Mietrecht & WEG · Ausgabe 11/2019

Inhaltverzeichnis:

• Rückgabe der Mietsache: GbR: Verbotene Eigenmacht bei eigenmächtiger Rückgabe
• Schadenersatz: Kein Ersatz von Maklergebühren bei unberechtigter Eigenbedarfskündigung
• Wohnungsbesichtigung: Vermieter darf Mietwohnung nicht mit beliebigen Dritten besichtigen
• Räumung: Räumungsfrist kann trotz drohender Obdachlosigkeit versagt werden

Abschließende Hinweise

• Berechnung der Verzugszinsen
• Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 11/2019

Mietrecht und WEG

Rückgabe der Mietsache: GbR: Verbotene Eigenmacht bei eigenmächtiger Rückgabe

| Gibt ein gesamtvertretungsberechtigter Geschäftsführer einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) das Mietobjekt eigenmächtig an den Vermieter zurück, kann eine verbotene Eigenmacht gegenüber der GbR vorliegen. |

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a.M. hin. Es ging auch im vorliegenden Fall von einer solchen verbotenen Eigenmacht aus. Darum hat es einem Gesellschafter im Wege der einstweiligen Verfügung einen Anspruch auf Herausgabe der Praxisräume einer als GbR betriebenen ärztlichen Gemeinschaftspraxis zugestanden. Diese war zuvor eigenmächtig von dem anderen Gesellschafter an den Vermieter zurückgegeben worden. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass die Rückgabe die Aufgabe der tatsächlichen Gewalt erfordere. Das setze wiederum den Willen voraus, die Sachherrschaft aufzugeben. Dieser Wille könne hier nur durch die beiden zur Geschäftsführung und Vertretung berechtigten Mitgesellschafter gemeinsam ausgeübt werden.

Die Rückgabe war auch nicht als Notgeschäftsführungsmaßnahme berechtigt. Sie war nämlich nicht erforderlich, um eine akute Gefahr für die Gesellschaft abzuwenden, ohne dass der andere Vertretungsberechtigte hätte rechtzeitig erreicht werden können.

QUELLE | OLG Frankfurt a.M., Urteil vom 10.5.2019, 2 U 39/19, Abruf-Nr. 211148 unter www.iww.de.

Schadenersatz: Kein Ersatz von Maklergebühren bei unberechtigter Eigenbedarfskündigung

| Ein Mieter kann bei einer unberechtigten Eigenbedarfskündigung vom Vermieter Schadenersatz verlangen.

Dieses Grundprinzip hat das Amtsgericht Brandenburg noch einmal in folgendem Fall bestätigt: Der Vermieter hatte eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen, weil er die Wohnung für einen Hausmeister benötige. Letztlich hatte er die Wohnung aber nicht an den Hausmeister vermietet.

Das Amtsgericht sprach dem ehemaligen Mieter aber nur einen Teil des geltend gemachten Schadenersatzes zu. Es machte deutlich, dass der Schadenersatzanspruch des Mieters nicht die für den Kauf einer Immobilie angefallene Maklerprovision umfasse. Dabei greife auch nicht das Argument, dass für die Anmietung einer anderen Wohnung auch Maklerprovision angefallen wäre.

QUELLE | Amtsgericht Brandenburg, Urteil vom 31.7.2019, 31 C 131/18, Abruf-Nr. 211150 unter www.iww.de.

Wohnungsbesichtigung: Vermieter darf Mietwohnung nicht mit beliebigen Dritten besichtigen

| Vermieter haben kein Recht, die Mietwohnung zusammen mit beliebigen dritten Personen zu besichtigen. Das Interesse des Mieters an der Unverletzlichkeit der Wohnung gebietet es vielmehr, dass das dem Vermieter zustehende Besichtigungsrecht schonend ausgeübt wird. |

Das bestätigte das Landgericht (LG) Nürnberg-Fürth im Fall eines Hauseigentümers. Er hatte sein Reihenmittelhaus an die Beklagten vermietet. Dieses Mietverhältnis hatte er fristlos gekündigt, da die Beklagten wiederholt aus seiner Sicht völlig unbegründete Mängelanzeigen gemacht hätten. Der Eigentümer fühlt sich durch diese Mängelanzeigen schikaniert. Er hält es für unzumutbar, das Mietverhältnis fortzusetzen. Das begründet er auch damit, dass ihm wiederholt verweigert worden war, das vermietete Objekt zusammen mit einem Zeugen zu besichtigen.

Der Eigentümer hat Räumungsklage erhoben. Das Amtsgericht Erlangen hat die Klage abgewiesen, da aus seiner Sicht ein Kündigungsgrund nicht vorliegt. Das Amtsgericht führt aus, dass ein Vermieter grundsätzlich vom Mieter verlangen könne, unter bestimmten Voraussetzungen die Mieträume zum Zwecke der Besichtigung zu betreten. Allerdings müsse hierzu ein besonderer Anlass bestehen. Ein solcher sei insbesondere gegeben, wenn es darum gehe, Schäden oder Gefährdungen festzustellen oder zu überprüfen. Dabei dürfe der Vermieter aus sachlichen Gründen auch dritte Personen zur Besichtigung mitbringen. Allerdings folge aus der Unverletzlichkeit der Wohnung nach Art. 13 GG grundsätzlich, dass es sich um Personen handeln müsse, die dem Anlass der Besichtigung gerecht werden.

