestens 14 Jahre alten Teppichbodens ebenfalls als gewöhnliche Abnutzungserscheinungen gewertet.

Das Gericht stellte weiterhin fest, dass Instandhaltungsmaßnahmen an der Mietsache, die in einem Zeitraum von 14 Jahren naturgemäß anfallen, als nicht ersatzfähige Sowieso-Kosten gelten. Hierzu gehöre etwa das Abschleifen, Grundieren und Lackieren einer Holztreppe, die Gebrauchsspuren aufweise. Die Entscheidung ist durch das Landgericht Wiesbaden bestätigt worden.

QUELLE | Amtsgericht Wiesbaden, Urteil vom 6.12.2018, 93 C 2206/18, Abruf-Nr. 211184 unter www.iww.de.

Abschließende Hinweise

Berechnung der Verzugszinsen

| Für die Berechnung der Verzugszinsen ist seit dem 1. Januar 2002 der Basiszinssatz nach § 247 BGB anzuwenden. Seine Höhe wird jeweils zum 1. Januar und 1. Juli eines Jahres neu bestimmt. Er ist an die Stelle des Basiszinssatzes nach dem Diskontsatz-Überleitungsgesetz (DÜG) getreten. |

Der Basiszinssatz für die Zeit vom 1. Juli 2019 bis zum 31. Dezember 2019 beträgt -0,88 Prozent. Damit ergeben sich folgende Verzugszinsen:

• für Verbraucher (§ 288 Abs. 1 BGB): 4,12 Prozent

• für einen grundpfandrechtlich gesicherten Verbraucherdarlehensvertrag (§ 497 Abs. 1 BGB): 1,12 Prozent

• für den unternehmerischen Geschäftsverkehr (§ 288 Abs. 2 BGB): 8,12 Prozent

Nachfolgend ein Überblick zur Berechnung von Verzugszinsen (Basiszinssätze).

Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 10/2019

| Im Monat Oktober 2019 sollten Sie insbesondere folgende Fälligkeitstermine beachten: |

Steuertermine (Fälligkeit):

• Umsatzsteuer (Monatszahler): 10.10.2019

• Lohnsteuer (Monatszahler): 10.10.2019

Bei einer Scheckzahlung muss der Scheck dem Finanzamt spätestens drei Tage vor dem Fälligkeitstermin vorliegen.

Beachten Sie | Die für alle Steuern geltende dreitägige Zahlungsschonfrist bei einer verspäteten Zahlung durch Überweisung endet am 14.10.2019. Es wird an dieser Stelle nochmals darauf hingewiesen, dass diese Zahlungsschonfrist ausdrücklich nicht für Zahlung per Scheck gilt.

Beiträge Sozialversicherung (Fälligkeit):

Sozialversicherungsbeiträge sind spätestens am drittletzten Bankarbeitstag des laufenden Monats fällig, für den Beitragsmonat Oktober 2019 am 29.10.2019 (bzw. 28.10.2019 für Bundesländer, in denen der Reformationstag ein gesetzlicher Feiertag ist).