Der Eigentümer hat gegen das Urteil Berufung eingelegt. Diese wurde vom LG jedoch zurückgewiesen. Das LG teilt die Auffassung des Amtsgerichts, dass der Vermieter bei einem Besichtigungstermin zum Zwecke der Mangelüberprüfung zwar eine fachkundige Person, wie etwa einen Handwerker oder einen Sachverständigen, mitbringen dürfe, nicht aber einen sachunkundigen Dritten. Dem Interesse des Mieters an der Unverletzlichkeit der Wohnung werde nur dann Rechnung getragen, wenn eine Besichtigung effektiv durch fachkundige Personen durchgeführt und weitere Termine vermieden würden. Die Nichtzulassungsbeschwerde beim Bundesgerichtshof hatte keinen Erfolg.

QUELLE | LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 18.6.2018, 7 S 8432/17, Abruf-Nr. 211556 unter www.iww.de.

Räumung: Räumungsfrist kann trotz drohender Obdachlosigkeit versagt werden

| Eine Räumungsfrist kann ausnahmsweise auch versagt werden, wenn dem Mieter durch die Räumungsvollstreckung die Obdachlosigkeit droht. |

So urteilte das Landgericht (LG) Berlin. Die Richter trafen die Entscheidung in einem Fall, in dem der Mieter seit über fünf Jahren die Wohnung rechtswidrig vorenthielt, ohne hierfür eine Nutzungsentschädigung zu zahlen.

QUELLE | LG Berlin, Beschluss vom 9.7.2019, 67 T 69/19, Abruf-Nr. 211151 unter www.iww.de.

Abschließende Hinweise

Berechnung der Verzugszinsen

| Für die Berechnung der Verzugszinsen ist seit dem 1. Januar 2002 der Basiszinssatz nach § 247 BGB anzuwenden. Seine Höhe wird jeweils zum 1. Januar und 1. Juli eines Jahres neu bestimmt. Er ist an die Stelle des Basiszinssatzes nach dem Diskontsatz-Überleitungsgesetz (DÜG) getreten. |

Der Basiszinssatz für die Zeit vom 1. Juli 2019 bis zum 31. Dezember 2019 beträgt -0,88 Prozent. Damit ergeben sich folgende Verzugszinsen:

• für Verbraucher (§ 288 Abs. 1 BGB): 4,12 Prozent

• für einen grundpfandrechtlich gesicherten Verbraucherdarlehensvertrag (§ 497 Abs. 1 BGB): 1,12 Prozent

• für den unternehmerischen Geschäftsverkehr (§ 288 Abs. 2 BGB): 8,12 Prozent

Nachfolgend ein Überblick zur Berechnung von Verzugszinsen (Basiszinssätze).

Steuern und Beiträge Sozialversicherung: Fälligkeitstermine in 11/2019

| Im Monat November 2019 sollten Sie insbesondere folgende Fälligkeitstermine beachten: |

Steuertermine (Fälligkeit):

• Umsatzsteuerzahler (Monatszahler): 11.11.2019

• Lohnsteuerzahler (Monatszahler): 11.11.2019

• Gewerbesteuerzahler: 15.11.2019

• Grundsteuerzahler: 15.11.2019

Bei einer Scheckzahlung muss der Scheck dem Finanzamt spätestens drei Tage vor dem Fälligkeitstermin vorliegen.

Beachten Sie | Bei der Grundsteuer kann die Gemeinde abweichend von dem vierteljährlichen Zahlungsgrundsatz verlangen, dass Beträge bis 15 EUR auf einmal grundsätzlich am 15.8. und Beträge bis einschließlich 30 EUR je zur Hälfte am 15.2. und am 15.8. zu zahlen sind. Auf Antrag kann die Grundsteuer auch am 1.7. in einem Jahresbetrag entrichtet werden. Der Antrag ist bis zum 30.9. des vorangehenden Jahres zu stellen.

Beachten Sie | Die für alle Steuern geltende dreitägige Zahlungsschonfrist bei einer verspäteten Zahlung durch Überweisung endet am 14.11.2019 für die Umsatz- und Lohnsteuerzahlung und am 18.11.2019 für die Gewerbe- und Grundsteuerzahlung. Es wird an dieser Stelle nochmals darauf hingewiesen, dass diese Zahlungsschonfrist ausdrücklich nicht für Zahlung per Scheck gilt.

Beiträge Sozialversicherung (Fälligkeit):

Sozialversicherungsbeiträge sind spätestens am drittletzten Bankarbeitstag des laufenden Monats fällig, für den Beitragsmonat November 2019 am 27.11.2019.